高层楼宇经济成本研究

[摘 要] 改革开放以来，中国经济飞速崛起，尤其是近20年，各大城市追求GDP的步伐不断加快，楼宇经济、总部经济成为一、二线城市税收增值点的重要引擎。通过分析高层建筑的开发、设计、建设、使用成本及其隐患，结合杭州经济技术开发区房地产现状，究其高层楼宇的高成本根源，建议兼顾成本与效益原则，主张以人为本，让城市建筑回归理性，审慎建设30层或100米高的超高层楼宇。政府应严把审批关，做好长远规划，应用低碳环保、研究建筑新材料，坚持工程预、决算审批，提高资金利用率以及参考国际发达城市的城市规划。

[关键词] 经济成本；高层楼宇；节能建筑

[中图分类号] F299.23 [文献标识码] A [文章编号] 1009-6043（2018）04-0136-03

Abstract： Since China's reform and opening up， the economic has been rising rapidly. Especially the past 20 years， the pace of GDP growth is accelerating in the big cities. Building economy and headquarters economy have become a point of tax increment of first-tier and second-tier cities. Analyzing the development， design， construction， the use cost and hidden trouble of high-rise building， based on the present situation of real estate in Hangzhou economic and technological development zone， the study investigates its root of the high cost of high-rise buildings. The government should combine cost with benefit principle， advocate people-oriented， make the city building rational regression， prudentially build super-tall building 30 floors or 100 meters high. The government should control strictly examination and approval， make long-term planning， apply low carbon environmental protection， research new building materials， adhere to the the examination and approval of budget and final account， increase the utilization of funds and draw lessons from the international advanced city planning.

Key words： economic cost， high-rise buildings， energy-efficient buildings

杭州经济技术开发区（以下简称下沙地区）自1993年4月设立以来，飞速发展，由曾经的“下沙洼地”变得鳞次节比的高楼大厦。60平方公里的土地上30层以上的建筑约460幢，在人气越来越高的同时也蕴含着不少隐患。

一、高层楼宇建设及运营成本分析

（一）建设成本

由于高层建筑造型独特、自身庞大、荷载强度高、地基处理及材料要求高、功能结构复杂的多重原因，施工难度极其巨大，建筑成本几何级数增长，且节节攀升。

（二）开发设计成本

为了追求设计出令人眼前一亮、奢华气派的建筑，各地不惜重金聘请世界名家、大咖设计团队，洋设计师操刀的天价设计费由1个项目的几千万被不断刷新。

（三）运营成本

1.能源消耗触目惊心。电梯能耗、维修费用惊人；专用变频增压水泵清洗、检修、耗能巨大；玻璃幕墙能耗烧钱。

2.建筑自身损耗、维护费巨大。建筑经岁月风霜洗礼，其能源会消耗折旧，钢筋混凝土的强度会减弱，其人工保养维修费、材料费等开支会逐年提高。

3.周边交通压力大。下沙原本畅通无阻的、宽广通透的马路，以高层为主的宋都·晨光国际、金隅·观澜时代等楼盘入住以来，两边成了停车场、排满了车，宽阔八排车道变成六排车道，赶上周围学生上、下学更加拥挤不堪。

（四）安全隐患成本

1.安全隐患巨大。高层建筑墙体里密置的电缆电线及易燃材料极易引起火灾，又不易施救。2017年6月22日杭州蓝色钱江小区18层发生保姆纵火案，导致母亲与3个无辜的孩子悲惨离世，期间由于楼层太高，消防水枪压力供给不足，耽误了施救的最佳时间。高层建筑一旦遇到地震、火灾、风灾、传染病、恐怖袭击等突发灾难，很自救难逃、也很难施救，损失是低矮建筑损失的数倍。整个杭州只有一个100米高的云梯，在钱江新城，运到下沙至少50分钟，北京有望配备高层楼宇导弹灭火系统，可一枚要数万元，巨额成本难以承受。

2.高层住宅电梯事故频发。2015年7月杭州新华坊小区18幢16楼，花季女孩因电梯事故被卡住夹死。2017年8月杭州下沙东方水岚佳苑13幢1单元20岁的电梯维修工在维修电梯时被卡不幸遇难。距調查，杭州下沙2016年电梯事故150余起。

3.易患“高层建筑综合症”。高层楼宇里亮丽光鲜的白领们，其实由于长期工作空间狭小、空气不流通、各种空调、电脑、打印机等电子低噪音包围与困扰，出现身体亚健康，免疫力下降，导致有的出现心理情绪疾病，甚至抑郁，更严重的有跳楼倾向。

4.高层用水隐患令人担忧。高层用水是靠水泵增压设备二次供水，不洁净，特别是天气炎热，水质不好，有污染隐患。2015年7月发现福州版“蓝可儿”在水塔里，整栋楼的居民喝了好几天的尸水，心理阴影挥之不去。

（五）人力资源成本

高层建筑综合症容易引起员工别扭情绪、人际关系紧张、产生矛盾误会与内耗、办公效率降低，导致人员流动频繁，降低对企业的忠诚度，加大了招聘、录用、培训员工的人力开支。

（六）空置成本

G20之后杭州下沙地区人气也随之大涨，但空置率问题依然不容乐观，比如交付2年以上的和达御官邸等多个楼盘空置率达五成以上。

（七）资金机会成本

开发建设高层建筑占用了大量资金，包括银行、开发商和投资客，这部分资金因房产闲置不能盘活，没能达到预期的“节地”效果，反而多占用了资金，机会成本加大，造成低效益、低回报。

二、杭州经济技术开发区房地产现状

（一）供应量充足，受限购限贷政策影响，房价平稳

杭州经济技术开发区开发建设20余年，房地产业迅猛发展，截止2017年，下沙地区楼盘项60余个，包括盛泰名都、东湖金悦、宝龙城市广场等，已交付楼盘总共2万多户，按每户3口人计算，则理论上有6万的入住人口。

（二）入住率不理想、空置房占用了大量资金

地理位置原因导致下沙楼盘空置率很高，海天城、梦琴湾等是交付较早的楼盘，入住率为70-80%。而南部一些楼盘夜晚看去几乎没几家亮灯，世贸江滨花园和宝龙城市广场入住3年多，可入住率不足50%，截止2017年7月下沙商品房庫存量约2.1万套，加上已售但空置的近1万多套，等于白白占用资金30多个亿。以下抽样10个交房2年以上、容纳1000户以上的高层楼盘的调查估算情况。

（三）空气质量不好，不适合居住

下沙地区由来已久的空气污染，驻区不良企业超标排放污染物，如遇南风，空气气味异常难闻，水质也遭到污染。周围15所高校、众多大型新城居住综合区与大型工业聚集区共处一片区域，布局有待改进与完善。

三、高层楼宇高成本的根源

（一）可行性研究不全面、统筹规划不足

各地各届政府为炫耀政绩，搞面子工程、攀比、摆阔心态使得高楼越建越高。下沙在建项目60余个，30层以上的项目占50%。

（二）专家审批论证欠谨慎

楼宇经济盲目向往颜值高，忽略经济性，建设成本、使用成本、安全隐患估计不足，专家论证不严谨。

（三）高额利润的诱惑，导致房地产开发迅猛

好多开发商从房地产业获得丰厚利润，不断大势扩张，老百姓有闲钱又缺乏其他投资渠道，跟风炒房，囤积房子。这样导致一方面房地产企业、银行、居民都把钱压在房地产上，资金流动性大大减弱；另一方面房子空置率超预期。

四、杭州下沙地区城市高层建筑高成本的对策

（一）政府严把审批关，做好长远规划

1.做好长远规划，必须进行全面科学的可行性研究，包括规划建筑面积、使用材料等，严格限制规划建设18层以上特别是30层或100米高的高层建筑。

2.从区域功能考虑，不宜建过多高建筑。驻区15所大学20万学生、居民近40万，有医药、化工、橡胶、印刷、饮料等气体污染行业，建筑过高过密，不利于空气流通与废气消散。

3.做好人口发展规划。目前下沙辖区人口45万（含15个大学约18万师生及外来务工人口10万），按年2.2%-3%的增长速度，到2020年增加人口4-6.7万人。目前下沙库量房加空置房超3万套，可再容纳6.3万人，即使不建新房也基本满足5年人口发展的需要量（依然可能存在一户多套、多户0套的不均衡现象。）如果5年后继续增长，可向大江东开发，也不必盲目蹿高，否则会导致拥堵或不经济。

（二）应用低碳环保、研究建筑新材料

向英国和德国等先进国家学习，探索低碳环保的新型建筑材料，节省开支，也为子孙后代造福。

（三）坚持工程预、决算审批，提高资金利用率

在设计阶段起充分考虑控制成本。设计方案统筹兼顾，分析建设成本与全寿命费用。严格编制工程设计的预算，明确工程造价、使用成本与项目功能水平之间的关系。

（四）参考国际发达城市的城市规划

新加坡人口密度是杭州的13倍，但城市规划极具前瞻性。无论在市中心还是奢侈的森林和绿地，70%的市民居住6层高的组屋，办公和居民用房规划得环保健康。

五、结论

随着G20给杭州带来的契机，更多的毕业生愿意留在下沙创业、生活，目前下沙的存量和新建楼盘可以保证年人口3%的增长速度。G20之后房价大涨，加上限购限贷政策，成交量回归理性，因此应该审慎建设30以上的高层楼宇，呼唤健康环保的绿色建筑。

[参考文献]

[1]何宏.高层楼宇经济成本分析与研究[J].商业经济，2015（5）.

[2]何宏.高层楼宇经济成本分析及对策-以杭州下沙地区为例[J].当代经济，2015（11）.

[责任编辑：高萌]