地铁上盖物业设计研究

蔡忠坤

摘要：本文浅析了常见的地铁上盖物业开发模式，简述了地铁上盖物业常见的设计问题，探讨了地铁上盖物业的规划设计和建筑设计，以期为我国的地鐵上盖物业设计提供借鉴。

关键词：地铁上盖物业；设计

前言：随着我国经济的发展和城市化进程的推进，我国的地铁建设方兴未艾。地铁是一种重要的交通方式，在公共交通中占据着重要的地位。地铁建设，对于城市交通建设以及城市发展具有至关重要的作用。地铁上盖物业建设，对于地铁建设意义重大。良好的地铁上盖物业建设有利于充分发挥地铁的商业效益，实现对城市发展的强有力的带动。因此，有必要加强对地铁上盖物业的设计研究。

1、地铁上盖物业开发模式

在城市化的有力推动下，地铁交通日益发展，其功能日趋多样化。社会实践表明，地铁建设不仅能推动城市交通的巨大进步，而且能带动城市经济的发展，尤其是地铁沿线的经济发展。地铁沿线的城市地块极具商业价值，因此极易吸引各种物业开发及投资[1]。对地铁的物业开发重点，通常集中在地铁站附近、地铁区间内、地铁沿线周边地区等。常见的地铁上盖物业开发模式主要有以下几种。

1.1地下空间综合开发

地下空间综合开发，是常见的地铁上盖物业开发模式。该开发模式主要应用于主城区内的地铁沿线的周边区域。此类区域大多经过大规模的商业开发，但仍具有一定的商业价值。此类区域的城市地面上，已经具备了系统规模的开发建设。如果仅仅因为地铁建设带来的商业价值，而全盘推翻既有建设进行重新开发，无疑将导致资源的巨大浪费[2]。为了充分合理地利用地铁沿线的商业价值，可以采用地下空间综合开发的方式，进行地铁上盖物业的开发。地下空间综合开发模式能实现对地铁沿线周边区域地下空间的综合开发和充分利用，能实现对商业价值的拓展，与地上商业开发形成相得益彰的良好效果。地下空间综合开发要结合地上开发现状，实现对地上商业空间的良好拓展和延伸，充分发挥地铁沿线周边区域的商业价值，增加城市经济效益。地下空间综合开发要选择科学合理的开发业态，实现地下空间对地面空间的良好补充。

1.2站台上盖物业开发模式

城市地铁建设要确保与城市规划的协调一致。城市地铁通常会延伸至城市经济不发达，或者是开发不充分的郊区。对于此类地铁建设而言，地铁运营部门只有投入巨额的资金，才能实现对地铁周边地上空间与地下空间的全面开发。为实现对地铁周边地面和地下空间的综合开发，地铁运营部门可以对地铁上盖物业进行科学合理的规划，从社会上吸引充足的资金参与地铁上盖物业的开发建设[3]。地铁在此种开发模式中占据着核心地位，以地铁站点作为开发模式的结点，该模式能实现对地铁人流的有效集聚，充分发挥地铁上盖物业的商业潜力，一方面能为地铁乘客提供便利的交通服务，另一方面能有效开发地铁带来的商业价值，创造巨大的经济效益。站台上盖物业开发有利于实现地铁沿线周边区域资源的有效利用，促进城市经济发展。

1.3以公共交通为导向的开发模式

在城市地铁沿线，还存在很多尚未开发的区域。对于这些区域，适合采用以公共交通为导向的开发模式。该模式能有效激发城市地铁的交通导向，并在城市地铁5到10米的辐射区域内，实现商业开发、生产开发以及服务开发等，有利于形成地铁上盖物业的带状开发区域，促进城市经济的良好发展。该开发模式能实现地铁上盖空间的商业价值的充分开发，激活城市地铁沿线的周边区域的经济活力。

2、地铁上盖物业常见的设计问题

地铁是重要的民生类工程，地铁的设计建造涉及诸多城市管理部门。地铁的设计建造受诸多因素的影响，诸如政府政策、经济机制等，加上涉及较多的部门，极易导致协调不一致的情况。这种情况通常会造成地铁上盖物业设计的分离，一方面导致地铁的出入口和通道设计缺乏人性化，另一方面导致地铁与周边城市区域环境的不协调，最终对城市地铁沿线周边区域的商业开发造成了很大的制约。地铁具有极强的公益性，其沿线周边城市区域大多经过了充分的开发，其规划较为成熟和完善，这对地铁上盖物业的开发带来了一定的阻碍[4]。地铁上盖物业的开发牵涉复杂的土地问题，对土地的征用和回收具有较大的难度。地铁上盖物业的设计开发缺乏政府强有力的支持，并将导致设计开发的中断。

另外，我国的城市地铁建设通常滞后于城市化进程的发展。地铁建设不可避免地会造成对城市经营的影响，为尽量降低这种影响，政府通常对地铁建设速度提出较高的要求。为加快城市地铁的建设速度，难免要压缩地铁建设的工期，由此将对地铁上盖物业的设计规划造成不良影响。这将限制地铁建设对城市经济发展的巨大推动作用，并导致地铁沿线周边区域的前期开发不充分，增加后期改造的难度，最终浪费资源和资金。

3、地铁上盖物业的设计

3.1地铁上盖物业的规划设计

城市地铁是重要的民生工程，其设计和建筑一方面要良好满足人们的交通需求，另一方面要符合城市规划与发展的要求。这就要求，在进行地铁的规划设计时，一方面要从公共交通的角度上进行科学合理的规划，另一方面要重视地铁上盖物业的开发设计。为此，在进行城市地铁设计时，要协调城市空间与地铁建设，兼顾地铁沿线周边环境的绿化工程与城市建筑景观，实现地铁建设与城市环境的有机融合。加强对各方面因素，诸如环境、资源等的协调，有利于通过地铁上盖物业的开发实现地铁沿线周边区域经济潜力的有效激活，带动城市区域经济的快速发展。要按照以下原则进行地铁上盖物业的规划设计：（1）将密度较高商业楼宇和商业设施设置在城市地铁站点100米的核心辐射内。（2）在城市地铁站点的100米到300米的范围之内，对住宅和办公用地的比例进行适当的提高。（3）在城市地铁站点300米到500米的范围之内，重点进行商业住宅的开发设计，并加强附近的配套设施建设，实现功能的多样化[5]。

3.2地铁上盖物业的建筑设计

地铁上盖物业设计在地铁建设中占据着重要的地位。在进行地铁施工设计时，要同时进行地铁上盖物业设计，保障其设计符合城市规划，满足城市发展要求。地铁上盖物业较为特殊，其设计难度更大，要求更高。地铁上盖物业的设计要符合城市规划，实现与城市地铁交通的协调一致。在具体的建筑设计中，要遵循以下原则：（1）对地铁上盖物业所处的环境状况与空间条件进行充分的考虑，优化建筑外形，实现与环境的有机融合。（2）要兼顾建筑设计的开放性与私密性，实现不同功能区之间的良好过渡。（3）选择科学合理的建筑结构形式，增强地铁上盖物业与地下空间的协调性。（4）塑造独特完整的建筑造型，彰显地铁上盖物业的良好形象。（5）落实环保理念和低碳理念[6]。

3、结语

综上所述，常见的地铁上盖物业开发模式主要有地下空间综合开发、站台上盖物业开发模式以及以公共交通为导向的开发模式。地铁上盖物业的建设，要注重规划和建筑设计，确保地铁上盖物业对地铁沿线商业价值的有效开发。

参考文献：

[1]高峰. 地铁上盖物业设计探讨[J]. 城市建设理论研究， 2014（9）.

[2]胡世东. 地铁上盖物业开发研究[D]. 天津大学， 2010.

[3]林楚娟， 庄毅璇， 戚月昆. 香港地铁及上盖物业开发情况调研及其对深圳市地铁上盖物业开发建设的启示[J]. 科技和产业， 2011， 11（12）：143-146.

[4]杨晓峰. 地铁上盖物业的建筑设计[J]. 建材世界， 2008， 29（4）：180-181.

[5]王茜茜. 地铁上盖物业商业综合体实例研究[D]. 西安建筑科技大学， 2013.

[6]刘浩江， 樊荣. 地铁上盖物业开发及设计浅析[J]. 中国房地产业， 2016（14）.