合作开发房地产过程中的涉税风险及建议

徐蓉

摘要：随着近些年社会的不断发展，人民生活水平的持续提升，在对衣食住行等各方面的要求也是越来越高。这一来是彰显出我国综合国力的日益强大，二来，又对我国经济的发展起到了很好的促进作用。而随着我国房地产行业的兴起，发展领域越来越大，企业之间的合作竞争也更加激烈。在整个发展环节，房地产开发也正在向合作这一模式转变，其中所涉及到的税收风险管理和控制复杂而又多变。所以，在开发过程中，关于涉税方面也是个不得不提的问题。本文就先从房地产合作开发涉税业务这一环节来进行探讨，列举出其中存在的诸多涉税风险，并且相应的处理措施。

关键词：房地产；合作开发；涉水风险；管理措施

涉税风险的管理和控制是房地产合作开发的重要基础。其中，房地产的合作和开发在某种意义上来说都是一种联合经营行为。它主要就是让不一样的投资方以合作的形式达成某种共识，来一起对房地产进行开发，至于里面所涉及到的税收风险问题就需要几个企业一起来承担了。在进行相互合作的时候，整个过程一般都具有三个特点。除了要一起投资，获利均分除外，在应对风险这一块也要一起承担。但是，因为在开发阶段所需要涉及的投资金额数量太大，时间太长，涉及范围太广，因此也就让所涉及的风险大大增强了不少。而且但凡是房地产开发，这其中所涉及到的税收繁多且复杂多变，在一定程度上也增加了风险发生的程度。因此，开发商要针对其中所可能涉及到的一些风险提前预测，并做好应对准备，这样也能大大提升整个房地产的合作开发效率。

一、房地产合作开发当中所涉及到的涉税风险

（一）销售收入存在风险

在每个房地产开发商的眼中，在销售收入的这一环节总是会或多或少的出现各种各样的问题。其中出现次数最多的问题就是将各种价外费统一都划分到代收代付的款项当中，这就会导致在对销售收入进行有效确认的时候会存在明显误差。还有，各个单位并没有提前做好关于对一些预收款的缴纳工作，这也会导致整个项目的资金在进行核算的时候出现模糊现象，严重的会给之后企业在税收的纠纷问题上埋下潜在隐患。与此同时，消费者进行房屋选购的时候往往还会发生以房抵房的事情，因为在不少房地产企业看来，大部分的房子并非近期完工的，它或许已经是放置很久的产品。所以在销售环节内，因为房子本身所具有的特殊性，一些房地产商会选择用房子来抵押结算款的现象，并且在交付环节，营业税就很容易被忽视，这也会导致在销售收入上有偏差现象的发生[1]。

（二）开发成本存在的风险问题

成本问题，主要是涉及以下几个方面，第一就是成本虚报，第二就是与对应的配比原则相违背，去进行成本的转结工作。在成本虚报这一方面，主要表现在有的企业为了获取更多的利益，就将施工费用也划算到成本费用当中。或者还会出现融资多列的现象，也就是说企业除了跟银行贷款，为了能够在短时间内筹集到更多的资金，还在私底下对民间第三方进行多渠道融资。但是要注意，这两种借资方法它们之间的利率计算是不一样的。显然在两者中，民间第三方融资借款的利率更高一些。但是在对利率进行适当扣除的时候，显然还是以银行贷款的具体利率来作为衡量标准，并将其划分到开发成本当中，这也会给开发成本的计算造成很大困扰。在对成本进行结账的过程中，因为并没有以基本分配比例为基础，这就会造成每一阶段所分摊的成本具体数额存在差异，也给成本、税费以及利益的分配造成了巨大约束。

二、针对涉税风险的有效预防措施

（一）增强风险管理意识

要具备强烈风险预估能力，能够在事情发生之前对风险有个良好的预判，以达到预防的目的。因此，再进行房地产合作开发阶段，也应该增强对这方面的有效培养。具体的可以通过讲座的形式，对开发当中的一些可能会发生的潜在问题进行一些适当的讲述，让每一个开发人员都能对这方面有所了解，要加强他们的自决性。除此之外，每个参与进来的房地产企业都应该针对风险有一个基本的预估判断意识，对其中存在的问题可以进行一些适当的分析说明，并将每个环节风险管理的有效措施都纳入到体系当中，以提高各个企业在应对涉税风险时候的应变能力[2]。

（二）开发之前的分析研究要落实到实处，保证决策程序的科学规范特性

因为房地产开发项目所能涉及到的资金数额庞大，并且建设时间也是一个漫长的过程，其中所涉及到的领域也是非常的广泛。因此在开发之前，必须要将各个企业之间针对开发建设的心得交流，对可能涉及到的问题，可能发生的各种情况要进行详细分析，有效论证，除了要考虑技术是否合理之外，也要将项目的经济社会效益纳入到调查的范围之内，通过共同协商的方式来对投资决策方案做出最后最准确的确定，要求从决策上就要将涉税的涉税风险概率降低到最小。

（三）趁早做好税收策划，有较强的防涉水观念

在整个开发建设阶段，房地产开发商要考虑的首要因素就是关于涉税风险的有效预防。只有将涉水风险牢牢地掌握，才能对房地产开发与发展有个基本保障。防范涉税风险的前提因素就是要将收税筹划的各项工作做好，落实到实处。其实，税收的筹划，从某个方面来说也就是关于开发商预算核对的问题，要做好税收的筹划工作，并可能涉及到的税收全部列举出来，并对税收成本提前进行核算，争取将涉水风险的发生降低到最小[3]。

（四）对市场动态进行精确把握，将分层管理进行到底

俗语说知己知彼，百战百胜。房地产行业也是这样，只有对行业进行了解，对整个市场的动态有个充足的把控，才能将涉税风险泯灭于无形。企业之间进行合作的话，就应该共同将主要精力都投入到针对涉税风险的预防管理当中，可以通过分层管理形式将每个关节的管理分批派人把守，要对各个时段的社会经济状况做到了如指掌，如数家珍，这样可以在进行最后决策的阶段给众人提供有效的信息来作为参考。参与进来的各个企业应该做到不分彼此，同舟共济，再进行分层管理阶段，要做到相互督促、互帮互助。只有一起努力，才能对风险管控进行有效实现。

（五）建立大局意识观，提升工作人员基本素养，对各方面制度进行完善

針对涉税风险首先要做的就是要将自身防范意识做到位，尤其是对于企业来说，格局和眼光都要放得长远一些，要学会顾全大局，要学会分清主次，不能为了企业的那点蝇头小利而采取不正当的偷税、漏税行为，要每时每刻都要谨记自己的职责，规范自身行为。对于当中的各个员工，也要加强对他们的素质培养，建立健全相关管理制度，对他们的行为准则要起到一个约束性作用，以及要对各种涉税问题进行有效预防，从自身做起，努力将涉税风险扼杀在摇篮当中。除此之外，国家也应该依法做好对这方面的监督、建立完善的涉税政策，对各地房地产合作企业要起到一个良好的引导效果[4]。

总之，根据对权威数据进行调查可知，在各地的经济当中，房地产行业所占的比重是一年比一年有分量，而且随着经济形势的好转，逐年都有上升的趋势。并且通过分析判断不难发现，房地产行业当前所存在的涉税问题非常多，只有在这个基础展开真实有效的相关管理，才能对我国房地产行业的发展起到良好的促进作用。因此，可以预见的是，只要努力，房地产合作会迎来更加璀璨、更加丰富独多彩的未来。

参考文献：

[1]韦邦国.合作开发房地产的涉税风险解析[J].财会月刊，2015（25）：56-57.

[2]方正文.房地产企业税务筹划研究[D].重庆大学，2016.

[3]张伟泽.房地产企业税收筹划问题研究[D].黑龙江八一农垦大学，2016.

[4]吴彬，张甫军.关于房地产合作开发的涉税业务探讨[J].特区经济，2012（04）：296-298.

（作者单位：广东羊城铁路实业有限公司）