新形势下房地产企业融资的创新研究

2018-07-14余瑛

中国乡镇企业会计 2018年5期

余瑛

房地产业在我国的产业体系中占有重要的地位，是国民经济的支柱产业。房地产业不仅关系着人们的住房问题，更关系着市场经济的发展和社会的稳定。我国房地产业经过发展初期，以及快速发展时期，进入相对稳定期，房地产业的发展带动了相关行业的发展。有研究计算显示，每向房地产业投资一元钱，就会带动三元的GDP。房地产业的发展带动了就业，对城镇化建设有积极的作用。二十世纪九十年代末，我国爆发房地产泡沫，政府开始重视严格调控房地产业，控制银行信贷。从2011年开始，国家增加了对房地产行业银行贷款的限制，当银行贷款不能满足房地产行业的发展需求时，就需要探索其他的融资渠道。融资难是我国许多行业的共性问题，制定有效的对策，解决融资需求问题，有利于促进房地产行业的发展，促进国民经济的良性发展。

一、房地产企业融资方式

（一）内部融资

随着我国房地产金融的发展，以及房地产市场的完善，融资渠道不断增多，我国的房地产市场的内部融资主要是企业自有资金，这些资金一定程度上能够满足投资活动、生产经营活动的需求。房地产企业内部融资的主要来源是消费者的购房预定金，抵押贴现的票据、债券等。

（二）外部融资

外部融资包括直接筹资和间接筹资，是从企业外部获得的资金。直接筹资可以通过发行有价证券进行，也可以向投资者直接筹资，并不经过金融机构。间接筹资是需要通过金融机构筹集资金的行为，主要是银行，或者非银行金融机构贷款。

二、新形势下房地产企业融资创新建议

（一）加强信用评级体系建设，提高企业自身的融资实力

对于世界各国来说，对一些房地产企业进行扶持的通常做法就是对商业银行的企业贷款进行风险补贴，这是一种十分有效的政策引导方式。它对于银企关系的重塑、金融风险的化解以及信用观念的强化十分重要。与此同时，在现有的担保制度中，建立和规范协作银行制度，明确的划分担保机构与协作银行的关系以及防线分摊比例，使银行能够强化对相关贷款项目的考察、评估，同时要加强担保业内的信息透明。

建立房地产企业资信用考核和评估体系，进而使企业的信息资源库可以更为健全，并且贯彻落实企业资信管理制度。企业要对合作客户进行评估，从商业行为以及信誉两个方面进行。与此同时，金融机构需要对企业的经营状况进行评估，对其某段时间的发展进行综合考评，进而进行信用等级的划分，信用等级不同，其对应的资信等级也是不相同的。针对信用等级不同的企业，采用不同的信用等级，进而将最有价值的客户（不仅具有高的经营能力，而且其商业信誉很好）选出，只有这样才能保证每一笔费用可以很好的在利润和效益比较高的企业中应用，确保每一次的交易都可以获得实际的利润。

（二）完善相关法律法规

对于房地产企业来说，进行信用制度的建设时，最为关键就是依靠法律支持，因此应尽快的制定并执行社会信用法规。社会信用的立法短期内是不可能进行完备的，它需要一个过程，因而在短期内可以采用行政管理规定的形式对社会信用进行规范，然后再根据实践的情况不断的进行完善，等到适宜时以法律的形式出台。关于这方面的问题，我们可以借鉴国外发达国家的做法，发达国家的法律支持体系基本上都十分完善，如英国规定所有从事企事业信用业务的机构均需要获得有关部门颁布的从业执照，进而对其提供的贷款、信用、租赁以及辅助业务等进行一定的限制和约束；关于推销和广告问题，推行精致银行推销的准则。

（三）完善企业制度，加强财务管理

房地产企业应当加大建设现代企业制度的步伐，进一步改革企业的产权关系，明确产权关系。以往在产权关系不明晰的情况下，往往出现只顾追求利益，但不承担风险的失信行为。为了杜绝这一行为的产生，只有从理顺产权关系入手，明确产权关系，在此基础上的权力、义务以及责任方能股对称，才能促进信用制度以及信用体系的建立。在进行发展的过程中，企业必须根据市场经济的特征，建立起符合市场经济的发展机制，促进自身核心竞争力的增强，并且根据自身的实际情况，制定出适合企业的管理方式，促进制度改革。

房地产企业要对生产经营的各个环节进行预算管理，针对无预算的资金支出行为进行严格的限制，使资金占用情况可以最大程度的降低，进而能够如期的偿还银行的贷款，最终在银行等金融机构中树立起良好的信誉形象。另外，加强企业的责任追究制度以及内部管理制度，对企业的应付应收账款进行严格的管理，对销货单位以及收货单位的信用情况和偿付能力进行认真的核查，使企业间的相互拖欠情况可以最大程度的降低，甚至避免。与此同时，根据相关的规定，编制企业的年度财务预算，对企业真实的财务状况进行反映。通过这一制度，将可以很大程度的提高企业销售的应收账款的管理意识。在进行销售人员的培训时，应当对企业赢利和应收账款周转率之间的相关性进行详细的阐述，唯有如此，才能促进企业创利的可能性的增加。

（四）建立以信为本的企业文化

所谓的以信为本的房地产企业文化指的是，企业职工在进行生产经营的过程中，守信用、重承诺意识的强化，对于一个企业来说，以信为本的企业文化至关重要，守信是一个企业长久发展的重要法宝。正所谓人无信则不立，企业没有信用就无法在激烈的市场竞争中站稳脚跟，取得优势。不断的增强企业员工的信用意识，使员工将信用的好坏和企业的发展联系在一起。当前，我国实行市场经济，市场经济实际上就是一种信用经济，道德经济，只有在市场中始终保持信用意识，才能在市场中如鱼得水。因此，企业要加强自身的职业道德教育和商德教育，塑造出诚实守信的企业形象。当前，很多企业在进行文化建设时，对企业形象的设计和塑造十分重视，提出了诸如“形象资源”、“形象营销”等方案，推行形象识别系统等。