2017年1月全国房地产土地市场简报

易居（中国）克尔瑞研究中心

2017年1月，全国土地成交规模高位回落，各线城市环比全线走低，但受去年同期较低基数影响，一二线城市成交规模同比有所回升，个别二线城市成交显著放量。土地溢价率连续两月维持在较低水平，三四线城市溢价率明显回落。热点城市土地市场持续高热，合肥、杭州、佛山等成交多宗高溢价率地块。

一、成交：成交面积大幅缩减，溢价率持续低位运行

因年底为土地市场成交高峰期，制造了极高的市场基数，本月土地成交规模环比明显缩减。1月，CRIC监测的300城经营性土地成交345幅，环比下降43%；成交建面3511万平方米，环比下降46%，同比微升7%；成交总价1681亿元，环比减少49%。郑州、武汉、昆明等多个二线城市土地成交明显放量，成交建面超400万平方米。近两月，郑州明显加大了推地力度，成交建面基本维持在600万平方米左右。鉴于新增供地以城市旧改用地居多，土拍仅是在走正常的出让程序，底价成交也属自然现象。郑东新区土拍热度不减，多宗限价地块触发“熔断”，遂通过竞标综合房价产生受让方。

土地平均溢价率29.3%，环比上升1.1个百分点，但依旧维持在较低水平。主要原因有以下两点：其一，土地限价城市持续增多，并且各地政府监管愈加严苛。以郑州为例，郑东新区、中牟县5宗限价地块在竞标房价阶段涉嫌违规，暂停出让；其二，受成交结构性因素影响，上海、北京、天津等热点城市新晋出让地块主要集中在远郊区域，土拍竞争自然不甚激烈。分城市能级来看，一、二线城市土地溢价率略有回升，三四线城市则小幅回落，环比减少6.2个百分点。

二、分布：各线城市成交规模均有所回落，多个二线城市成交明显放量

1月，一线城市土地成交建面197万平方米，环比回落46%，同比上升19%；二线城市土地成交建面2624万平方米，环比下降35%，同比增加25%%；三四线城市土地成交建面690万平方米，同、環比均有所回落，跌幅分别为31%和19%。

具体来看，一线城市土地成交建面降至197万平方米，环比下跌46%。广州迎新年首场大型土拍，合计收金99亿元。土拍结果冰火两重，番禺区、从化区各有一宗地到达限价上限，广钢新城宅地意外遇冷，溢价率仅8%。上海土地市场渐有降温的迹象，无论参与土拍的房企数量，还是土地溢价率水平，都趋于回归理性。一方面，上海土地竞买资金监管异常严苛，土地竞买资金须全部为自有资金，明显抬升了企业拿地门槛；另一方面，本月成交地块主要来自于宝山区罗店板块、奉贤区南桥板块这类尚未接驳地铁的偏远区域，板块内生活配套设施尚不成熟，难以激发企业高价拿地的热情。

二线城市土地成交建面2624万平方米，环比下降35%。多个二线城市成交规模持续高位运行，尤以郑州、武汉和昆明为代表，成交建面都在400万平方米以上。郑州郑东新区、二七区、中原区等多个区域密集成交65宗经营性土地，成交建面多达582万平方米，仅次于2016年12月所创下的“天量”，为近年来单月第二高点。值得留意的是，郑州市政府紧急发文暂缓郑东新区、中牟县5宗限价地块出让，源于3宗限价地块竞综合房价近乎与土地楼板价齐平，另有2宗限价地块竞综合房价甚至低于土地楼板价，明显违反市场规律。合肥土拍高温难降，滨湖区、新站区多宗地均以较高溢价率成交，溢价率都在100%以上，滨湖BH2016-16地块更是拍出了362%超高溢价率，竞争激烈程度可见一斑。

三四线城市土地成交建面690万平方米，环比下降19%。中山土地成交最为活跃，乃是唯一的成交规模突破100万平方米城市。中山首次试行“限地价、竞配建”出让方式，意图给土地市场降温。不过，土拍结果难言乐观，6宗限价地块有5宗地到达楼板价6000元/平方米的最高限价，转而竞标配建人才安置房。其中，南朗镇W25-16-0049地块配建面积多达5.52万平方米。一线城市周边的三四线城市土地市场热度未改，中山市五桂山W29-16-0074迎来多家房企积极报价，经过181轮角逐，保利总价8.1亿元竞得，溢价率达309%；时代总价31.4亿元、配建600平方米人才住房的代价摘得佛山市南海区TD2016 （NH） WG0028地块，溢价率达294%。

我们认为受春节假期因素影响，各线城市供地节奏暂缓，2月份土地成交规模将持续低位运行。受制于土地限价城市进一步扩容，明显抑制土拍溢价率上行空间。况且，热点城市土地竞买资金监管愈加严苛，显著影响企业高价拿地的市场预期，预计土地溢价率仍将维持在较低水平。