房地产企业税务筹划与税务风险分析

伍浩培

摘要：税务问题是影响房地产企业经济效益的主要因素，税务筹划是房地产企业为实现效益最大化目标所采取的一种管理手段。在符合税法要求的前提下，事先对企业的投资、理财、经营等活动进行统筹与规划，达到提高企业经济效益的效果。但现阶段“营改增”等政策的实施，给房地产企业的税务筹划带来诸多新的问题，增加了税务筹划风险。本研究主要对房地产企业税务筹划与税务风险进行了分析，以供参考借鉴。

关键词：房地产企业 税务筹划 税务风险

随着市场经济的发展，税收规划在房地产企业中的作用越来越突出。房地产行业是我国国民经济体系中的重要组成部分，是国家税收的主要来源，其所涉及到的税种较多，因此房地产企业的税费缴纳具有一定的特殊性，同时税收规划空间也相对较大，做好税收规划，是房地产企业创效增益的主要渠道。但在实际开展税收规划活动的过程中，一些人对税收规划的概念发生了混淆，甚至认为税收规划便是逃税减税，不仅严重影响着税收规划作用的发挥，还增加了房地产企业的税务风险。基于此，必须加强对税收规划的研究与正确认识。

一、房地产企业税务筹划的原则

（1）合法性原则。房地产企业在开展税收规划活动的时候，必须遵循合法性原则。不得采取违反国家规定与要求的税收规划措施。低税负缴纳，多数情况下是在尚未明确纳税义务，同时纳税方法多样化的情况下完成的。

（2）目的性原则。房地产企业开展税收规划一定有存在目的，那就是减少税负，同时，涉税零风险、规避企业的名誉损失，也是税务筹划的主要目的。

（3）筹划性原则。对于大部分企业来说，纳税义务有着十分明显的滞后性，因为它多是在企业经营行为发生之后的。基于此，房地产企业开展税务筹划活动的时候，应明确了解、准确把握当前的国家税法与相关政策，结合企业的经济活动，科学制定承担税负最少的经济活动方案，遵循筹划性原则，实现事项筹划。

（4）多维性原则。从空间角度来看，税务筹划不应局限在房地产企业本身，而是应该有机结合具有其他业务联系的单位，相互协作、共同努力，从而找到降低税收的有效措施。

二、房地产企业税务筹划风险

（一）国家政策影响着房地产企业税收规划

21世纪以来，房地产企业迅速发展，从一定角度来看，其依赖于国家法律法规与各项政策的支持。但是，近几年，国家大力加强对房地产行业的调控，且调控力度不断升级，导致房地产行业的相关法律法规与政策不断发生着变化，也日趋完善、成熟。房地产企业在开展税收筹划活动的时候，如果不能准确把握、有效运用相关法律法规与政策，便会增加企业的税务风险。若是税务筹划过程中，采取了废止或过时的法律法規与政策，便无疑会导致税务筹划的失败，给房地产企业的生产经营管理带来不可避免的风险。

（二）税务筹划自身存在的风险

房地产行业是国家税收的主要来源，其税款金额较大、所关联到的税种较多，需要全盘考虑。房地产项目的开发过程，主要分为初期工程阶段、工程建设阶段、后期租赁与销售阶段三个阶段，不同的阶段，房地产企业需要缴纳不同类别的税款。面对这样的情况，房地产企业在开展税收筹划活动的时候，切忌片面追求降低一种或者是几种税的税负，而是应该注重降低企业的税收总金额，重点关注如何减少税收、成本间的差额，从宏观角度进行思考与分析。对房地产项目的整体开发过程中各方面进行综合分析，重视税收规划的一系列成本，评估税收规划准确进行可行性，从而有效规避税收规划带来的危害。

（三）房地产企业的税收风险

开展有效的税务筹划活动可以充分发挥税务筹划的作用，同时可以增加房地产企业的经济效益，使房地产企业可持续地、健康地发展。但若是税务筹划无法达到其原有效果，便会导致房地产企业产生税收风险，致使大量资金损失。同时，税务机关还会对房地产企业采取税务稽查、税款处罚等措施，这样情况下，房地产企业需要补缴税款与滞纳金，从而导致现金出现不必要的流失，有可能使房地产企的资金链出现断裂问题，导致企业大量欠税，从而不可避免地会给企业成大带来惨重的危害。

三、房地产企业出现税收规划风险的原因

（一）对税务筹划缺乏概念的准确理解

就现阶段的情况来看，在开展税务筹划活动的时候，大多数房地产企业却并不了解税务筹划的概念与本质，过于注重降低税负，从而忽略了一些其他问题。具体表现在：首先，一些人混淆了税收规划的概念，甚至觉得税收筹划便是逃税减税；其次，房地产企业在实际开展税务筹划活动的时候，仅站在利益角度考虑，从而严重影响税务筹划的效果与作用的发挥。

（二）人员专业水平参差不齐

知识经济时代背景下，人才，特别是专业型人才早已作为影响企业综合竞争力的主要因素。对于房地产企业来说，为了实现税务筹划效果与作用的充分发挥，必须安排专业人才负责。但实际上，企业税务筹划人员专业水平却参差不齐，缺乏可以准确了解与把握相关法律条例规定与政策，又可以良好地掌握税收规话实施策略专业人才，从而严重影响税收规划的质量。若是房地产企业没有准确把握税收优化的限制条件，便会错失税务筹划的最佳时机，甚至会使税务筹划沦为偷税漏税。

（三）税收政策变动频繁

这几年来，我们国家市场经济持续稳健成长，都市化建设进程不断加速，为更好地适应新时代背景下我们国家的经济发展状况，国家税务局正在不断对税收政策进行更新与完善，其中也包括一些针对房地产的税收政策，国家不断加大对房地产的调控力度，从而给房地产企业的税收规划增加了许多的难度。

四、房地产企业税收危害规划的解决对策

（一）正确认识税收规划，依法开展税收规划

房地产企业开展税务筹划活动的过程中，应始终遵循国家税法与相关政策的要求，坚持依法筹划。首先，应加强对税收规划的正确认识，税收规划是在遵循税法要求的基础上，提前对企业的投资、理财、经营等活动进行规划，尽量降低企业的税费支出。其次，实际开展税务筹划活动的时候，房地产企业应遵循国家税法的规定，深入分析企业经营特征，实现两者的有机结合，选择符合税法规定、契合企业利益的税务筹划实施方案。最后，房地产企业税务筹划中，应以长远的眼光来看待问题，注重长远利益，重视战术性税务筹划、战略性税务筹划，充分考量企业纳税成本，采取最佳手段，实现纳税筹划目标，有效发挥税务筹划的作用与效果，降低企业纳税金额，增加企业的经济效益。

（二）提高人员专业能力

房地产企业想实现税收规划作用的充分发挥，必须增强税收规划职员的专业能力与综整体素质。首先，税务筹划人员应不断加强学习，全面提高自身的道德修养，面对国家利益与企业利益，坚守职业道德。其次，税务筹划人员应全面提升个人专业素养，明确理解税务筹划的概念与内涵，同时还应在实践过程中不断丰富自身经验。理论知识上，税务筹划人员应不断学习、正确理解新的法律法规与政策，时刻关注税法政策的变动情况。实践经验上，税收规划人员应全面解析企业生产过程中所关联到的税种、数额，根据企业实际情况，准确找到切入点，制订既符合税收=法规、又契合企业利益的税收规划实施计划。

（三）加强对房地产税收政策的学习

近年来，我国陆续出台了诸多针对房地产行业的税收政策，加强对这些房地产税收政策的学习，可以为税务筹划奠定良好的基础。新时期，面对税收政策变动频繁的局面，为实现税务筹划作用的充分发挥，房地产企业税务筹划人员应不断加强学习，丰富知识面，坚持与时俱进理念，及时学习新的纳税法规，以确保税收规划的顺利开展，这样就可以有效规避税收规划所造成的危害。

五、结束语

这些年来，我国市场经济持续稳健发展，城市化建设不断加速，给房地产企业创造良好的发展机会与广阔的空间。房地产企业若想实现经济效益的提高，应有效实施税务筹划，确保税务筹划符合国家税法的要求，并要规避税务筹划风险，降低企业税负，增加税后利润。总之，税务筹划是房地产企业创效增益的有效手段，对于促进房地产企业的持续健康发展，有着十分重要的意义。