房地产企业财务风险管控探究

任德刚

摘要：房地产行业作为国民经济发展的基础性行业，在我国经济发展中发挥着导向型的作用。但是随着我国步入经济新常态和国家限购等宏观调控政策的实施，房地产企业的发展受到了较大的影响，其经营风险特别是财务风险日益攀升。本文以房地产企业的财务风险为研究对象，以房地产企业的财务风险特点及其分类作为切入点，在分析房地产企业财务风险管理现状及其成因的基础上，提出具体的财务风险管控对策，以期能够有效提升房地产企业财务风险管控水平，促进其持续稳定发展。

关键词：财务风险；房地产；现状；对策

一、财务风险管控概述

财务风险管控主要是指企业出于确保自身的财务活动健康有序运作、降低损失和实现收益最大化的管理目标需求而采取一系列的措施来防范和控制财务风险的过程。一般来说财务风险的管理需遵循五个步骤，即“设置风险预案—进行风险识别—分析和评价风险—预防和控制风险—监控风险”。

二、房地产企业财务风险特点及其分类

房地产企业受其行业特点影响，其财务风险也呈现出一些独有的特点：首先是现金流量金额巨大，容易给企业带来融资风险，即房地产企业从竞拍拿到土地至项目竣工需要大量的资金投入，受自有资金的局限性必须大额举债，从而增加了其融资难度和风险；其次是资金的周转时间较长，资金机会成本较高，即房地产企业的项目从建设启动到销售是一个较为漫长的过程，从而造成其投入的资金周转时间也随项目周期而延长，增加了资金的机会成本；最后是易受国家宏观调控政策影响，即房地产企业的财务风险的产生与外部政策的环境最为密切，国家对房价的宏观调控直接会对房屋售价产生较大影响，从而直接影响房地产企业的收益，进而会影响其偿债能力、资金周转能力等。

房地产企业面临的常见的财务风险主要包括外部和内部风险两大类。其中外部风险主要有利率风险、通货膨胀风险和政策风险，内部风险主要有债务偿还风险、营运风险、投资风险、再筹资风险、利润分配风险和流动性风险等。

三、房地产企业财务风险管控现状及其成因

如上文所述，房地产企业的营运过程中会面临较多的财务风险，因此多数企业也采取了一定的风险管控措施来进行防范，但是受各种因素的制约，其财务风险管控仍然存在较多问题：

（一）房地产企业财务风险管控现状

当前我国房地产企业在财务风险管控方面存在的主要问题包括：一是资本结构的失调问题，即房地产企业的特点决定了其必然会存在较大的资金缺口，利用财务杠杆举债既能满足融资需求，同时又不会稀释企业的管控权，所以房地产企业的负债率普遍偏高，这种债务资本过高的资本结构造成房地产企业的偿债能力较低，若资金流动性不足，很可能面临经营破产风险；二是房地产企业的管理层财务风险管理意识不强，即房地产企业没有建立专门的风险控制部门来管理财务风险，再加上管理层自身财务风险管控意识的缺失，从而造成房地产企业的财务风险处于缺位状态；三是财务预算管理机制不够健全，即预算作为房地产企业优化资源配置、协调企业各部门经济活动和控制财务风险的重要工具，其重要性并未得到足够的关注，从而导致企业的财务预算成为形式，不能有效的对财务风险进行约束；四是对于资金的日常管理较为缺乏，即房地产企业从项目投标到竣工出售，需要大量的资金支持，若在此期间资金管理意识淡薄、管控不严的话，很有可能会出现资金被占用或者回款延后等现象，进而导致企业的资金流动性不足，发生财务风险。

（二）房地产企业财务风险的成因分析

房地产企业之所以会面临各种形式的财务风险，并且在这些风险管控中出现诸多问题，究其原因，主要在于：

1.外部环境因素

外部环境因素对房地产企业财务风险的影响主要现在两个方面：一是经济环境的影响，即随着外围经济环境的下滑，我国步入经济增速放缓的新常态，房地产行业的市场分化愈加明显，去库存的压力逐渐增大，在此背景下房地产企业的发展短时间内难以快速反弹，从而造成了财务风险的上升；二是国家宏观调控政策的影响，即在经济新常态下，全面宽松的货币政策来刺激经济发展已成历史，加上为抑制房价快速上涨的限购政策的实施，给房地产经营带来了较大的压力，客观上造成了财务风险的上升。

2.内部环境因素

内部环境因素对房地产企业财务风险的影响主要表现在：一是风险决策能力较弱，即在复杂多变的经济环境中做出正确的投资决策是房地产企业抗风险能力较强的直接原因，相反风险决策能力较弱则很有可能做出错误决策，从而造成资金链断裂等财务风险的发生；二是财务管理能力的强弱，如果一个企业的资金日常管控薄弱，则很有可能会出现财务监督失效，内部管理混乱，抗风险能力较弱；三是资本结构不够合理，即在资本结构中负债资金过高，房地产企业的偿债压力较大，容易出现债务违约问题而产生财务风险。

四、房地产企业财务风险管控的对策

针对上述房地产企业财务风险管控存在问题及其财务风险的成因分析，笔者建议从以下几个方面采取风险管控对策：

（一）调整资本结构，降低负债比率

资本结构不合理，财务杠杆过高是房地产企业出现财务风险的首要因素。因此在实践中要采取各种措施对资本结构进行调整，降低负债比率：首先是要拓宽筹资渠道多以中期票据和公司债券的形式进行筹资，降低银行的贷款，优化负债结构，降低风险；其次是合理利用商业信用期，避免增加有息负债；最后是要通过实行股权激励计划，增加企业的自有资金。

（二）从控制存货数量的角度来强化现金流管理

资金流动性是房地产企业财务风险产生的核心问题，而资金流动性的主要影响因素则在于房产销售。因此在实践中，要想有效降低房地产企业的财务风险，应当从房产销售方面入手，争取获得更多的銷售预售款来支撑企业的资金流，提高资金的周转速度，例如可以采取加大宣传和促销力度的手段来提高销售，降低存货数量，提高企业的资金流动性。

（三）做好内部控制管理，强化财务预算管理

预算对于房地产企业的运营发挥了很好的监督和指导功能，从而有效的降低了财务风险的发生概率，所以房地产企业应当从完善财务预算的内部控制制度的方式来强化自身的预算管理：一是在预算编制过程中要根据企业的发展战略和具体业务来进行，尽量做到预算编制的精细化；二是构建较为完善的财务管理信息平台，所有单据数据化，以便于比较和分析预算的实际执行情况，从而及时发现问题并加以修正，有效规避财务风险的发生；三是房地产企业应当在企业内部设立独立性较强的内部审计部门，以实现对预算执行的全过程监督，必要的时候送外审核查，尽量将财务风险的管控工作前移，降低其对企业造成经济损失的可能性。

五、结束语

房地产企业受其经营特点的影响，其面临的财务风险与一般企业相比更高，如何实现对财务风险的有效管控，降低企业因此而产生的经济损失是一个值得关注的问题。本文从房地产企业的财务风险特点及其分类出发，在分析当前房地产企业财务风险控制现在及其风险成因的基础上，分别从调整资本结构，降低负债比率、控制存货数量的角度来强化现金流管理和做好内部控制管理，强化财务预算管理三个角度提出具有针对性的对策，以期能够对房地产企业财务风险的管控和健康稳定的发展有所帮助。

参考文献：

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（作者单位：杭州市房地产开发集团有限公司）