房地产企业破产重整中法律问题研究与对策

李明远

【摘要】我国的房地产市场一直与政府政策息息相关，一方面政府对的房地产市场调控措施增加，调控力度加强，我国诸多房地产开发企业面临着交易量走低，库存增加、融资困难的难题。另一方面房地产市场的信贷规模大，市场不景气极有可能导致房地产企业出现资金链断裂，资不抵债进而破产的情况。房地产行业涉及国计民生，企业一旦进入破产，往往引起社会的广泛关注。因此，房地产企业的破产重组工作的重要性不言而喻。本文重点介绍房地产企业破产重整过程中的出现的法律问题及对策。

【关键词】房地产企业 破产 重整

房地产企业破产案件债权结构复杂，法律关系错综；债权金额高、审核甄别难；各方诉求强烈，维稳压力畸重；刑民交叉，协调困难；牵涉范围广，政府介入深，因此，破产重整过程中问题较多。

一、房地产企业破产重整中热点法律问题

第一，房地产企业破产债权清偿顺位仍然存在争议。房地产企业进入破产程序后，申报债权的债权人主要有建设工程承包者、有抵押权的金融类债权人、购房户、企业职工、国家税务部门以及普通债权人。目前，涉及房地产开发企业破产债权清偿顺序的规定主要包括，《企业破产法》第109条、第113条，合同法第286条，物权法第20条以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等。上述法律法规尚未完全厘清各个债权的清偿顺位，《企业破产法》只明确了劳动债权、税务债权以及普通债权的清偿顺位。在实践中，对于支付全部或者大部分款项的消费购房人请求权与建设工程承包人请求权二者谁优先受偿的问题，依然存在争议。

第二，房地产企业进入破产程序后，未完工工程续建资金短缺。“烂尾楼”现象频繁出现。并且，由于房地产企业本身规模较大，楼盘开发和资金状况复杂，上述三种情况还可能会交叉出现在一起。

第三，破产重整中商品房买卖合同处置难度较大。商品房买卖合同的实际履行期限通常长于普通商品买卖合同。因此，房地产企业进入破产程序时，会有大量的商品房买卖合同尚未履行完毕的情形。我国《企业破产法》第18条规定了管理人有权决定破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同是否解除或继续履行。针对该类合同的如何处置在房地产企业重整过程中存在争议。

二、房地产企业破产重整中热点法律问题应对策略。

尽管理论实务界对上文中提到的房地产破产重整出现的问题存在争议，但是法院、破产管理人依然会结合具体情况作出相应的处理。

破产债权清偿顺位中，承包人建设工程款优先保护的问题。根据《合同法》第286条，以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》相关规定，在破产实务中建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权人。针对购房者对购房款的请求权，实践中仅将满足2002年《最高人民法院关于建设工程优先受偿权的批复》第1条、第2条以及2015年《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的购房者的购房款债权清偿顺位优于承包人建设工程款债权。

因此，实践中法院、管理人确定房地产企业破产债权清偿顺序一般如下：1.支付全部或者大部分款项的消费购房人请求权；2.建设工程承包人请求权；3.担保物权；4.破产费用及公益债务；5.劳动债权；6.税务债权；7.普通破产债权。

为应对续建资金不足的问题，管理人往往会通过融资的方式筹集续建资金，实务中主要采用如下融资方式。第一是施工单位带资续建。破产管理人对现有的工程经中介机构进行现场勘测后出具未完工程测算报告，经公开程序进行招标，标书中明确工程资金情况和付款进度，中标的建设公司进入项目，以自有资金进行施工建设，在楼盘完工销售后按约取得收益。第二是管理人贷款进行续建。这一融资方式需要破产管理人承担一定风险。第三是政府收购，变更商住房用途。将部分为销售的商品房转化为安置房与公租房，一方面可以解决存量房销售问题，促进资金回笼。另一方面，可以缩短安置房的建设工期。第四是类资产证券化发行。这一模式以房地产公司未来可售的房屋为基础资产，发行可交易证券进行融资以工完成楼盘续建。破产管理人作为类资产证券化发行的发起人，将拟融资续建资金设定为公益债务，向特殊目的载体（SPV）借款融资，SPV公司出借款项并取得该共益债务，以共益债务为基础在融资平台上向特定的对象发行金融类理财产品以回笼资金。

在实践过程中针对房地产企业破产时商品房买卖合同的处置，管理人一般采取如下方式：一种是管理人选择继续履行与购房人的购房合同并完成项目续建。一种是解除购房合同，将应退购房款列为优先债权。一种是将购房人所购房屋确认为物权，不将其列入破产财产。按照《最高法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条第5項规定，对于已基本建成竣工的商品房应当被认定为特定物，购房人理论上可以行使取回权。但是考虑到商品房的特殊性，管理人可以与此类购房人以及重整投资方或者债务人财产买受人达成合意，重整投资方将不列入破产财产的房屋续建至符合交房条件后交付给购房者，以保证重整方案的正常实施。

三、结语

综上所述，房地产行业是关乎国计民生的重要行业，在其破产重整过程中，法院、管理人往往面临房地产企业破产债权清偿顺位确定存在困难，商品房买卖合同处置难度较大，未完工工程续建资金短缺等问题。同时，房地产企业破产重整中面临企业重整完成后，制度不畅，信用修复难度大，投资人招募难度较大等新问题，这都对理论与实务界提出了新的挑战。

参考文献：

[1]韩长印.破产法学[M].中国政法大学出版社，2016.

[2]广东省深圳市中级人民法院公司清算和破产审判庭.破产审判手册[M].法律出版社，2016.

[3]丁海湖，李欣婷.房地产企业破产重整若干司法实务问题探讨[J].法律适用，2016.