房地产企业市场营销策略的制定与实施研究

李易娟

(重庆城市职业学院，重庆 402247)

1 营销环境对房地产企业市场的影响

1.1 房地产企业市场营销的人口环境

在市场中人是最重要的组成部分之一，人与人口环境之间存在密切的相关性，所以人口环境会对房地产市场产生重大影响。人口流动、家庭结构等都会影响房地产市场的实际需求。房地产企业的主要营销对象是人，所以在制定市场营销策略时首先要进行人口环境分析。例如：一个城市移入了大量的人口，那么这个城市的住房需求会增大。另外，除人口流动、家庭结构等因素之外，人的年龄、价值观等也会对房地产企业市场营销产生影响。

1.2 房地产企业市场营销的经济环境

随着市场经济体制的不断改革，经济环境也发生了很大的变化，房地产市场必然会受到影响。近年来，房地产经济快速发展，就是受到国民经济发展的影响，而反过来说房地产市场发展也能够带动经济的增长，这两者之间是相互促进、相互发展的。

1.3 房地产企业市场营销的政治环境

政治环境主要是相关政府机构以及相关政策法规会对房地产企业营销活动产生影响。相关政府机构为了保证房地产的产品以及房地产的服务能够在公平的环境中竞争发展。相关政策法规主要为房地产市场的有序发展以及消费者的合理需求提供保障。政治环境对房地产企业市营销的影响集中表现为两个方面，其中一方面是土地政策，土地政策会对房地产开发用地的供用进行整顿与规范。另一方面是住房保障体系的建立，住房保障体系主要作用是保证房价在合理范围内波动。

2 房地产企业市场营销策略制定与实施中存在的问题

与其他产品相比，房产是一种非常特殊的消费品，房地产的建设周期比较长，对资金的需求也非常大，使用的周期比较长。由于房地产本身具有特殊性，房地产市场营销策略与其他产品的市场营销策略存在很大的不同。现阶段，我国大部分房地产企业在制定和实施市场营销策略时还存在很多问题，具体包括以下方面。

2.1 房地产企业市场营销策略单一

目前来看，大部分的房地产企业在制定与实施市场营销策略时没有脱离传统的营销模式。主要采用户外广告、平面媒体以及电视广播等单一营销策略，这样就会导致一个问题：消费者对每个房项目的印象都是差不多的，房地产项目的特色没有展示出来。这样就不能够激发消费者对房产项目的兴趣，市场营销策略无法达到预期目标。

2.2 房地产企业市场调研不充分

任何市场营销策略的制定都需要提前对进行充分的市场调研，通过充分的市场调研找到产品的市场。但是目前在房地产市场营销策略的制定中存在一个很普遍的问题就是市场调研不够充分，这就导致市场营销策略缺乏科学性和有效性。每一个地区的群众对产品有着不同的需求，具体到房地产项目来说就是不同区域的群众对房子的格局、面积以及景观等都有不同的需求。但是，部分房地产企业在制定市场营销策略时依然照搬以往经验，没有进行充分的市场调研，这就导致在实际销售中存在很多问题，影响房产销售。另外，随着社会的发展，购房主体也发生了一些变化，目前房地产消费主体为“80后”“90后”，他们的购房目的也发生了一定的变化。这些变化都会对房地产企业市场营销策略的制定与实施产生重大影响。

2.3 房地产企业市场营销内容单一

目前，在房地产企业市场营销策略中存在一个比较严重的问题就是市场营销内容太过单一，通常都是“就房论房”，在向客户进行推销时重点向客户介绍房子本身，从而忽略了房产这个特殊商品的关联性，没有重点向客户介绍物业、相关生活设施等相关服务的介绍，这是一个很大的缺陷，会对房地产市场营销策略的实施产生很严重的影响。

3 房地产企业市场营销策略制定与实施的关键

目前，房地产市场竞争越来越激烈，消费者对房地产的心理预期也越来越高，所以房地产企业市场影响策略制定与实施要具有科学性，找准市场定位，在最大限度上满足消费者额的需求，不断提升市场营销的整体优势，促进房地产企业的发展。

3.1 增强房地产企业市场营销策略的科学性

房地产企业在制定市场营销策略之前一定要进行充分的市场调研，对市场有一个充分的了解，同时要做好相关筹划准备工作。首先，要明确房地产项目本身的优势，在房地产项目设计时就要明确项目建设的优势，从而确定市场营销的重点。其次，要对房地产项目的周密环境进行掌握，要对同类楼盘进行分析，知己知彼。最后，要找准潜在客户，明确潜在客户对房地产项目的实际需求，并给在营销策略中重点体现，以此增强市场营销策略的科学性。

3.2 提高房地产企业市场营销策略的准确性

在房地产企业市场营销策略的制定中最重要的一点就是要找准定位。首先要找准房地产市场营销的价格定位，对房地产项目的成本以及目标收益等进行综合分析，之后确定房地产项目定价，同时制定出科学合理的调价策略。其次要找准渠道定位，目前房地产营销渠道主要分为两种：其中一种是间接营销，另一种是直接营销。每一种渠道都有优劣，所以房地产企业要根据实际情况选择合适的营销渠道。最后要找准品牌定位，房地产的产品开发必须整合市场、研发以及营销等各个方面的力量，着力打造品牌价值，以此提升房地产产品的性价比以及附加值。

3.3 提升房地产企业市场营销策略的执行力

随着科技的不断发展，房地产企业市场营销策略的实施也会面临一些新的挑战。对于很多消费者来讲，买房是一件很重要的事情，所以在购房时一定会十分谨慎，对购房体验的要求也越来越高。而房地产企业可以在市场营销中引入先进科技，通过先进的网络技术以及3D技术，构建虚拟房屋，让消费者能够通过虚拟房屋对房地产产品有一个比较全面的了解，提升消费者购房体验。另外，房地产企业市场营销要加强推广策略的使用，主要是通过各种短期销售手段，激发消费者者购买热情，主要方式有：购房赠礼、折扣以及分期付款等方式。另外，在房地产市场营销策略中，要将物业水平以及基础设施建设等纳入其中，让消费者对房地产项目周边环境有一个整体的了解，不断提升消费者的购房体验，坚定消费者的购买信心。

4 结 论

综上所述，在企业经营发展过程中，市场营销策略非常重要，是实现企业经济目标的关键之一。在房地产企业的经营发展中也是如此。本文研究分析了房地产企业市场营销策略的制定与实施：首先，从三个方面营销环境对房地产企业市场的影响进行了说明；其次，对房地产企业市场营销策略制定与实施中存在的具体问题进行了详细的分析；最后，重点研究分析了房地产企业市场营销策略制定与实施的关键，希望通过以上分析能够帮助房地产制定科学合理的营销策略，促进房地产企业的发展。

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