2017，房地产市场何去何从

王惠敏

刚刚过去的一年，中国房地产市场走势超出所有人预期，一二线城市在“去库存”背景之下形成了波澜壮阔的上涨情势，在第三季度政策高压下的戛然而止，市场完成了从高烧到降温的一次轮回。

无论销售面积，还是成交金额，都显示2016年是中国房地产市场最好的一年。企业层面，千亿销售额开发商超过10家。

但是，调控压顶、市场降温、行业分化、企业整合速度和洗牌速度加快，2017年无疑是开发商又一个大考。扩张还是收缩，关系到成为市场中的大鱼还是被吃掉的小鱼的问题，但开发商已无暇思考太多，因为行业中的布局卡位大战早已经打响。

2016年已成往昔，2017年全新开始，火热之后中国房地产市场何去何从？

一、巨头崛起，行业集中度再度提升

2016年12月31日，克而瑞发布了2016年中国房企销售排行榜数据显示，有3家企业的销售金额超过3000亿元，12家企业的销售金额超过1000亿元，占整体市场份额的10%。

对比往昔，地产TOP10的座次已然改变，行业洗牌如此之快，如逆水行舟不进则退。曾经，行业首家突破千亿销售金额的房企是万科，那是在2010年，万科当年全年销售金额是1081.6亿元。时过境迁，2016年万科已失去龙头老大的交椅。

2017年的“成绩单”并不令人意外。2016年前三季度，国内信贷宽松、去库存的楼市政策在一二三四线城市广施红利，房价加速上涨成为必然结果。而房企，则借机壮大规模，利用入袋的销售金额寻求扩充实力的经营路径。

于是，土地市场陷入癫狂状态，“地王”从一二线城市蔓延到三四线城市。克而瑞研究中心统计数据显示，2016年，全国300城土地市场成交建筑面积40977万平方米，同比下降28%，仅为2013年成交建面的四成。但成交金额不跌反升，全国300城经营性用地成交金额为19769亿元，增幅达23%。

热点城市高总价、高地价、高溢价率的“三高”地块频出，“地王”纪录屡被刷新，以至于常常上演面粉贵于面包的戏码。

但是，“地王”是危险的，尤其在市场预期发生改变之后。随着2017年楼市销售的放缓、回暖周期的拉长，投资回报前景越发缥缈，开发商拿地需要谨慎，并注意防控风险、分摊成本。

二、并购升级，大鱼吃小鱼继续演绎

过去一两年时间，以并购为主的外延式增长成为企业招拍挂拿地之外的主要增长路径，它能破解热点城市拿地困局、有效降低资源获取成本。公司并购与资本市场结合得更加紧密，是“大象和大象的游戏”，并有望改写行业格局。

2015年，行业中最大的并购事件当数招商蛇口吸收重组招商地产上市。而2016年，并购事件增多，先是中海宣布通过收购中信地产以及中信泰富持有的地产业务，相关资产包含有126个房地产项目，与此相似的是保利并购中航地产案，中航把共计331万平方米建面的九大资产作价20.3亿卖给保利。并购之王融创在2016年大出手，据不完全统计，其在年内已进行10笔收购，耗资近300亿元，此外融创还通过定增入股金科地产，玩起股权投资。销售冠军恒大地产更是一直走在“买买买”的路上，其足迹遍布中渝置地、嘉凯城、廊坊发展、深深房，主题从地产项目的收购到股权收购再到借壳重组，更参与炮制了震动整个资本市场的万科股权大战。

可以预见，2017年开发商整合将加速，有获取贷款能力的、进入股权市场的大型开发商将寻找收购合适资产或收购现金流紧张的小型开发商的机会。

三、楼市趋稳，合理引导市场需求

在连续重磅政策的影响下，房地产市场开始降温，主要原因是包括北京、深圳、合肥、南京等城市的信贷等政策力度较大。整体看，市场的过热成交将会明显被抑制，短期部分过去报价过高的项目和二手房价格会快速回调，市场未来的调整期将维持6—9个月。

加之，政府将合理引导市場需求，在全面开征房产税等良药多管齐下，建立长效机制，为稳定房价、稳定市场保驾护航。

四、因城施策，长效机制加快落地

2016年中央经济工作会议指出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。会议提出要加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

所谓长效机制意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急政策，关键要完善制度建设，并处理好住房消费和投资、房地产和经济增长、存量房和增量房之间的关系。

而面对区域分化的市场，作为宏观调控的主体，中央政府应将更多的行政调控责任交给地方政府，使其根据自身特点“因城施策”，并在土地、税收等关键要素方面，应让地方政府承担主体责任。同时，积极适应城镇化发展趋势，全面推行“人地挂钩”，增加人口迅速增长城市的土地供给弹性。另一方面，还应积极推行房地产税改革。具体来看，对各环节税收进行调整，减少交易环节税费、支持居民置换和房产流通；增加保有环节税费，调节财富分配不公。通过简并税种、优化税收结构，为房地产税替代土地出让收入创造条件。同时，应开展空置房房产税试点，减少社会资源的浪费，引导购房预期，避免住房成为炒作的工具。