融资遇冷，房企如何过冬？

宋慧芳

2016年，宽松的政策环境下热点城市量价齐升，众多房企紧抓市场机遇快速发展，经营业绩、盈利能力、资金状况、财富创造能力等基本面均有靓丽表现。然随着“9·30”政策的发布以来，房地产进入深度调整期，需求端、资金端承压导致行业投资风险加大。

克而瑞研究中心研究员房玲表示，自2016年下半年以来，随着各项调控政策的升级，房企的融资渠道已然面临收紧趋势。先是证监会提升公司债门槛；2016年10月，央行召集17家银行开会，要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险；而后2017年4月10日，银监会再度发布文件收紧房市融资渠道，强调防范房地产领域风险，要求分类实施房地产信贷调控，加强房地产押品管理。地产销量下滑、融资收紧后现金流可持续性存疑。

融资总量减少 资金价格上行

据中原地产数据显示，2017年1-4月，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅1113.1亿元，延续了2016年4季度来的低迷状态。而且相比2016年1-4月同期的5068亿元，下调幅度达到了78%。资金价格也出现了明显的上行趋势。

自2016年10月房地产调控以来，房地产融资全面收紧。除了作为主要融资渠道的银行贷款和公司债外，房地产企业股权融资、发行ABS、地产基金、资管融资等各类渠道均有所收紧。此前，由于货币较为宽松，房企的融资成本非常低廉，有大型房企的企业债利率水平甚至接近了同时期的国债利率。同时，上述资金通过各种渠道进入房地产，导致行业杠杆不断升高。如今，大部分资金已经被严令禁止进入房地产领域，使融资渠道变得越来越少。

以银行为例，从去年开始其理财资金就已经被要求停止进入房地产领域，同时银行在开发贷和并购贷的审批上也更为严格。此外，银行的房贷也开始拉长放款周期，进一步降低开发商的回款能力。4月26日，中国银监会正式发布了《商业银行押品管理指引》，其明确规定商业银行发放贷款时，应该全面评估债务人的偿债能力，避免过度依赖抵押物，而应当以现金流作为第一还款来源。另外，就是要进行压力测试，在三大领域风险应该高度重視，包括住房按揭贷款、商用房抵押贷款、以住房作为抵押的其他贷款等。

并且易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国经济信息》记者，近期商业银行还在收紧各类融资政策，这会对房企的后续战略扩张形成较大挤压。所以，从趋势上看，房企的短期资金缺口或会增大，后续类似股权质押等现象会增加，房企必须要采取更多变通的做法来获取资金。

其实，还有一些房企运用融资创新的工具，比如以商品房购房尾款应收账款为基础资产发行ABS（资产支持计划）融资也基本暂停了。

在国内房企融资工具频频收紧的情况下，除了国内的融资渠道，有条件的企业还在寻求海外融资。根据彭博统计的数据，2017年一季度内地房企共成功发行海外债券21只，累计金额达到89亿美元，是2016年四季度的2倍，仅比2013年四季度的历史高峰少了2亿美元。不过随后在路透社报道中提到，国家发改委第二季度开始已基本停止给房地产商海外发债发放批文。

严跃进告诉《中国经济信息》记者，海外债务发行受管制，和国内市场的融资政策收紧的思路是一致的。实际上一季度海外发债的规模依然在上升，部分房企在国内市场发债受限制的情况下，会加快到海外市场进行发债，从背后说明或有一定的发新债偿旧债的考虑。发债受阻后，对于房企势必是利空的。从目前发债企业的实际情况看，潜在的偿债压力会增大，而且若国内销售市场遇冷，那么就会影响到经营，转变股权、转让项目、拓宽各类民间融资、股权质押等都可能是近期会频频采用的一种模式。

不仅仅如此，从资金价格看，2016年12月来发行的债券利率均在4.2%-5.5%之间，整体看，相比2016年9月前的4%均有所上行。而2017年4月以来很多融资的年化收益率已经在5.5%以上。

从趋势看，房企融资的总量在减少，而资金价格上行已经成为趋势。到目前为止，房地产融资紧张的环境未见改善信号。

短期无忧 但可持续性存疑

目前房企因为2016年替换了部分高成本资金，房企资金链依然宽裕，但如果调控持续，房企的压力将越来越大。其中压力最大的企业或是去年开始频频拿地的企业，类似的企业实际上还是存在一个较大的投资压力的，短期现金流压力若增大，那么近期经营可能会变得比较糟糕。

根据海通宏观组的数据追踪，3月全国商品房销量增速回落，增速仍在正值区间，主因棚改货币化安置比例的提高；从监测的居民自主购买商品房数据来看，3月以来回落明显。今年地产销量较去年大概率下滑，意味着房地产企业未来销售回款的速度会回落，由于销量和销售回款之间有时滞，销量拖累回款会在今年下半年或者明年显现出来。

中原地产首席分析师张大伟告诉《中国经济信息》记者，在最近超过半年的调控周期内，全国已经有55多个城市出台了超过160多次调控政策，城市房地产调控已经逐渐开始影响房企销售，巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张，如果持续甚至有可能出现违约。同时，美元走强后，热钱将流出中国市场，叠加内地债券市场融资难，这会加剧房地产企业“钱荒”窘境。

另一方面，据海通证券数据显示，地产融资持续收紧下，地产企业筹资现金流减少。从地产行业债券融资量来看，2016年地产债发行量在1.1万亿元左右，而偿还量只有0.07万亿元，净融资超过1万亿元，极大地支持了地产企业的融资。然而2017年一季度地产企业净融资额仅为355亿元，同比减少90%还多，地产融资收紧下，2017年企业筹资现金流会大幅减少。

虽然部分地产企业可以转向银行间市场和非标融资，但中票发行门槛较公司债高，且后续也可能面临融资政策的收紧。而由于金融监管加强，非标需求端将受到制约，从而限制发行量的上升。

从偿还能力上看，海通证券首席分析师姜超表示，短期无忧，但明年以后企业现金流将面临较大挑战。去年地产行业积累了大量的货币资金，货币资金对短期债务的覆盖程度处于历史高位水平，故年内地产行业流动性压力不大，但如果地产销量回落并持续，明年以后随着债务到期量增加，企业流动性将面临较大的挑战。

对于房企来说，严跃进告诉《中国经济信息》记者其应对措施应从三方面着手，首先，对于企业本身的负债应该进行自我审查，其中包括短期的现金流和资金状况等。其次，应该加快销售节奏，即采取高周转的模式。第三，对于一些融资工具应该有所准备，包括再融资和股权质押等等，找到匹配本企业的的融资工具。

正如穆迪投资者服务公司在报告中指出，开发商的流动性将逐渐趋紧，但实力较强的开发商仍将保持顺畅的融资渠道。流动性将收紧是由于预计销售趋缓，以及2017年初以来国内债券发行大幅放缓。预计信用质量好的开发商仍将保持顺畅的境内外银行贷款和境外债券市场渠道，对购房者的房贷供应仍将基本稳定。