徐州地铁对沿线商业业态的影响及其运作模式研究

蒋伟 齐义山

摘 要：本文以徐州市在建的一号线、二号线和三号线周边商业业态发展现状和地铁沿线消费者心理和行为变化为依据，分析地铁开发对沿线商业业态的影响。借鉴诸如广州、郑州等已经建成运营的地铁对沿线零售业影响研究的经验，探讨徐州地铁开通后对沿线商业业态的发展趋势的影响及其運作模式。

关键词：地铁经济；商业业态；运作模式

一、前言

自1863年世界上第一条地铁在伦敦建成至今，世界上有很多城市正在规划或在建地铁，但纵观全局，除了香港地铁外，其他城市地铁运营取得的效益均不理想。学者们也对地铁经济进行了积极的探索，如：洪增林研究广州地铁得出地铁运营使沿线商业“聚合化、立体式”发展的结论，聚合化即通过各类商业项目的有序化而产生经济效益模式，使铁路沿线各种商业业态科学规划合理布局，立体式指从横向和纵向考虑使商业空间布局呈现完整性的一种商业经济模式。方向针对地铁口零售商业聚散类型的研究得出地铁客流的大小把零售业聚集分为斑点状、条带状、面状和立体状。龚清将自组织演变引入到地铁经济研究中得出消费者作用于商家，商家作用于商业空间过程的结论。陈忠暖得出商圈、道路和地铁差异是影响地铁商业聚集的主要因素。林耿指出地铁建设会使业态向心聚集、购物中心兴盛和换乘站商业区生长。零售业态总是随着经济发展朝着信息熵增的方向发展。消费者心理和行为的变化是引起地铁站点商业业态变化的基础，消费者需求会随外界环境变化而改变，又反过来影响地铁沿线商业环境。商业业态变化最终会影响城市功能空间布局。目前，徐州地铁1、2和3号线正在建设进行中，预计到2019年6月地铁1号线试运行，2和3号线到2020年将实现通车。在建的徐州地铁对沿线的影响已经开始出现，沿线房价溢价明显，商业业态也随地铁建设逐渐发生变化。因此，关于地铁对沿线商业业态将产生什么影响以及如何引导沿线商业业态的发展的研究将具有重要的理论意义及现实价值。

二、徐州地铁对沿线商业业态的影响效应分析

1.研究范围和方法

本文通过对徐州地铁沿线消费者收入水平、喜爱偏好、年龄阶段以及对徐州商业环境的综合评价展开问卷调查，来了解地铁开发对沿线商业业态的影响效应。问卷调查的目标消费者为地铁沿线居民，实地考察的对象则为地铁站点沿线的大型商店，调查时间为2017年12月到2018年1月。总共发放问卷300份，回收300份，其中有效问卷279份，有效回收率为93%。

2.地铁沿线站点综合商业环境的评价

根据调研分析，徐州地铁沿线主要商圈及其商业业态情况如下表1所示。按商圈的功能和服务范围划分为市级商圈和区级商圈，其中古彭广场中心商圈功能最全，服务范围最广为市级商圈，其他七大商圈为区级商圈，功能与服务范围有所限制。消费者在选择消费场所时会受到距离的影响，分别从时间距离、心理距离和金钱距离三个方面产生影响，地铁以快速、舒适、花费低的特点很好的解决距离问题，使沿线消费者可以在更大的范围进行选择，因此地铁开通后，中心商圈的购物中心和大型超市聚集效应会进一步加强。而区级商圈的连锁便利店和专营店等业态会作为市级商圈的补充而得到发展强化。

地铁路线连接了徐州所有商圈，位于三条地铁路线中心的是古彭广场中心商圈，该商圈通过地铁连接其他商圈，可以汇聚徐州所有客流，拥有徐州最健全成熟商业环境，无疑会在地铁建成通车后扩大商圈的服务范围，削弱空间距离带来的阻碍，增强中心商圈地位。其他区级商圈中的高级商业业态发展受到阻碍，因此市级商圈淘汰或者因为租金或空间限制等原因不能发展的业态转移到区级商圈，即与中心商圈同质业态会衰退，异质业态会发展，例如东三环建材基地由于异质的特征，会随着地铁开通而获得更多的消费者，发展出以建材专业市场为主体的商业业态，其他同质业态则会受到抑制或转移到其他地区。

从表2中可以看出地铁线路相交于古彭广场、淮塔和火车站，处于徐州中心商圈的中心，地铁口附近的商业在地铁开通后，外部环境发生改变，商业组织会自发发生改变以适应改变了的环境。通过地铁增强对四周消费者的集散能力，从而扩大商圈的影响范围，有利于零售业的辐射范围的增加，使零售业态发生改变。具体的变化：一为商业业态朝着更加高级的组织形式进化，专卖店取代杂货店，超级市场取代百货市场，购物中心取代传统商业街；二为商业业态复杂化、立体化，表现在空间布局的横向和纵向发展，随着地铁的开通许多没出现或者还处于萌芽期的商业形式蓬勃发展，如地下商业空间的开发，业态形式也变得愈加复杂化，多种商业业态并存，互为补充相辅相成；三为中心商圈的零售业聚集性增强表现在业态组织上为同质业态相互远离、异质业态相互聚集。因为影响消费者购物地区的选择重要因素空间距离的减小，就是人们可以更多选择，而加剧同质业态的竞争，使其相互远离，而加大异质业态的相互合作，使不同业态的零售组织相互协作以尽可能满足消费者不同购物需求。

3.地铁开发对商业业态影响的消费者心理与行为解释

为解释地铁开发对沿线地铁的影响，从地铁沿线消费者的特征角度来考察。通过问卷调查得到的数据分析（如图1），可知沿线消费者个人月收入低于2000元为42.13%，但是贡献消费从图1可以看出一次花费在50元以下的占大多数，此次月收入大于5000元的占28.65%，贡献消费多集中在一次购物200元以上，并且这部分消费者在相同质量与价格的商品更偏爱大型百货市场。地铁开通后必会促使中心商圈大型高端百货市场业态的发展。在交通选择影响因素中，舒适度为最大影响因素为43.82%，相对于城市地上公交系统，更多人会选择地铁作为自己出行首选。无疑会加强地铁对客流强大的汇聚与疏散能力，必然会影响地铁沿线周边的商业业态，其中消费者最希望增加的零售服务分别为电子科技（33.15%）和家具家电（25.28%），最希望增加的服务是饮食（33.15%）、文化教育（15.73%）、个人服务（包括美容美发健身等为14.61%）和金融服务（14.04%）等。这些消费者需求出现是对现在业态的发展方向的指引，同时也为地铁开通后消费者向商业中心汇聚提供依据，中心商圈内的以科技电子产品为代表的时尚消费会得到发展，非中心商圈站点周围餐饮和个人服务等实用性消费则会迅速发展。

从表3可以得出消费者对购物环境和服务质量的主观评价比较低，而对商品质量和商品价格的评价比较高。地铁开发会使沿线消费者寻找更高服务质量和更好购物环境的中心商圈，使以商品質量和商品价格为特征的实用性消费转移到非中心商圈，继而实现徐州整体商业业态的合理布局。

三、徐州地铁沿线商业业态的运作趋势

1.地铁开发会使商业业态分布趋向合理化

地铁开发不会均质商业业态分布，而是使时尚消费的高端百货市场和购物中心更加聚集城市中心，从而使一些低级商业业态转移到郊区，从而使业态布局更合理，中心城区和郊区各自分工相互协作各自承担不同功能。城区承担时尚消费为主体的功能，郊区承担实用性消费的功能。地铁开发使城区商业业态多样化的同时，也会使郊区片状商业业态单一化，这是地铁开发不可避免的趋势。其中古彭广场商圈的中心地位得到加强，其他七大商圈会承担疏解古彭广场商圈主要作用以外的作用。

2.地铁开发塑造商业业态新的空间形式

地铁开发使城市商业业态复杂化，客流的增加会使购物中心、大型超市和高端百货的业态稳固发展，并会产生新业态结合形式，从而改变业态空间存在形式。地铁换乘站往往能发展出复杂的地下商业空间，地铁与公交换乘站往往会产生购物中心和商业步行街。地铁开发使消费者来源更加复杂更加多元，为迎合消费需求结构的改变，商业业态会产生新的结合形式，具体体现在地下商业的比重会增加，传统商业业态会疏散到郊区站点周围。符合改变过的环境的业态则会发展下去。

3.地铁开发会促进沿线商业业态升级

由于消费者流动性增强，各个商圈的客流量也会增加，随着人们收入的增加，其消费偏好从专卖店转移到高级百货市场，因此消费者的需求转移到高级商业业态之中。相对有同区域非地铁站点附近的业态，原本的一些同质性强的个体商户和专卖店会被更具深度和广度的超级市场，购物中心和大型百货所取代。沿线消费者相对于商品质量和价格更关心购物环境和服务质量，因为在调查中消费者对商品质量和价格的满意程度明显高于购物环境和服务质量，而更高级的商业业态的购物环境和服务质量会高一些，加上地铁的引流使高级商业业态的需求集中，从而使沿线业态发生升级的外界环境形成。沿线商业存在的内在发展要求为业态升级提供内在动力，最终地铁的开发加速沿线商业业态的升级。

参考文献：

[1]洪增林，等.“聚合化；立体式”地铁商业经济发展模式研究[J].经济纵横，2010（2）.

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[6]黄晓冰，陈忠暖.基于信息熵的地铁站点商圈零售业种结构的研究-以广州15个站点商圈为例[J].经济地理，2014（3）.

[7]江林.消费者心理与行为（第五版）[M].北京：中国人民大学出版社，2015.

[8]肖怡.零售学（第三版）[M].北京：高等教育出版社，2013，13-21.

作者简介：蒋伟（1994- ），男，汉族，江苏丰县人，在读本科生；齐义山（1974- ），男，汉族，山东淄博人，管理学博士，徐州工程学院管理学院副教授，研究方向：市场营销、组织与人力资源管理