市场：平稳运行，进入缓慢上升通道

一、市场供应

1.全国房地产开发企业土地购置面积预计2017年增长5%左右

2017年全国开发企业土地购置面积增幅预计在5%左右。主要原因：一是近期一二线热点城市在出台的调控政策中大多提到要加大土地供应；二是三四线城市2014年开始去库存，经过两三年消化，部分城市去库存效果显现，2017年开始进入补库存状态；三是由于板块轮动效应，在一二线热点城市楼市受调控抑制的影响下，少数三四线城市将成为房地产企业2017年拿地的重点区域；四是由于2015、2016年土地购置量连续两年处于低位，基期值较低，2017年土地购置量大概率实现正增长。

2.全国房地产开发企业房屋新开工面积预计2017年增长3%左右

2017年全国房地产开發企业房屋新开工面积将保持小幅增长态势，预计全年同比增幅在3%左右。主要原因：一是随着购地面积的增加，新开工量也应有所增长；二是由于2016年一线及部分热点二线城市楼市火爆，房企对已有储备土地加快了开工进度，随着2016四季度一些楼市热点城市纷纷出台收紧型调控政策，楼市逐步降温，2017年房企会放缓开工进度，楼市降温不利于新开工；三是部分三四线城市需要补库存，因此房屋新开工量也将略有增长。综之，2017年新开工增幅将有所收窄。

3.全国房地产开发投资预计2017年增长4%左右

2017年全国房地产开发投资将保持小幅增长态势，预计全年同比增幅在4%左右。主要原因：一是相对于房屋销售指标，开发投资指标具有滞后性，2017年房市降温，但开发投资仍能保持正增长；二是预计一线及部分强二线城市供地量不会明显增长，房企购地将主要分布于地价较低的三四线城市，因此对开发投资金额拉动不大；三是2017年新开工继续保持正增长，对开发投资正增长形成一定支撑。综之，对于2017年房地产开发投资增速不喜不悲。

4.全国35城库存去化周期预计缓慢上升

2017年全国35个城市库存预计会缓慢上升，而去化周期会明显拉长。主要原因：一是35城中的约一半城市属于市场热点城市，2017年将采取补库存的导向，且受到调控影响，新增住宅供应大于成交，导致库存规模小幅上升；二是预计2017年35城住宅成交量下滑，库存增加、成交下滑，从而导致去库存周期拉长。可以认为，此类热点城市新房市场供不应求的状态或矛盾有望改变，随之也利好对房价的抑制和房地产市场预期的稳定。

二、市场成交

1.全国商品房销售面积预计2017年下跌5%左右

2017年全国商品房销售面积可能呈现小幅回落态势，预计全年同比下跌5%左右，在持续两年增长后再次下滑。主要原因：一是2016年商品房销售量保持了较高增速，全年成交量达到历史最高点，随着2017年楼市的降温，商品房销售量也将有所回落；二是随着一线与部分热点二线城市楼市调控政策的收紧，这些城市的市场成交量明显回落，导致2017年全国商品房成交量的下滑；三是随着市场的降温，房企出于对市场预期的不乐观，会放缓项目的供应节奏，从而导致市场新增供应不足，也制约了市场销售量的增幅；四是在继续去库存的宽松政策驱动下，2017年三四线城市成交量预计可能实现小幅正增长，部分对冲了一二线城市的明显下滑。总之，2017年商品房成交量将下跌，但预计跌幅不大。

2.30城商品住宅成交量预计2017年下跌10%左右

2017年全国30个样本城市商品住宅成交面积将由增转跌，预计下跌10%左右。主要原因：一是2015和2016年住房需求显著释放，存在需求透支现象，将使得2017年成交量难以继续增长；二是35城中约一半城市为2016年的热点城市，在严厉的调控政策压制之下，2017年住宅成交量将下跌二三成，所以拖累了35个样本城市的成交量。总之，35城市商品住宅成交面积变化方向，与全国大势一致，但2017年跌幅大于全国总体跌幅。

三、市场价格

1.全国房地产开发企业土地购置价格预计2017年增长10%左右

2017年全国房企土地平均购置价格增幅将有所回落，预计全年增长10%左右。主要原因：一是2016年房市整体处于回暖态势，但四季度后逐步降温，因此2017年土地市场温度有所下降；二是从成交结构上看，地价最高的一线城市虽然土地供应有限，价格高企，但近期地方政府已经出台政策控制地价，再加上三四线城市较低的地价已接近土地开发成本，跌无可跌，因此地价整体仍将稳中有升，但增幅不会太大；三是2016年土地购置价格基数较高，2017年涨幅也不会太高。

2.全国商品房成交均价预计2017年增长5%左右

2017年全国商品房成交均价继续上涨，预计全年增幅在5%左右。主要原因：一是从近几年房价增长趋势看，整体呈现惯性上涨态势，房价粘性较强，由于2016年上半年多数城市房价基期值不算高，因此2017年全年仍然上涨；二是虽然一线及热点二线城市近期随着楼市政策的收紧，房价上涨放缓甚至下跌，但大部分三四线城市楼市表现滞后，且2017年上半年仍存板块轮动现象，预计房价稳中有涨，从而推动了全国商品房成交均价的上涨；三是价格变化滞后于成交量，2017年成交量回落，但价格仍将小幅上升，将高于成交量增速。综上所述，2017年房市总体降温，全国商品房均价强势不再，但仍有望实现正增长。

3.70城房价指数环比增幅预计2017年7月前后可能出现拐点

2017年全国70个大中城市房价将呈现上下半年不同的走势，预计上半年市场振荡式缓慢降温过程中，房价增幅会持续收窄。而到了2017年下半年，房价指数环比增幅将呈现负增长态势。预计2017年7月前后，70城房价环比增幅由正转负，也即出现短周期性质的下跌拐点。受房价指数环比增幅收窄进而下跌的影响，预计70城房价同比增幅将在2017年第一季度见顶，预计峰值为11.4%左右，其后同比增幅将步入下行通道，预计到2017年第四季度从正增长转变为负增长。

对全国70城房价指数增幅的预测，可以结合库存去化周期数据进行对比。其中去化周期的数据取自全国35个样本城市新建商品住宅存销比数据，而房价指数数据则为全国70城新建商品住宅价格指数环比增幅数据。对两个增幅曲线做对比，可以看出二者具有较强的负相关性，去化周期最低点，对应房价涨幅最高点，其实这正反映了供求关系决定房价短期波动的规律。展望2017年，随着存销比数据的不断上升，供求关系会不断发生变化，这样房价指数环比增幅也会逐步收窄，并有可能在年中由正转负。房价增幅的下跌，有助于防止大起大落，让市场回归理性，促进房地产业平稳健康发展。