房地产企业收入确认方法分析——基于9家房地产公司的数据统计

王 超

（邳州市统计局，江苏 徐州 221000）

房地产是国民经济的支柱产业，它带动了钢材、水泥、装饰、施工以及设计等多个行业的发展[1]。同时，也是社会关注度高、争议多的行业。尤其是在实际经营利润的问题上，不仅社会公众不了解利润真实情况，即使是对于房地产企业管理者、投资者以及银行等利益相关者，也都存在模糊不清[2-3]。对相当部分房地产公司，财务数据表面较为理想，然而财务报表却频频显示出资金链紧张、利润率极低甚至亏损状况。从专业角度看，要解释这个现象，就需要对其企业收入确认方法作讨论。

一、房地产企业收入确认方法类型概述

房地产企业收入确认方法包括两个类型[4]：

其一，完工确认法。即，在房地产竣工交付阶段，对房地产公司的收入进行确认。在这个阶段，房屋质量已由相关部门进行验收，购房者关于质量和价款等事项无异议。购房者与房地产公司已经完成手续交接，这就意味着所有权已经发生转移，风险等要素也一并转移。此时，房地产公司可确认收入。

其二，完工百分比法。指在签订买卖合同至发展完成的期间内，按迄今的发展成本占估计发展成本总额的比例确认收入，即从“预售”（签订销售合同）至“完工”阶段按完工比例每期进行确认。按照百分比进行收入确认时，基于相同的比例，对成本事项进行确认。

从我国当成房地产行业的操作实践来看，完工确认法被作为行业惯例加以使用。然而如果在验收或者交付阶段出现争议，该方法的适用性需进一步讨论。

接下来，将以9家房地产公司的数据为例，讨论收入确认方法使用中的缺陷或者不足。

二、收入确认法使用不当，导致利润率变化异常

在会计处理过程中，基于配比原则，确认成本事项时，应当在相同会计期间对收入事项加以确认。如果严格遵循这一原则，在不同会计期间的成本和费用是具有连贯性、可对比性的。即使出现利润率变化，也应体现出一定曲线特征。但是如果采用完工确认法，正式将产品交付购房者之前，房地产公司不得确认收入。在该期间所发生的成本，已经被确认为期间费用[5]。基于该处理方式，在交付使用前，房地产项目是亏损的。在交付手续完成后，所有流入款项被确认为收入，同时结转成本。会导致账面利润跳跃式增加，出现极为显著的波动特征。

在利润率指标上，上海X房地产公司2012年为20.14%，2013年迅速降低为1.37%，2014年为16.26%，2015年为9.86%，2017年为20.79%。可见，从不同年份的对比情况来看，利润率波动特征十分显著。这不仅体现在该房地产公司，在其他中小房地产公司中也存在。这种波动特征的引发因素较复杂，除了企业正常起落和行业起伏外，完工收入法的作用不可忽视，它会将正常的经营波动扩大。

三、收入确认法使用不当，削弱会计信息质量

如果采用完工确认法，对于预售阶段所形成的收入，并不能够当期确认，通常要等待数月，甚至一年。

根据JD集团2017的数据，在同一合并范围，营业收入降低幅度达41.5%。与此同时，现金规模却超过48.2亿元，增长幅度为70.8%。不仅该集团出现这一现象，SM集团的会计信息表现得更加异常。从SM公司的财务数据中可以看出，营业收入（减少12%）与销售收到现金（增加985%）出现反向变动。

之所以会出现这一现象，与实际处理的会计项目不统一紧密相关。基于现金流指标，是反映预售项目阶段的流入。而基于营业收入指标，反应的是交付阶段所形成的业务流入。即，在企业利润表中，现金流等事项是过去的经营行为，并不能够直接用来对企业当前的经营状况进行评估。这就使得会计信息质量被削弱，具备的使用价值降低。

四、收入确认法使用不当，降低财务指标精确度

通过资产负债率，可以对企业偿债能力进行评估，同时也反映了房地产公司的资本健康程度。在一般情况下，如果房地产公司的资产负债率增加，就意味着偿债能力降低，投资者就会做出更加谨慎的决策[6]。

通过对比内地房企和香港房企的财务数据，可以发现很多问题，其中，资产负债率表现得尤为突出。在内地房地产公司的财报中，资产负债率在70%左右。然而，如果就此判断内地房企不具备投资性，就会出现投资决策失误。事实上，内地房地产公司的自有资金不足，因此需要银行贷款来推动项目进行，这是内地房地产行业的普遍现象。尽管存在着一个因素，资产负债率虚高的现象仍然十分常见。

2017年，内地房地产企业中，万科的净资产收益率为16.47%，保利和招商地产分别为16.56%和11.05%。同期，香港房地产企业的净资产收益率在9%-20%之间。对比可知，从盈利能力指标来看，内地房企相比较于香港同行要弱得多。然而，在资产负债率上，内地房地产公司是香港同行的三倍。之所以出现这一与违背经济常理的现象，原因就在于对预售款的确认方法不同。

内地房企采用完工确认法，预售款并不被视为房地产项目收入，要等待交付使用时才可确认。对预收款，在会计处理过程中，被计入预收账款，是企业负债的一部分。在企业收入预售款时，房地产项目已经完工相当一部分。如果仍然将此视为房地产公司负债，就与权责发生制不符。另外，在香港房地产业，预售款金额很小，而且被作为定金进行处理。相比较而言，在内地房产业内，预售款金额较大，会在较大程度上提升资产负债率。

在房地产业，所采取的收入确认方法不能够及时反映出房地产项目的实际收入和成本，会引发会计信息失真等现象。对于企业财务信息使用者而言，就很难根据相关数据做出准确判断。基于政策限制和行业特殊性，变更收入确认法的可能性不大。然而，如果可以根据完工比例，及时地将有关收入加以确认，可增加财务数据的参考价值。