基于经济学理论的房地产市场供求探究

时培俊 安徽建工地产有限公司

一、我国房地产市场新常态的基本表征

1.市场供求基本平衡。按照国际惯例，城镇家庭住房户均套数达到1时，即意味着房地产市场供需关系进入相对稳定阶段，市场供需基本平衡。经过“十二五”期间大规模建设，我国房地产供不应求的局面基本缓解，人们住房需求基本得到满足，市场大规模投资建设的迫切性已不再那么大，房地产市场进入相对平稳的发展新常态。

2.房地产市场结构变化。房地产市场总体上供需基本平衡，未来房地产发展更多向个性化、多样化发展，满足市场改善性需求。同时随着我国老龄化社会加快，对适老住宅及既有建筑的适老化改造的需求迫切，老旧住宅有机更新将是未来房地产发展新的增长点。另外，养老地产、旅游地产等新型地产模式也将是房地产发展的重要趋势。

二、基于行为经济学理论的房地产市场研究

传统的西方经济学十分强调“理性经济人”的假设基础，无限理性、无限意志力以及无限自私自利是“理性经济人”的三大特征，其最终目的为实现自身利益最大化。而行为经济学便反其道而行之，它是基于对上述观点提出反对并创造“非理性”等相关概念。它认为“非理性”才是大多经济主体的所具备的，这意味着人们会在进行相关经济活动时不断被其他主体或者市场上的“非理性”行为所干扰从而影响自身有关经济行为。着眼于相关房地产调控方面，其独特的分析理念使得政府可以通过摸清市场消费主体的心理活动、分析他们过去或者未来的购房行为，更好的制定符合市场机制的新政策；反之，购房者也会通过政府颁布的一系列实时政策来进行自己下一步的投资行为。这也正是行为经济学所提出的“非理性经济人”的思想。现实生活中，大多数人都是“非理性人”。人们面对动荡不平、变化多样的房价，往往并不会随着一般经济学规律大量买入或卖出。相反的，他们常常会因外界因素所形成的辐射效应而受到影响，这些外界因素可能是当时政府颁布的一系列政策或者相关主体的社会偏好。这种缺少自我控制能力的行为使得其进一步在房地产市场作出决策，因此不正常的购房需求就很容易产生。

由上所述以及结合现实情况我们不难发现，房地产市场上大多数投资者并不具备完整、系统的房地产知识和投资理论，即无法形成“理性购房行为”。在市场信息方面，他们缺乏准确、及时、全面的房地产市场信息，接收市场噪音带来的收益往往成为了他们入市的催动力。在这种不完全认知和判断的房地产投资环境下，购房者不正常的经济行为从需求一方打破了房地产市场稳定的平衡局面，是造成房地产市场价格波动与失衡的重要原因之一。

三、经济学理论的房地产市场供求的建议

1.房地产市场自身层面。面对我国动荡敏感的房地产业，建立平衡供需、抑制投机、促进资源有效利用的长效机制是如今中国房地产行业用于自身调节的最主要手段之一。据人口年龄结构及城镇化率显示，居民潜在住房需求未来仍有一定上升空间。庞大的需求也间接代表了房地产行业发展趋势的不稳定性。因此，房地产行业应积极响应国家有关政策的号召，以正确的姿态接受国家政策的引导。且房地产市场需要采取一系列措施来明确：“房子是用来住的，不是用来炒的”这句话的真正含义。

2.调结构。在房地产新常态的背景下，房地产结构亟待优化调整，市场应从注重数量增加向更为注重质量提升转变。盘活存量房资源，促进住房租赁市场发展，努力形成租售并举的住房市场。适应市场新趋势、满足居民新需求、不断提升住房品质。在居民基本住房需求得到满足后，房地产发展应积极与居民的改善性需求、多元化需求、高质化需求相适应，不断优化房屋供给结构。另外，进一步优化区域间优化配置，合理调整土地供应规模和结构，提升住房利用效率，将调结构与去库存有机结合。

3.完善整体的需求体系。完善整体的需求体系的第一步就是要打消群众对房地产投资的积极性，这样就会显著的降低房地产的价格。房地产行业随着人民群众的收入进行适当的提高是无可厚非的，这样才是健康的发展方向。现阶段的房源已经满足人民群众的需要了，所以无需在增加空置的房源。而每一年增加少量的房源是弥补损毁或折旧，这样才是一个成熟的房地产市场。为了控制房价，地方政府也要贡献出属于自己的力量，引导房地产市场向着正确的方向发展。并一方面要对房地产泡沫进行控制，避免投机资金的涌入。因为投机资金是导致房地产泡沫的罪魁祸首。我国的有关部门要针对人民群众的收入情况和人口增长的幅度，制定出适合长远发展的策略，这样能够使完善整体需求体系顺利开展。

4.房地产经济发展应贴近市场、符合需求。房地产项目在进行开发的时候，必须要找准项目投资的切入点，做好项目的各项工作，比如前期策划以及市场营销等，并且结合市场的实际情况，走差异化发展道路，保障项目求精不求大，充分的体现出自身的特色，树立自身的品牌，保障房地产经济发展能够符合市场发展的需求。必须要重视市场调研工作，利用项目可行性报告，科学、合理地评价各个地块的情况和资金储备。必须要科学、合理的规划房地产经济发展的趋势，才能够保障产品能够适度的领先。最后，必须要对房地产进行准确的定位，避免出现投机行为，制定科学、合理的价格。

结束语：综上所述，房地产行业的发展关系到我国相关经济、社会发展的战略抉择，是我国居民社会福利增加或者变化的风向标。因此，国家对于“稳定增长”和“控制房价”两大房地产目标的把握十分关键。针对房地产市场存在多变性和不稳定性的发展特性，基于市场供求关系提出相关建议与措施来规范房产交易、抑制过度投机,从而有效地防范和控制房价过度增长，使得中国房地产业得以健康发展。