“巨头时代”强者恒强

文青

【事件】

近日，中国指数研究院发布2016年中国房地产销售额百亿企业榜单，全国共有131家房地产企业跻身百亿军团，其中恒大、万科、碧桂园成功晋级3000亿俱乐部。

报告显示，2016年度的131家百亿房企较2015年增加27家，销售总额达到5.7万亿元，市场份额超过45%。值得注意的是，百亿企业的发展格局也发生了较大变化，131家百亿房企的销售额分布明显分为五个阵营，即3000亿以上的超级阵营、1000-3000亿元的第一阵营、500-1000亿元的第二阵营、300-500亿元第三阵营、100-300亿元的第四阵营，企业数量分别为3家、9家、13家、29家和77家。

【述评】

2016年全年，房地产行业经历半年的政策利好效应，带动规模性房企的全年业绩普遍增长。中国指数研究院的最新统计数据显示，有3家企业的销售金额超过3000亿元，12家企业的销售金额超过1000亿元，占整体市场份额的10%。

对比往昔，地产TOP10的座次已然改变，行业洗牌如此之快，如逆水行舟不进则退。曾经，行业首家突破千亿销售金额的房企是万科，那是在2010年，万科当年全年销售金额是1081.6亿元。时过境迁，2016年万科已失去龙头老大的交椅。

2017年的“成绩单”并不令人意外。2016年前三季度，国内信贷宽松、去库存的楼市政策在一二三四线城市广施红利，房价加速上涨成为必然结果。而房企，则借机壮大规模，利用充盈的销售金额寻求扩充实力的经营路径。

于是，土地市场陷入癫狂状态，“地王”从一二线城市蔓延到二三线城市。克而瑞研究中心统计数据显示，2016年，全国300城土地市场成交建筑面积40977万平方米，同比下降28%，仅为2013年成交建面的四成。但成交金额不跌反升，全国300城经营性用地成交金额为19769亿元，增幅达23%。热点城市高总价、高地价、高溢价率的“三高地块”频出，“地王”纪录屡被刷新，以至于常常上演面粉高于面包的戏码。

开弓难有回头箭，已经挤上了霸主之爭的擂台，就只能硬着头皮往下走。有内部人士透露，在去年大量填补库存的基础上，2017年势必争取更高销售目标，个别一线巨头更给自己定下翻倍的目标。于是，以并购为代表的扩张方式被广为推行。

在过去2016年，以并购为主的外延式增长已经成为企业招拍挂拿地之外的主要增长路径，它能破解热点城市拿地困局、有效降低资源获取成本。公司并购与资本市场结合得更加紧密，是“大象和大象的游戏”，并有望改写行业格局。

综上所述，目前中国房地产开发已经经过了粗放型增长阶段，2017年将是开发商快速布局和加速整合时期，将成为行业的分水岭，此后房地产行业将进入“巨头时代”，未来行业集中度将快速提升，强者恒强将会成为主流发展态势。