地产企业相关涉税问题与处理方式分析

李文生

（宏运地产朝阳有限公司，辽宁 朝阳 122000）

当前形势看来，房地产以国民经济的支柱产业身份出现，这对于企业经济增长的拉动有着极为重要的作用，与此同时，在与之相关的行业中也发挥着很重要的作用，本文当中笔者以房地产企业在税务的检查过程中比较容易发生或者比较容易出现的问题，列举出一些极具代表性的相关涉税问题来与大家一同探讨和交流。

一、房产涉税存在问题分析

（一）因交付完工产品时点不同产生的涉税问题

政策依据：其一，《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）中第一项明确规定，房地产企业需要根据计税的成本对象具体的确定原则已经完工的开发成本的成型产品的成本对象，同时依据确定原则以及依据的共同成本分配的具体原则性和方法、开发项目的基本情况以及开发的实施计划等出具一系列专项的报告，在企业完工的开发产品所得税年度纳税工作的申报时，与《企业所得税年度纳税申报表》一同进行申报。

其二，国家税务总局印发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》中相关通知第三项做出明确规定：企业中房地产开发经营业务包含有土地的有效开发，以及建造和销售住宅以及商业用房等等或是其它的建筑物等一系列开发产品。除过土地开发以外，其余的开发产品均符合部分规定条件的，都可视之为已经完工：所开发产品在竣工证明材料和已经申报的房地产管理部门的备案工作。所开发企业产品已经逐渐化投入使用；企业开发产品已经取得了初始化的产权证明。

（二）采取视同买断方式委托销售开发产品存在的涉税风险

政策依据：国家税务总局对此颁发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》当中相关通知的第六条第四项中明确规定：销售开发产品通过或者采取视同买断方式委托进行的，当属企业与购买方有效签订的销售合同或者销售协议，亦或是企业以及购买方和受托方三个方面来完成销售合同的签订工作的，假如在具体的销售合同或者协议当中所约定的价格要比买断的具体价格高出许多，那么就需要依照销售合同或者协议当中所约定的价格来计算价款，具体以收到受托方已经销售的开发产品的清单时间作为确定收入的具体时间实现；假如是属于前面两种情况，销售合同或者协议当中出现的问题，那么就需要按照所买断的价款，具体以收到受托方已经销售的开发产品的清单时间作为确认收入的具体实现。

（三）发生的支出应归集为费用或成本的涉税问题

政策依据：《中华人民共和国企业所得税法》中的第八条以及《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）中第二十七条第三项明确规定有关开发产品计税的成本其支出内容应该如下:

其中提及的建筑项目安装工程费用是指项目在开发的过程中具体发生的各个项目建筑安装具体指的是开发项目在开发的过程当中具体发生的各项建筑安装的费用体现。其中包括具体的开发项目的建筑工程费用及开发项目的安装工程费用等等。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》当中第三十七条明确做出规定：企业方面为购置和建造固定的资产以及无形之中在经过12个月以上的建造方能够达到预定的可销售状态的存货而具体发生借款的，企业相关的资产购置以及建造过程中所发生的有效合理的借款费用，应该作为资本性质的支出将其计入相关的资产成本，同时依照本条例的相关规定来进行扣除。

（四）毛地竟挂所涉及的动迁补偿及动迁支出税收处理问题

政策依据：国家税务总局在关于房地产经营业务所得税处理方面印发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发［2009］31号）其中的第二十七条明确规定：土地征用以及补偿费用指的是为了进一步取得土地开发的使用权亦或是开发权具体发生的专项费用，这其中主要包含土地买价和出让土地资金套费以及契税闲置费用、土地变更的费用和超面积补交的具体费用以及拆迁补偿支出和安装以及动迁支出费用和回迁房建造支出费用、农作物补偿费用和危房补偿费用等等。

（五）预提相关费用涉及的税务问题

政策依据：国家税务总局印发的关于《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发［2009］31号）中第三十二条明确规定：戒除下面几项预提（应付）费用之外的计税成本都必须要作以实际性的具体发生成本来进一步体现。

其一，出包的工程如未能在最终办理结算并取得较之全额的发票，那么假如证明资料充足或者充分，发票在余额不足的时候就可以进行预提，但必须要限制在给定合同金额的10个百分点范围之内。具体的出包工程在最终的办理结算如果没有能够取得全额的发票，那么基于证明资料充足的情况下就可以进行预提，但绝不可以超过合同给定金额的10个百分点。

其二，关于公共配套设施如果未能完工或者是还没有进行建造的，则可以预算比较合理的预提这其中基本的建造费用。此类公共设施一定要符合具体的已经在售的购房合同和协议或者是相关的广告和模型中承诺要在建造以及不可撤销亦或是依据法律依据一定要是与之配套的建造条件。

其三，需要向政府上交未能上交的报批报建的具体费用和物业完善的具体费用，亦可以依照相关的规定来进行预提。实际上，物业完善费用所指的是依照相关规定具体该由企业承担物业管理基金和公建维修基金亦或是其它的一些专项基金。

二、房地产企业的涉税会计处理

对于会计核算方面不具体计算其具体收入，而在税收方面则应该作为具体收入的实现，具体应该作为缴纳营业税以及通过上述几项核算方法以后，，能够有效达到收入以及成本和费用之间的配比。但是依照企业所得税的相关规定来说，对于纳税人所缴纳的营业税以及城建税和教育费用附加税等等都是可以在当期作税前的扣除工作的，这样就可以直接性影响到企业所得税具体应该缴纳的税所得额，针对因为税法以及会计制度在具体的确认费用的时间差异而在产生税前会计利润与应该缴纳的所得额在时间方面的差异性，房地产企业则可以采取以下任意一种方法来完成，同时只要确定了其方法，那么一定就不能随意性改变。

具体的方法是“应付税款法”。这种方法指的是不确认时间性差异对于企业所得税产生的具体影响，那么此时按照当期的计算需要缴纳的所得税款应该将其确认为当期所得税额费用的具体方法。使用或者采用应付税款法的，房地产企业仅需要在企业年度的主营业务税申报过程中，对于按照营业税的相关政策的具体规定当期计提应该要缴纳的营业税等会逾超或者低于当期的“企业主营业务税金及附加”。按照规定，企业应该缴纳的企业所得税款做会计分录为借：“所得税，”贷：“应交税金—应交所得税。”

现代企业的会计税务管理问题当属企业运营的一个重点项目问题，然而，对此问题具体体现出来的各种漏洞则需要我们想方设法来完成其具体工作的改进，以及针对这些问题给出相应的解决方式方法，这是我们当前面对的一个最为迫在眉睫的问题，与此同时，他又存在极为有利的重要性。