“营改增”对不动产经营租赁业会计核算的影响研究

张丽

摘 要：随着我国税收制度的不断改革，“营改增”得到了有效的落实和执行，对于促进产业发展、减少企业税负有着十分重要的意义。目前，我国对于不动产经营租赁业的税务管理做出了相应的规定，基于“营改增”背景下，对于租赁业会计核算管理工作也产生了一定的影响，使租赁市场面临着更大的机遇和挑战。本文主要基于“营改增”背景下对不动产经营租赁业会计核算带来的影响进行了分析，希望能促进租赁行业在未来实现更加快速的发展。

关键词：“营改增” 经营 租赁业 会计核算 影响

企业租赁固定资产的形式主要分为经营租赁与融资租赁两种形式，其中不动产经营租赁，是企业为了满足经营上短期的、临时性的或者季节性的需要而进行的租赁活动，但是在实际的工作中因为受到各方面因素的影响，所以不动产经营性租赁往往都是长期的，本文结合对“营改增”纳税人通过经营租赁方式出租不动产时应选择计税方法以及相关的税费计算、财务处理等进行了分析。

一、一般纳税人出租不动产

一般纳税人通过经营租赁的方式出租取得的不动产，其中包括通过各种形式取得不动产的所有权，比如直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等形式取得的不动产。

（一）纳税人适用简易计税方法

一般纳税人出租如果是在2016年4月30日之前取得的不动产，可以选择应用简易计税方法，通过这种方法对应纳税额进行计算时，主要是按照不含税收入额的5%征收率来计算。在简易计税方法下计税时按照5%征收率计算应纳税额，最终得出的应纳税额不可以采用其他的进项税额进行抵消，在对账务进行处理的过程中应该通过“应交税费”账户中的相关信息来获得。具体的核算方法主要包括了以下两种形式：第一，当不动产所在地与机构所在地不同时，纳税人在对税款缴纳的时候应该是在不动产所在地主管国税机关来进行，并且按照征收率的5%来计算，在税款缴纳完成之后再向机构所在地主管国税机构进行申报纳税；第二，如果是不动产所在地与机构所在地处于同一个位置的，纳税人需要按照5%的征收率向机构所在地的主管国税机关进行申报纳税。如果是纳税人选择使用简易计税方法，在之后的3年之内不可以进行更改。

比如，A公司为一般纳税人，在2016年8月2日A公司通過董事会决定，将2015年1月购入用于的办公场所出租给B公司。这套写字楼当时购入的价格为2000万元，如果是使用直线法对折旧金额进行计算，折旧的时间大概为40年，在期末没有残值。A公司与B公司双方签订租赁合同，合同中的租赁日期为3年，租金与每一年的8月2号进行支付，在规定的年租金中包含税费一共为101万元，这套写字楼从购买到租赁期间没有出现贬值。假设A公司是利用成本模式对投资性房产进行计算，如果是采用简易计税方法在对应纳税额以及预缴税额进行计算时，应在签订合同日将原本的固定资产转化为投资性房地产。

借：投资性房产 2000

累积折旧 79.17

贷：固定资产 2000

投资性房地产累积折旧 79.17

受到预付租金时，确定收入：

借：银行存款 101

贷：其他业务收入 96.19

应交税费（简易计税） 4.81

投资性房地产按月计提折旧：

借：其他业务成本 4.17

贷：投资性房地产累积折旧 4.17

当写字楼与A公司机构所在地不在同一个位置时，需要在不动产所在地的主管国税机关对预缴税款进行缴纳，纳税人的应纳税款以及预缴税款计算金额为101÷（1+5%）×5% =4.81万元。在取得租金的第二个月进行纳税申报或者是在不动产所在地国税机关核定的纳税期限预缴税款之后得到相应的纳税凭证。如果实现写字楼与A公司机构所在地的位置相同时，需要在机构所在地的主管国税机关按照5%的征收率进行申报纳税。

（二）纳税人适用于一般计税方法

一般纳税人在2016年5月1日后取得的不动产，当采用一般计税方法时需要对以下两个方面引起注意：第一，当不动产所在地与机构所在地不同时，纳税人需要在不动产所在地的主管国税机关按照3%的预征率进行税款缴纳，然后再向机构所在地的主管国税机关进行申报纳税；第二，当不动产所在地与机构所在地的位置相同时，纳税人应该直接向机构所在地的主管国税机关进行申报纳税。

二、小规模纳税人出租不动产

（一）单位与个体工商户出租不动产

当单位或者是个人工商户在对不动产进行出租的时候，应该按照不含税收入额5%的征收率来计算应纳税额，个体工商户在对住房进行出租的过程中，应该按照3.5%的征收率对应纳税额进行计算。首先，当不动产所在地与机构所在地的位置不同时，纳税人应该在不动产所在地的主管国税机关按照之前提出的计税方法对预缴税款进行缴纳；其次，当不动产所在地与机构所在地的位置相同时，纳税人应该向机构所在地的主管国税机关进行申报纳税。

比如，某市甲企业为小规模纳税人，在2016年8月1日将自己没有使用到的库房租给了乙公司，签订的租赁合同中规定租期为3年，租金按照年付的形式进行，在每年8月1日的时候乙公司缴纳租金200万元，如果在租赁期间产生了维修费用应该由甲单位进行承担。当库房与甲单位所在地的位置不同时，应该在不动产所在地的主管国税机关按照5%的征收率缴纳款项，最终纳税人应该缴纳的金额和预缴税款为200÷（1+5%）×5% =9.5万元。小规模纳税人的单位个人体工商户出租不动产时，不能自己开具相应额增值税发票，可以向不动产所在主管国税机关进行代开增值税发票的申请活动，在对税款缴纳完成时候取得的凭证可以在当期增值税应缴纳额中抵减，如果是存在抵减不完的可以结转到下期继续进行抵减。

（二）其他个人出租不动产

个人在对不动产进行出租的时候，需要按照5%的征收率对缴纳税额进行计算，然后向不动产所在地的主管地税机关进行申报纳税。如果是个人对住房进行出租的时候，应该按照3%的征收率对应该缴纳的税额进行计算。

比如，刘某在2016年8月1日时将自己的闲置的库房租给了甲公司。租赁合同中签订的租期为3年，租金在每年的8月1日支付20万元，如果是在租赁时间内产生了各种维修费都由刘某来承担，并且刘某出租的不是自己的住房，最终的应缴纳税款应该为20÷（1+5%）×5%=1万元，关于甲公司需要使用到的增值税专用发票，应该由刘某向不动产所在地的主管地税机关进行申请。如果刘某所出租的为自己的住房，最终所缴纳的税额应该用含税销售额÷（1+5%）×1.5%来获取。

三、结束语

综上所述，随着“营改增”的有效实施，对于经营租赁业的会计核算工作产生了重要影响。租赁行业要想在未来适应“营改增”提出的相关要求，首先应该结合自身的发展状况然后对未来发展做出有效的调整，只有这样才能保证企业在发展过程中可以获得更多的经济效益，同时也能促进企业在“营改增”环境下实现规范化以及标准化的发展。

参考文献：

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