试论城市规划中合理容积率的确定

摘要：在城市化水平日益提高的背景下，要想进一步优化城市规划，就需要采用更加先进、合理的规划方式，其中容积率是目前常用的手段之一。基于此，本文将分析当前城市规划中合理容积率存在的问题，并以明确容积率与各方面的关系、掌握影响容积率的因素为切入点，深入探究确定城市规划中合理容积率的基本方法，旨在能够通过定量经济分析明确城市规划所需的各项参数，提高容积率精准程度，为推动城市化进奠定基础。

关键词：城市规划；容积率；城市环境

前言：容积率起源于西方国家，这是土地规划管理的重要指标，随后在我国的城市规划中引用，基于这一前提使政府与开发商之间形成了“博弈”的关系，而城市规划师则是该关系中的协调者、平衡者。但实际上，规划师在工作中受自身工作能力、各方压力等因素的影响，会随意设定规划中的容积率，严重影响了城市规划的合理性，破坏城市环境。由此说明，以合理的方式确定容积率对于城市规划的重要性。

1、城市规划中合理容积率存在的问题

在城市化逐渐加深的背景下，城市规划显得尤为重要，并且受容积率的直接影响。目前，容积率的确定主要存在以下几方面问题：

（1）缺乏合理方法。如今城市规划就是将土地的经济利润提高，但是很多规划师并没有打破传统的思维模式，并且忽视量化分析，限制了土地效用的发挥；

（2）未认识到容积率与城市规划各方面的关系，主要包括城市环境、城市地价与开发利润，如果未认识到其中的关系，就会影响结果的精确性。

2、城市规划中合理容积率的确定

2.1明确容积率与各方面的关系

首先，容积率与城市环境。城市环境所涉及的范围较广，其中主要受容积率的影响。具体而言，容积率与城市环境的关系如下：

（1）开发强度。土地的开发强度与容积率的大小有着直接的关系，但是土地开发强度的上限是有限制的，主要是因为城市环境的实际承载力有限，如果容积率的数值增加，那么土地开发商就会加大开发力度。在这一背景下，城市就会产生人口密集等问题，进而增加公共设施的压力，不利于城市稳定的发展。

（2）建筑密度合层数。容积率等于建筑与建筑层数的乘积，也就是说在任意一个待开发的地段中，增加容积率的方式就是增加建筑的层数，或者提升建筑之间的密度。然而，城市中建筑层数、建筑密度直接影响着城市环境，前者是城市规划的重要指标，与交通、景观等有着紧密的联系；后者则影响着建筑的采光、绿化、消防等环境指标[1]。

其次，容积率与地价。在城市规划中，地价所包含的内容较多，通常以交易价格、政府管理两方面为切入点进行具体分析。其中，交易价格可以从不同的角度分析，如协议地价、招标地价、生地价、熟地价、毛地价、楼面价、地面价、单价与总价等；政府管理主要包括出让地价、基准地价等。接下来具体分析地价与容积率之间的关系：

（1）楼面地价等于土地出让单价与容积率的比值，所以当单价被确定时，容积率就越大，同时楼面地价就会减小，此时开发商为有利一方；如果楼面地价确定，则单价会随着容积率的增加而增加，此时出让方为有利的一方。总的来说，无论是土地的开发商，还是出让者，都希望城市的容积率呈现最大化的趋势。

（2）容积率对于地价的作用，实际上与中心区位、城市规模的关系为正相关。

（3）容积率对地价的作用，还和土地未来的使用性质相关，如果在同一块土地中，其地价的大小为：工业地价<居住地价<商业地价。

最后，容积率与开发利润。基于本文的研究发现，容积率和开发利润之间的关系为“凸曲线”形式。具体而言，当容积率的数值较小时，开发利润也偏低，同时随其上升而增加，但此时开发的边际利润就会随之降低；假设容积率达到了一定的程度，那么土地开发能够获得最大的经济效益，即边际利润等于零；如果容积率继续增加，就会导致土地开发商的建设成本增加，此时就会破坏城市的环境，在这一背景下就会导致该地区的楼价逐渐下降，因此容积率为开发商所带来的经济利润，就会随着成本上升、楼价下降而相互抵消。所以，为了能够保证土地开发商可以得到合理的效益，保护好城市的环境，就需要合理确定城市规划的容积率，尽可能使容积率处于理想值的状态，进而为城市发展奠定基础。

2.2掌握影响容积率的因素

基于上述对容积率与城市环境、城市地价、开发商利润之间关系的分析，可以发现：合理确定容积率合理从掌握影响容积率的因素入手，（1）当前地块的所在区位；（2）地块在开发以后的使用性质；（3）该地块周围的公共设施，其中最为主要的就是交通；（4）该地块当前的空间环境，主要指城市设计的具体要求；（5）当前地块的具体出让价格[2]。

目前，在城市规划的行业中，有很多可以计算、确定容积率的方式，如量化分析法、形体模拟法等，而本文主要就量化分析法进行具体分析，并从经济层面入手构建一个相關的数据模型，从而论证并确定容积率。在城市发展的过程中，城市规划会面对、解决很多挑战、问题，这能够将城市规划这一科学所具有的科学性、复杂性更好的揭示出来。但是，其中的复杂性是能够被量化分析的，并且这一方法逐渐被广泛应用在城市的发展中，同时随着实践的考验而不断成熟，可以将更多的复杂问题、现象通过数据进行分析、衡量，加之工作经验进行判断，能够将推测出问题的复杂程度，从而进一步明确城市规划的科学性、理性化。

结语：综上所述，容积率对于城市规划的合理性、科学性有着直接影响，因此需要规划师进行精准的计算，为城市规划提供具有意义的参数。以此为基础，在确定容积率之前，规划师明确了容积率与城市环境、地价、开发利润之间的关系，并且掌握了各项影响容积率的因素，对于提高容积率的有效性具有重要意义。所以，为了能够促进城市化的发展，可以结合城市规划的实际需求，将文中的方式应用在具体工作中。

参考文献：

[1]张献之. 建筑容积可移转性研究[D].华东政法大学，2016.

[2]曾诚. 容积率空间分布的管控与实践初探[D].重庆大学，2015.

作者简介：何文婷（1993—）女，四川南充人，在读硕士研究生，城市规划专业。