推动房地产去库存应着重把握的几个问题

马先标

房地产去库存，总体上属于政府体系主导的宏观调控，因而，在制定和实施去库存的相关政策中，应着重把握如下几个关键问题，做好顶层规划和顶层设计。

一、因地制宜地贯彻“政市协调”的政策制定与实施原则

“一、三、四”式的泡沫理论分析框架表明，国内部分特大型城市的房地产存在巨大泡沫，几乎处在系统性风险和区域性风险之中，因而这类地区的去库存政策，可采取金融风险、经济风险阶段的直接干预方式。不过，一些未进入金融风险、经济风险阶段的三四线城市或城镇，直接确定降低商品房价比例，或直接干预商业性房企兼并的做法，或者将低收入群体房困问题置于商品化、市场化轨道的做法，需要调整和扭转。在房地产正常发展的背景或环境下，始终需要坚持“政市关系协调”的政策制定与实施原则：一方面，市场机制本身可以调节商业性房地产的库存量，因而在这个领域，政府的作用是创新完善法律法规和政策，促进市场机制顺畅地发挥作用，而不是代替市场的直接干预方式；另一方面，对进入金融风险、经济风险阶段的房地产领域，可以强化政府有形之手的直接干预和直接调控。

二、分类实施精准的住房购租公共政策

的确，农民工在老家的房子带不进城市，而成为新的无房户。不过，有一些农民工的收入超过城市户籍的白领阶层，在农村还有可观的收入和财产，不是中低收入群体，也就不属于公共住房或保障房政策援助对象。而那些总计“城乡两本收入账户”后，属于中低收入群体的农民工，才应享受去库存中的保障房政策支持。

三、统筹实施农民工、新市民和老市民在城市购租房的利好政策

无论是将要进城的农民工、入城不久的新市民还是老市民，只要属于中低收入群体，就都应享受基本统一的保障房政策，并且在支持他们购租过渡库存住房的过程中，各类优惠政策不应有身份差别。而单一强调农民工享受购租库存住房的优惠政策，既是身份歧视和新的不公平，也不利于形成合力推动房地产去库存。

四、明确住宅房地产的去化

国家统计部门以及中国社科院等研究机构的数据表明，在房地产库存总量中，住宅板块近乎2/3，住宅房地产的去库存是调控的一个重点对象；此外，一些非住宅房地产库存，例如闲置的厂房、写字楼、仓库、商厦等，虽然也需要去库存化，但是因其属于一般的商业性领域和非民生领域，因而可主导运用市场机制自动的“调节器”和“稳定器”，从容自然地消解其库存。

从2015年12月中央经济工作会议对房地产去库存的300多字的政策表述中，主题词和关键术语集中在住房制度改革、新市民住房需求、商品住房来看，也可发现住宅房地产是此次去库存化的重点。但是，需对一些地方政府近来运用优惠的财税金融政策措施，直接干预非住宅房地产的行为予以引导限制，以促进有限的公共资金等公共资源，聚焦在兼具经济和社会民生的住宅房地产板块，保证调控的效果。

五、要拓展创新以人才为导向的去库存政策思路

农民工难以成为消解库存的“主力”，理由是：一二线城市库存高，但是房价也十分高昂，绝大部分农民工根本无力购买，三四线城市库存更大，房价比一二线城市低，不过因产业不发达、就业机会和就业收入少，也难以吸引留住农民工，尽管政府可以創新社会保障政策和产业政策，重点支持三四线城市，吸引农民工购租房并在此安家落户，但是所需支付的财政资金庞大，使得该进程缓慢而不乐观。而从科教兴国、人才强国和创新型国家战略出发，可采取优惠的财政金融等政策，积极支持大中城市的各级各类人才，特别是大城市科研院所、学校的各级中青年人才，获得基本居住条件或改善型居住空间。这样，就汇成了化解库存的更大合力。

六、对地方政府和房企在去库存中的考核奖惩

对地方政府和房企在降房价上的督促调控力度要加大，对地方政府管辖范围内的去库存要实行考核奖惩，应对不作为的政府官员，采取组织措施或依法依规惩处。

要引导地方政府和房地产企业，尽早丢掉不适当降价就消化库存的错误想法。现实无可辩白地表明：相当多的大城市房价奇高，远超中低收入群体购买力，甚至租住能力；房地产泡沫很大，有规模化引发系统性经济、金融风险的可能性，降房价去库存，是必须采取的去库存主要方法之一。

七、大力整顿规范房地产企业和中介机构

对部分房企认为降房价就等于减少收入，从而在“买涨不买跌”的理念误导下窜谋结盟、哄抬房价、死扛房价，并在网络上持续发布编造虚假信息、在大街小巷张贴悬挂虚高房价的标语和宣传布告的错误做法，政府要进行积极有效的引导。实际上，“买涨不买跌”的规则和逻辑，适用于将住房作为投资品，而对作为自住房的刚性需求，只要房价下降到消费者可以支付的范围，就应该会果断买下该时段的住房，从而解决基本的居住需求。