关于未来全面征收房地产税的情况分析

俞诗喆 潘红 高寒 邓小庆 余丹萍

摘要：税收是调节房地产市场有效的经济杠杆之一，现行的调控政策几乎都是从流转环节入手，导致政策实施的实际效果较差。如果在即将全面征收专门的房产税的情况下，现行房地产市场税收调控政策的重点应是对空置的房地产征收较重的保有环节的税收，对百姓消费居住的房地产则应实施合理的减免税。

关键词：税收；房地产税；房地产行业

1、当前房地产市场存在的主要问题

2017年关于房地产市场调控的措施很多，限购、限价、限售、限售、限装修等一系列的调控手段。从全国来看，房地产领域存在的问题主要突出表现在如下几个方面。

1.1供求失衡，商品房面积大量空置

由于房地产从建设到销售的发展周期比较长，所以存在供给和需求不匹配的问题。当市场需求增加时，在售和可供出售的商品房面积不足，则会提高房价引入更多的企业。当建设周期完成，市场需求下降时，又会导致住宅销售量下降，房价维持小幅波动。武汉市的房地产销售和投资增长率在十二五时期保持增长态势，尤其是2015的住宅销售额增幅超过60%，市场需求被极大的刺激。不过，在房地产销售数据中，除了普通商品住宅销售量，还包括别墅、写字楼等其它商品房。因此，考察武汉的的住宅地产价格变动趋势，还需要结合空置率等其他指标。

1.2商品房价格上涨过快趋势

当前，我国三、四线城市库存压力加大，价格有所下降，然而，我国库存压力较小的一线城市和部分二线城市的房价不降反弹，有的商品房价格呈现出近乎疯狂的上涨。分析商品房住宅价格离不开分析关键性的指标—房价收入比。该指标判断的是房地产销售价格和当地居民人均收入的比值，房价收入比越大，说明房价越高或收入较低。武汉市的房价收入比在十二五时期保持增长态势，虽然武汉是当前的房价收入比在6-8倍，基本保持在国内的正常范围内，但是却呈现出快速增长的趋势。

1.3房地产市场秩序呈现混乱局面

我国目前的房地产市场经过调控和整顿以后，市场秩序有所好转，但总的来说还是比较混乱。一是个别开发商与中介机构互相勾结以较低的价格炒作期房，误导普通居民购买，从而给消费者造成了经济上巨大的损失。二是房地产开发商、交易、中介、服务等各个环节不同程度上存在的违法违规行为。这些行为误导市场预期、恶意哄抬房价，极大地损害了消费者的知情权，使得一些房价在短期内呈现非正常上涨。

2、现行房地产税实施中的弊端

2.1试点效果不明显、定位不清晰

2011年在重庆和上海房价飞涨时对征收房地产税进行了试点，但效果都不太明显，一部分原因是房产税征收的目标不清晰，背离了房地产税原本的意义。另一部分由于试点规定了较大的免征面积，纳入试点方案的应税房产数量较少；试点税率较低，税收收入规模有限。反映出中国的房地产税定位还不清晰的现状。全国政协委员、中国财政学会会长贾康介绍，房地产税目前尚未形成一致的方案，争论的焦点集中在房地产税的定位，这也是房地产税立法的关键。打压房价、调节收入分配、提高地方财政收入，甚至在反腐中扮演何种角色，起到何种作用，只有全面开征房地产税才能知晓。

2.2仍处于立法阶段。税收法定有四个环节：立法、执法、司法、守法。房地产税目前还处于立法阶段，司法等环节也需要同步完善。房地产税是地方税种，如何征收还要充分听取地方意见，个人、国家、社会这几个方面利益都需要兼顾后，寻找一个平衡点。房地产税是财产税，直接针对个人征收，其推出夜间改变中国没有直接针对个人征税的现状，征管难度较大，征管纠纷需要税务法院解决，这在中国还是空白，对中国税法法定提出更高要求。

3、房地产税迟迟未全面开征的原因

房产税虽一直被社会所广泛关注，但却未在全国广泛实行，现在实行的房产税是在第二步利改税的基础上开征的。1986年9月15日，国务院颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，并于1986年10月1日起开始实施，2010年7月22日，在由财政部举办的有关地方税改革的研讨会上，曾有消息表示从2012年起房产税将会推行，但由于全国范围过大，推行起来有一定难度，因此房产税将从试点个别城市开始，由个别到一般。截止目前，全国仅仅只有上海，重慶试点全面征收房产税，就连前不久闭幕的十九大都未有房产税全国性政策的出台计划。房产税究竟为何被调研，讨论了这么多年，却仍未有很大成效。究其原因表现在如下几个方面：

3.1共性和个性问题尚未被解决

例如开征房产税的目的是为了抑制炒房现象的不断涌现还是为了让地方政府保持一个稳定而又充足的税收来源，究竟房产税能不能有效抑制房价的上涨，以及应该向多大平方的房子征收，从第几套房子起开始征收等等诸如此类的问题，因此房产税当然不适合全国范围内广泛实行。

3.2房地产信息系统不健全

据住建部统计，截止2012年6月30日，全国40个城市的个人住房信息联网工作已基本达标，对房产所有人所拥有房产的面积和套数能随查随到，未来该系统将会扩大到500个中国主要市县。如此一来，未来技术人员通过该系统一查就能知道每个人，每个家庭拥有多少套房，面积多大等等，即能解决房地产信息系统不健全的问题，更有利于试点到全范围的推广。

3.3房产税的征收对象不清晰明确

究竟是应该采取普遍征收还是针对少数房屋征收，不解决征收面的宽窄问题，房产税自然无法出台。对此，主要有三种征收对象的讨论：

1.定位为稳定的地方财政收入，不应该以再分配为目的；

2.定位为调节性税种，不普遍进行征收，用于调节住房购买，从而抑制贫富差距，增加地方政府的财政收入；

3.经由全国人大进行讨论，最终商定征收对象。

3.4民众对房产税的认识不够充分

许多人认为房产税是面向拥有多套住房的富人征收，和普通人无关。这种认识误区，使得在网上大力支持房产税征收的多是仅仅只有一套住房或未买房子的人，他们声称害自己买不起房子的罪魁祸首正是拥有多套住房用于投资增值的富人，因为他们炒房从而抬高了房价。听说房产税的征收可以抑制房价，甚至可以使房价回落，所以他们大力支持，要求房产税征收越多越好。但实际上，贫富差距是不可避免的，就算彻底实行房产税，房价也不可能低到人人都能买得起的地步，如此一来，放眼全球，都将会有人租房用于居住，拥有多套房子的人将会为租房者提供房源。一旦全面开征房产税，房价能不能得到有效抑制暂且不提，一定还会有人买不起房子要租房居住。房产税最终还是会通过房屋持有者转嫁到租房者身上，房产税导致房屋租金上涨，租房者由于市场需求不得不忍受，一项看似针对富人的税收政策，最后却让中低收入人群利益受损，这并不是推进房产税改革的初衷。

3.5房产税作为微观手段调控房价的能力有限

房产税作为众多税收的其中一种，无论是消费环节还是持有环节，其比例和额度都不会阻止人们对于利润的追求，只要有钱可赚，购房再多几个税种进行征收都不会减少人们对于买房的热情，房产税从根本上不能阻止房价的上涨。而当初，房产税的提出就是为了对房地产行业进行调控，抑制房价上涨，现在，通过限购的行政性政策实施，尤其是武汉房地产近年来持续火爆，实施调控升级后，加强居住项目销售价格指导，房价得到了抑制，达到调控目的，而且房产税试点的效果不甚明显，并不适宜贸然推进。相对于房产税，开发商更关心的是实实在在的政策性调整，例如：限购，加息，首付比例等等，而房产税的影响与之相比，过于窄小，不如政府颁布的行政性政策的反应来的快。因此，房产税的征收将会是一个漫长的过程。

4、正式全面开征房地产税后的影响

房地产税作为未来地方重要新税种出现，在基层收入支出和财富分配，房地产市场投机和行业发展以及中国土地资源供求、城市发展、政府工作、经济市场变化都将会产生一定影响。

4.1对居民负担、财富分配的影响

税收是我国二次分配的最主要手段之一。居民持有的房产数量越多、面积越大，征收的房地产税也越多，然后把税收用于政府支出，为百姓提供公共服务。

房产税占据了国家税收的大部分来源，事关国计民生。资产税是和每个人都息息相关的，不仅仅是针对富人的，明白的说，房地产税绝对不是杀富济贫的一个税种。大众最关心的还是免征范围的问题，不同的意见在于细节方面：免征面积应该多大，是以一套计算还是以面积计算，是以家庭计算还是以人均计算，作为调节收入的一种手段会不会有累进税制，正式开征以后土地出让金是否还需缴纳，会不会造成重复征税的问题。征收已是势在必行，那么首先解决的就是重复征税的问题；第二是必须给居民免征的面积；第三是解决公平问题。在上海、重庆房地产税的试点效果并不好的情况下，如果贸然开征就会增加居民大众的负担。

上海和重庆的试点是在当地房地产价格上升最迅猛的2010年左右推出的，从现在征收的角度来看征收的数额并不是特别大。在征收上两地有个基本共同点：针对的都是新购商品房。

以上海和重庆的房产税试点方案为例，方案中都有所规定：房地产税用于保障房建设和运营。

同时都有免征条款：上海本地户籍居民人均免征60平米，重庆对于新购房免征100平米。其中可以看出包含“劫富济贫”的意思。在一定程度上解决了试点地区居民大众的问题和疑问，不过重复征税等其他关乎居民负担和分配上的问题还未作出具体回应。

总而言之，站在国家层面的立法和各地政府因地制宜制定细致条款的角度上，都必须考虑到普通群众的基本需求、合理诉求，差别化对待不同的家庭与房屋。

4.2对房地产行业发展、房价变化的影响

征收房地产税不会对房地产市场造成太大的冲击，也不会很大程度抑制我国房地产价格的上涨。

一旦征收房产税，房地产市场总供给将会增加，缓解一定的住房供求矛盾。房地产税将增加房屋保有和使用环节的税收，使房地产增值税、营业税、契税等流转环节税收减少，房屋所有者不得不将手上多余的房产推向市场。市场总供给的增加能缓解当前市场供求不平衡的状况，更强调了“房子是用来住的，不是用来炒的”。

房地产税的征收推高保有房产的成本，推动租房市场发展。在这种情况下，大多数房产所有者会选择将多余的房产推向房屋租赁市场，让租户共同分摊房产的保有成本，导致租房房源增多，房租价格下跌，租房市场得到发展。炒房现象将会得到抑制。红遍全国的温州炒房团，由于没有房地产税，交易是一次性的，一次性可以把整栋楼买下来。购买环节的全部结束给炒房团提供了空间。征收着重于保有環节的房产税之后，炒房者将会减少，使一些收入相对较低的居民也能通过贷款拥有一套房子。例如：重庆试点限定每人60平方米免税，超过这个限额，税额按面积递增，这就是政府用经济手段抑制炒房。对低收入家庭来说，炒房团影响居住改善的现象将得到改善，并且炒房对房地产市场的虚假拉动也将被控制到最低。

在武汉周边地区做的调查结果显示，有一半居民对开征房地产税是极其乐意的。他们认为开征后可以很大程度上抑制房价飞涨甚至有所回落，这部分居民似乎有中国错误的逻辑：只要开征房产税，房价涨税收就涨，房价涨的时候，购房者要交的税超过自身可负担的数额时，就会换小房子，等于增加了市场供给，无形中降低了房价。可是，不曾想过买了房子住不起房子，想把房屋脱手出去，可是卖给谁？房产持有者都持有不起，那么本身买不起房子的人，现在就买得起了？ 所以，房价在房地产税征收后其实并不会有很大的下降。当前，我国正建立房地产调控的基础制度和长效机制，过去的房地产调控经验也体现出，税收是稳定房价的主要经济手段，而相比限购限价这类行政手段，更凸显合理性。房地产税将提高房屋保有成本，自然会抑制房产投资需求，进而有助于稳定房价。不过，也应明白，房价走势由多种复杂因素共同决定，而税收起到的作用并不值得太过期待。

4.3对城市管理、城镇化的影响

在大多数西方较成熟的发达国家，例如美国、日本等，其房地产税已经经历了长期的开拓发展和完善，并维持稳定。以美国为例，房地产税占据了地方政府税收的支柱地位，从七十年代至今，据统计均占地方税收收入的一半以上。美国强调对房地产的保有环节征税。美国各州和地方政府的不动产税率不等由1%至3%不等，大部分通过当地议会审批的预算一年一定，同时存在不少地方根据当年的政府财政状况“倒推”房地产税税率，以弥补财政缺失。地方政府在确定当年的房地产税税率时，一般会邀请纳税人参与。由于房地产税属于保有环节的财产税，征收税率的提高与城市管理水平紧密相关，说明房地产税的出台将会极大地促进城市管理水平的提升。

据调查，2016年武汉整体地区尤其是中心区及二环内房价飞涨，是什么原因导致的呢？是环境成熟具有上涨的空间，还是囤房炒房的虚高推手在作怪？首先，武汉属于二线城市中发展较快，公共设施服务条件完善，经济实力较强；其次，中国城镇化发展迅速的情况下，武汉作为省会城市对人口限定的松动政策推动下，有大批人口涌入，带动了房屋的刚性需求，造成人们的房屋价格预期不断上涨。2017年以来，武汉地区房价更趋于稳定，政府的房屋限价限购政策具体化、严格化是一部分原因，更多是因为2016年的透支行为，很多居民在恐惧心理下提前购入。

在北京、深圳等一线城市土地房屋趋于饱和的情况下，武汉等二线城市房地产也是供不应求的状况，而三四线城市售房绩效并不乐观。其实我国房产一直以三七分布，有百分之七十左右的房产是库存于三四线中小城市的，但是由于城镇化发展，三四线城市人口大量流出，近三四年去库存的情况参差不齐却都趋于下降。城镇化已经是中国经济发展的主旋律，但税制没有随着城镇化的发展做过系统的调整，房产税征收则可以成为一个重要契机。

4.4对财政收支、经济市场完善的影响

我国自1994年分税制改革以来，地方税种大多是没有保障、不易征收的零散税，并且在没有房地产税的情况下，很多地方政府依赖土地出让金收入，形成了土地的一锤子买卖。房地产税的正式征收有助于在政府和土地之间建立良性的关系，土地买卖不再是一种畸形的“土地财政”。地方政府要获得稳定的财政来源，房屋是第一选择，不仅因为房地产公开难以隐藏，而且用房地产税代替土地出让金，财政收入有一定的保障，更有利于稳定财政收支。原有的土地出让金其实是买卖土地的行为，这种一次性的交易事实上是极大的违背了中国市场经济发展的本意，可持续性已经被完全抹杀了。房地产税法的制定将为房地产市场注入崭新的活力，是对中国特色市场经济发展的重要贡献。