仅交付定金的房产买卖合同应如何履行

摘 要：对于签订了书面房产买卖合同，交付定金后，由于房价上涨等因素，因买方原因违约而导致合同无法继续履行而产生纠纷的案件，审判机关是否应判决买卖合同继续履行。

关键词：房产买卖合同；定金；合同履行

案例：2016年10月，买房人乔某与卖房人王某，在中介的介绍下签订了二手房房产买卖合同，口头约定由卖房人王某来解决房产上现存的抵押登记后完成交易；后买房人乔某向卖房人王某交付了购房定金人民币1万元，并向中介支付了中介费2000元。合同约定签订后7日内，双方向中介提交按揭贷款资料。买房人乔某依约向中介递交了贷款资料，卖房人王某在中介再三催促之下，不予递交贷款资料，也不配合房产评估人员对涉案房产进行拍照，导致房产买卖合同无法继续履行。买房人乔某在中介组织进行多次协商未果的情况下，起诉至法院，要求确认卖房人王某构成根本违约，应依约定承担违约责任，并应继续履行所签订的房产买卖合同，解除房产上现有的抵押登记，配合原告乔某完成涉案房屋的产权转移并应交付房屋等合同义务。

经历了2009年、2016年两次明显的房价涨幅市场变动，我国各地涌现了大量的房产买卖合同纠纷案件。其中一部分案件，是在买卖双方签订了房产买卖合同，并依据约定支付了定金后，由于房价上涨等因素，因买方原因违约而导致合同无法继续履行。

司法实践中，对于此部分案件，第一种观点对该房产买卖合同不支持继续履行；第二种观点认为应予支持继续履行。

笔者认同第二种观点，对该房产买卖合同应予支持继续履行。

买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

定金合同是合同当事人在订立主合同时，为了保证主合同的履行，签订从合同约定一方当事人预先支付给对方一定数额的货币，债务人履行债务后，定金应当收回或者抵作价款的一种担保合同。根据我国法律规定，定金合同属于从合同、要式合同、实践合同。

定金合同属于从合同的一种，从属性质表现为：定金合同的有效以主合同之有效为前提，主合同无效，定金合同必然无效，而定金合同无效，主合同并不因此必然无效。

《合同法》第8条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。该条规定主要体现了合同法的具有法律约束力原则，也即合同必守原则，是合同法的帝王法则，主要规范约束合同的履行。合同具有法律约束力，首先体现在对合同當事人而言，在合同订立之后，只要合同内容不违反法律的强制性规定，未经过司法程序裁判确认无效、撤销或者解除的情况，就要依照合同约定内容履行。不符合合同法等法律法规相关规定的条件，任何一方不得随意变更、解除或者终止履行合同。其次，对于审判机关而言，也应依照合同法等相关法律法规的规定，对合同当事人依法订立的合同予以保护。最后，依法保护与执行合同的法律约束力原则，有利于依法治国、诚信社会体系的构建，有利于规范、约束、保障社会市场经济行为的顺利运行，推进经济建设的发展。

合同法另一重要原则为鼓励交易原则，体现在合同法的多个方面，例如，对无效合同认定的严格限制，对合同无效和可撤销的区分，对合同无效和效力待定的区分，对合同成立和生效的区分及严格限制违约解除的条件等方面。

上述的合同必守原则和鼓励交易原则，是合同法的重要原则。在房产买卖合同纠纷案件中也应予以严格遵守与适用。市场经济的变化与影响导致房价波动上涨，是对社会的诚信力与合同必守原则的考验。

具体到上述案件，所签订的房产买卖合同应继续履行的理由为：

一、原告乔某与被告王某之间存在合法、有效的房产买卖合同关系。

原告乔某与被告王某于2016年10月在中介签订了房产买卖合同，交付给被告王某购房定金人民币10000元，交付中介费用2000元的事实，经庭审举证质证，双方均予以认可，可证明双方存在合法、有效的房产买卖合同关系。

二、被告王某在履行合同过程中构成根本违约。

根据中介人员出庭作证的证言可证明：第一，原、被告双方于该合同签订之前，已就该房产解除抵押的事项口头协商一致，由被告王某负责解除抵押；第二，原告乔某在合同约定的七日内已向中介交付办理贷款的个人资料；被告王某拒绝交付办理贷款的个人资料，拒绝进入涉案房屋拍照，导致无法进行对该房产的评估，无法办理贷款，后经中介人员与其多次进行沟通无效，导致该房产交易无法继续依照合同的约定进行，应认定被告王某构成根本违约，应承担相应的约定及法定责任。

三、被告王某应继续履行合同约定的各项义务，并应承担相应的法律责任。

《合同法》第8条，规定了依法订立的合同，对合同当事人具有法律约束力。合同当事人应当依照合同约定履行自己的合同义务，非经法定程序或者对方的同意，不得擅自变更或者解除合同。第60条规定，合同当事人应当依照约定全面履行自己的合同义务。第107条规定，合同当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。[1]

本案中，原、被告双方所签订的房产买卖合同合法、真实、有效；双方并未协商一致解除；无任何无效、可撤销及解除的法定情形；有事实上的履行可能。根据上述及相关法律的规定，应对守约者的合法权利依法予以保护，继续履行合同，违约方应承担相应的法律责任。

参考文献

[1]《中华人民共和国合同法》1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过，1999年3月15日中华人民共和国主席令第十五号公布，自1999年10月1日起施行。

作者简介

刘红欣，女，河北省石家庄人，河北三和时代律师事务所合伙人，三级律师，主要从事民商事法律业务的理论研究与实践。