浅谈房地产企业成本管理内部审计

李蓉 山东省日照市房地产管理局

多数房地产企业只考虑获得利润而忽视了成本管理，所以成本管理成为了当前需要不断改进和完善的重点环节。而内部审计是保证房地产管理工作得以正常开展的关键要素，其可加强内部控制力度，提高内部管理的有效性。但当前，我国房地产企业中内部审计还存在着很多不足，需要对其加以改进。

一、成本构成及核算

土地价款、工程施工费、公共配套设施费以及简洁开发成本是构成房地产企业成本的主要因素，但成本项目的具体内容会受到产品自身的影响。至于同类商品，其具体成本还会因为处理方法的不同而出现较大差异。

二、房地产企业成本管理的重要性

房地产企业在发展过程中并不十分重视成本管理。在现阶段的房地产企业竞争中，管理竞争和市场竞争日益激烈。所以企业若要更好地提升竞争实力，就必须要做好成本管理和控制工作。房地产企业的成本不具有较强的可操作性，延期付款和降低资金投入是节约建设成本的主要方式。房地产企业税收成本是其必须要支出的成本，但是其有一定的调整空间，因此企业应采取有效的措施减少税收费用。另外企业在成本管理中，应将安装管理作为重点监管对象，并仔细分辨多个环节所存在的风险和问题，这样才能够在内部审计的过程中最大限度降低风险，保证企业的平稳发展。

三、成本管理中的风险分析

成本管理中的风险有很多，主要有招标风险、成本合同签订和付款风险、施工管理风险、完工结算风险和税收管理风险。其中，企业招标过程中出现的法律风险即为招标风险，为有效应对招标风险，应详细审查竞标单位的资质。另外，合同内容不合理、合同条款表述不严谨，合同条款的内容与招标结果不相符等问题都会对房地产企业构成较大的威胁，甚至造成严重的财务危机。

施工管理风险主要是指施工中，不能充分合理调配材料和人员，进而造成的风险。又因为施工工期会受到人力和物力极大的影响，如施工管理中不能科学地安排人力和物力，就会出现施工延期的问题，最后造成财务风险。而且完工结算的过程中也容易出现结算资料不全等问题，这就影响了结算程序的规范性，再加上成本核算本身就是一项较为复杂的工作，所以成本管理中还需面对完工结算的风险。另外税收是房地产开发商必须要承担的一项支出，房地产税种较多，故而应重视税务预缴等工作，同时还要做好增值项目的清算工作，并结合不同的物业科学选择税率，或者由于清算时间较长，所以如果清算中出现差错也可能产生较大的涉税风险。

四、内部审计概述

内部审计是保证房地产管理质量的关键措施，内部审计可完善企业的内部控制，但现阶段，房地产企业的内部审计还需不断发展，很多企业在工作中将业务主要集中在财务审计上，不利于内部管理水平的提升，对此，我们应采取有效措施加以改进。

五、房地产企业成本管理内部审计有效措施

（一）招标环节的内部审计。在招标阶段的房地产内部审计中，应高度关注投标过程的合理性和合法性，并仔细检查其是否满足竞标企业所提出的相关规定。此外，还要对标书的内容进行详细的检查，第一时间发现问题，并采取有效的修正措施，提高标书的科学性。在招标环节，还需重视招标单位保证金缴纳的具体情况，以及优化评估小组的人员配置，同时对企业近几年的资金运作情况及企业信誉度进行全面审核，且及时发放中标通知单，确保项目的正常运转。

（二）成本合同签订和付款环节的内部审计。首先应检查付款审批权限，合同付款的过程中会涉及到多个部门，所以应加强合同付款审批权限的规范工作，同时明确不同层级的权限。其次做好付款环节的审核工作，要认真检查付款条件与合同条款是否吻合，审批部门的盖章是否齐全和附件资料的全面性及完整性。再次，检查合同尾款结算的支付审核工作，重视合同履行结束后的最后一次付款，并检查合同决算程序，进而有效避免企业蒙受较为严重的财务风险。最后，加大其他风险的控制力度。款项结算必须采取转账的结算方式，特殊情况下采取现金结算时，应检查其是否办理特别审批，同时明确收款银行及账号，收款户名与签约方必须保持高度一致。

（三）施工管理的内部审计。首先应检查施工企业是否严格按照规范的要求来处理，并要检查图纸及工期是否满足合同中的具体要求。其次对变更工程签证进行详细检查，审查施工企业所报送的签证是否合理，减少的签证有无及时上报等。再次，了解用量大且比较贵重的材料，从而有效控制工程成本。最后，做好审查签证的时间检查，工期签证不仅能影响材料价格的构成，还会影响工程工期的认定。另外还需详细检查签证流转是否符合规范要求，是否经过科学的流程认定。

（四）竣工结算的内部审计。

1.检查竣工结算编制的科学性，材料是否全面，手续是否满足相关要求。2.加强变更及隐蔽工程的签证。3.审查材料价差的科学性，工程中的重要材料或特殊材料应积极参照信息价，若无信息价格，则应采取市场询价的方式确定其价格。4.工程量计算书的审查。应检查计算过程是否充分满足工程量计算的基本原则，有无计算失误等问题，并且加强无图纸项目的研究，以此加强竣工结算的科学性及合理性。

（五）财务核算的内部审计。

1确定成本核算对象的合理性，且在选择成本对象的过程中，坚持为核算与管理提供便利的原则。2.检查成本科目的设置是否符合规定，是否采取分期分项分合同的计算方式。3.审查小成本归集、转化和结转的科学性与合理性。4.审查成本预算的科学合理性。

结语：成本管理是一项复杂的工作，管理中的很多环节都可能产生较大的风险，因此应正确认识风险，同时加强审计工作，这样才能有效减少房地产企业发展中出现的经济损失，推动企业大步向前。