浅议房地产企业如何归集和分配开发成本

唐明顺 山东荣美实业集团有限公司

房地产企业开发成本核算的基本程序是首先根据成本核算对象的确定原则和项目特点确定成本核算对象，其次是根据成本核算及管理的要求，按照成本费用的不同性质设置不同级次的成本核算科目，按成本核算对象归集开发成本；同时将成本费用在各成本核算对象之间进行分配，并将分配结果计入“开发成本” 科目各成本核算对象的相关成本核算科目中；成本核算对象完工后，结转完工开发产品成本根据开发产品的已销售面积，结转销售成本

开发成本归集及分配的一般原则：全部开发成本按照单一产品体进行归集。能直接分到单一产品体的，采用个别认定法，在发生时直接计入对应的单一产品体；不能直接计入、应由两个或两个以上单一产品体承担的共同成本，先在待分摊中归集，然后按照受益对象进行分配。土地成本先按照占地面积分摊至地块，再按照各地块全部建筑单体的底层楼座占地面积分摊至建筑单体，最后按照各建筑单体的地上规划建筑面积分摊至单一产品体。

开发成本归集和分配的方法：土地成本的归集和分配能够直接分到单一产品体的土地成本，在发生时直接计入有关单一产品体“开发成本－土地成本”明细科目；不能够直接分到单一产品体、应由两个或两个以上单一产品体共同负担的土地成本，先通过“开发成本-土地成本-XX（标段内分摊、跨标段分摊、跨期分摊）”科目进行归集，待取得《建设工程施工许可证》时，须将归集的土地成本按照土地成本分配方法分配计入各受益单一产品体“开发成本－土地成本”明细科目。土地出让金和土地契税的分配： 一次性开发完毕的土地，按某一建筑单体底层楼座面积占全部建筑单体底层楼座面积的比例分配土地出让金和土地契税。分期开发的，首先按本期占地面积占全部占地总面积的比例分配土地出让金和土地契税，然后再按某一建筑单体底层楼座占地面积占本期全部建筑单体底层楼座占地面积的比例进行分配。公共配套设施的土地成本须按全部可租售单一产品体的规划建筑面积进行分摊。若一个建筑单体划分为两个及以上单一产品体，各单一产品体按规划建筑面积比例分摊土地出让金和土地契税。根据政府相关土地资费标准，如存在不同开发产品的地价差异，则分摊土地成本时需按政府标准，区别产品差异计算分摊。

地下规划建筑面积需要缴纳土地出让金和契税的，如能直接认定，则按受益对象的规划建筑面积分配计入单一产品体；否则先按公式进行分配，然后再按受益对象的规划建筑面积分配计入单一产品体。征地及拆迁补偿费的分配：先采用个别认定法，直接计入拆迁地块土地成本，再按照上述土地出让金的分摊办法最终分配至单一产品体。大市政配套费的分配：按照规划建筑面积分摊到单一产品体。其他：按照规划建筑面积分摊到单一产品体。开发前期准备费的归集和分配能够直接分到单一产品体的开发前期准备费，在发生时直接计入有关单一产品体“开发成本－开发前期准备费”明细科目；不能够直接分到单一产品体、应由两个或两个以上单一产品体共同负担的开发前期准备费，先通过“开发成本-开发前期准备费- XX（标段内分摊、跨标段分摊、跨期分摊）”科目进行归集，待前期开发完成，取得《建设工程施工许可证》后，将归集的费用按照各单一产品体的规划建筑面积分配计入各受益单一产品体“开发成本－开发前期准备费”明细科目。

主体建筑安装工程费的归集和分配：能够直接分到单一产品体的主体建筑安装工程费，在发生时直接计入有关单一产品体“开发成本－主体建筑安装工程费”明细科目；不能够直接分到单一产品体、应由两个或两个以上单一产品体共同负担的主体建筑安装工程费，先通过“开发成本-主体建筑安装工程费- XX（标段内分摊）”科目进行归集，待取得标段内的全部《建设工程施工许可证》后，将归集的主体建筑安装工程费按照各单一产品体的规划建筑面积，分配计入各受益单一产品体“开发成本－主体建筑安装工程费”明细科目。基础设施费的归集和分配：能够直接分到单一产品体的基础设施费，在发生时直接计入有关单一产品体“开发成本－基础设施费”明细科目；不能够直接分到单一产品体、应由两个或两个以上单一产品体共同负担的基础设施费，先通过“开发成本-基础设施费- XX（标段内分摊、跨标段分摊、跨期分摊）”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的基础设施费按照各单一产品体的规划建筑面积，分配计入各受益单一产品体“开发成本－基础设施费”明细科目。若部分开发产品完工结转时，基础设施尚未完工，需将基础设施的成本预估完整后再进行分配。基础设施费一般应由其所属标段内的各单一产品体按照规划建筑面积分配，两个及两个以上标段受益的人工湖、大型广场等重大基础设施费，应按受益原则在全部受益对象范围内分摊。公共配套设施费的归集和分配：公共配套设施发生成本费用时，先按照一般单一产品体来归集。公共配套设施只归集直接成本，不归集需分配计入的间接成本。公共配套设施完工时，根据公共配套设施的使用功能，采用不同的处理方法。开发间接费用的归集和分配：开发产品的开发建设过程中发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用-XX”中归集，每月末或者每季度末按照一定的方法进行分配。能直接分到单一产品体的开发间接费（如咨询服务费、公共维修基金、产权登记费、物业完善费等），每月末按照个别认定法，分配计入各单一产品体“开发成本-开发间接费转入”科目；应由两个或两个以上单一产品体共同负担的开发间接费（如现场管理费、资本化利息等），按各单一产品体主体建筑安装工程的当月进度成本额来分配各单一产品体应负担的成本。资本化利息需按月计提。项目标段未开工之前发生的开发间接费用，暂不进行分配，待标段开工后，在项目尾期所有开发产品均结转完毕后所发生的费用，直接计入期间费用。