租房到期原样返还 违约担责损坏赔偿

编辑部

随着人们工作地点的变化，一些租房居住的人需要重新选择新的租房地点，春节前后正是租房到期的高峰时期。在此过程中，一方面需要解除旧的租房合同，另一方面需要签订新的租房合同，作为租客，需要了解房屋租赁方面的法律法规，既依法维护好自己的利益，又能遵法守法、在法律轨道上解决相关利益纠纷。

我国合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此，房屋租赁合同依法签订生效后，便具有法律约束力，当事人双方都应当严格遵守，在享有合同权利的同时，认真履行合同义务。任何一方都不得擅自解除合同，否则就要承担相应的违约责任。

同时，依照合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。也就是说，如果现有的房屋租赁合同尚未到期，就不能单方面宣告解除。如果需要提前解除房屋租赁合同，双方当事人就要积极协商，达成一致意见，否则就不发生法律效力。

春节前后，事情千头万绪，但无论是租房还是做其他事情，都应当保持理性，学法懂法，以免遭受不应有的损失。

案例一 租期一年有变故 提前退房索租金

交了一年的房租，只住了两个月，市民乔晔让房东退还剩余房租及押金遭拒后，他一纸诉状将房东起诉至法院。该案经过两审，法院认定房东无责，除退还部分押金外，租金无需退还。

2016年6月，为便于照顾孩子，乔晔准备在学校附近租套房屋。看了几处后，他最终决定租李江与李梅姐弟俩的房屋，每月租金1300元、押金3000元，租期为一年。

同年6月11日，因李江有事，其妻代李江与乔晔签订了房屋租赁合同，乔晔一次性将一年的房租和押金共1.86万元付清。两个月后，乔晔的孩子因身体原因办理了休学，乔晔便将钥匙和电卡退还给了李江。之后，乔晔多次找李江让其退还2016年8月之后的房租及押金，未果。

2017年6月7日，乔晔将李江、李梅告上新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院，要求解除双方签订的房屋租赁合同，并退还房租及押金1.6万元。

【法官说法】

法院审理后认为，房屋租赁合同虽系李江的妻子所签，李江对妻子的签字认可，因此该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，法院对该房屋租赁合同的真实性、合法性及关联性予以确认。

在合同履行过程中，乔晔搬出租赁房屋，并且向被告返还租赁房屋的钥匙，乔晔以自己的行为表明拒绝继续承租。但乔晔作为承租方违约在先，并不享有合同单方解除权，即乔晔搬离租赁房屋不能视为双方合同自然解除。法院认为，被告持有租金具有合同依据，乔晔要求退还1.3万元房租的诉求，法院不予支持。因李梅不是合同相对人，乔晔要求李梅承担责任的诉讼请求，法院不予支持。

关于3000元押金问题，法院一审认为，采暖费及物业费应当由承租方负担，故从押金中扣除采暖费1829.08元、物业费180元后，剩余押金990.92元判令李江退还乔晔，驳回了乔晔的其他诉讼请求。

乔晔不服，提起上诉。近日，乌鲁木齐市中级人民法院对此案二审后认为，双方签订合同中未约定采暖费、物业费由谁承担，乔晔在上诉请求中自愿承担304.84元采暖费、30元物业费，法院终审认为较为合理予以准许，故终审判令李江向乔晔返还2665.16元押金，其余维持原判。

案例二 家具墙面被污损 房东拒退保证金

房子租期满后，租客段某起诉房东徐某，要求退还3100元保证金。而徐某则指出，段某租住期间养狗，沙发和床损坏需要维修，墙面也需要粉刷，因此拒绝退还保证金。近日，法院对该案审理后，判令房东退还保证金，租客须支付600元墙面清理费。

2015年4月，徐某、段某签订房屋承租合同，徐某将其一处房产出租给段某，租期至2017年4月止，每月租金3100元，年租金37200元。双方约定，如段某违反合同约定，徐某可于该保证金中直接扣除由段某承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。合同期满或提前终止时，徐某在扣除应由段某承担的违约金、赔偿金和相关费用后，应将该履约保证金部分无息返还给段某。

2017年6月末，段某将徐某起诉到辽宁省沈阳市皇姑区人民法院，称其租房时房屋保持完好，现合同期限已满，双方交接时徐某没提出任何意见，现徐某说房屋有损坏，拖欠房屋保证金不给，要求给付租房保证金3100元及34元利息。

法院开庭审理此案时，徐某反诉段某，要求支付粉刷墙面3500元（包括材料款和人工费）；对皮沙发和皮床损坏的部分进行维修，恢复原样。徐某称，段某承认家里养狗，家具的照片就是狗的啃食痕迹，且墙面污迹斑斑，徐某称自家家具都是实木真皮系列的产品，一个月的租金不够赔偿。

庭审中，因段某未能提供收取租金及保证金的收条，所以徐某否认已收取3100元履约保证金的数额。

【法官说法】

法院审理后认为，结合本案事实，因合同中已明确约定履约保证金为3100元，年租金37200元。根据日常交易习惯和生活经验法则分析，徐某作为出租人，如段某未按合同约定交纳相关费用的前提下，徐某不可能将涉诉房产交付原告使用两年之久，因此，法院认定段某已交纳约定保证金3100元。

根据合同约定，该保证金是段某违反合同约定时，徐某可于该保证金中直接扣除由段某承担的租金、违约金、赔偿金和相關费用。但徐某未能提供段某在履行合同过程中存在违约行为的相关证据，照片中的家具破损痕迹无法证明与养狗存因果关系，且无法证明损坏的时间点。现合同期限已届满，徐某应将履约保证金3100元退还给段某，但考虑到涉诉房内部分墙面存有污迹情况，所以酌情考虑给予徐某墙面清理的费用，酌定为600元。

法院一审判令徐某返还段某履约保证金3100元；段某给付徐某墙面清理费用600元。徐某不服一审判决，提出上诉。近日，沈阳市中级人民法院二审后，驳回上诉，维持原判。

案例三 老赖拖欠房租还拒腾

“给我三天时间。”这样的说辞被执行人李某已经说了一年，却一直没有兑现承诺。

李某一家租住在浙江省杭州市拱墅区的一套公租房内，而他们此前已经拖欠了4年多的房租，租金总额近6万元。

经过法院审理，要求李某腾房。与此同时，公租房产权人也同意给其换一个小一点的房间。面对判决，李某始终不予执行，法院最终决定强制腾退房屋。因被执行人李某迟迟不愿意离开，甚至躺在椅子上消极抗拒执法，法院对其作出司法拘留15天的决定，房屋随后顺利腾退。

【法官说法】

公共租赁住房是指由国家提供政策支持，社会各种主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租居住的保障性住房，是国家住房保障体系的重要组成部分。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受得起的价格，向新就业职工出租，包括一些新毕业的大学生，一些退休老人及残疾人，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。李某不付租金却强占公租房的行为，间接损害了其他公租房申请人的利益。廉租房的项目，涉及到整个社会的体制，通过这个案件的执行，对被执行人也好，对其他的同样情况的当事人也好，都是一个警示。

案例四 房东卖房承诺给补偿

2013年1月，李某与房东张某签订了门面房租赁合同，合同约定李某租用张某位于湖南省嘉禾县的一处门面房用于开办干洗店，期限为2012年10月至2016年10月。其间李某如约分两次将四年的房租支付给张某，又花费5万元购置了干洗设备和经营设施，干洗店一直正常經营。2016年4月，双方租赁合同还未到期，张某就以房屋要出售为由，强制要求李某搬离，并承诺会按约定补偿李某的经济损失。

碍于张某的强势，李某于2016年7月搬离租赁房屋，干洗店被迫停业，经营设备、装修设备全部废弃。张某虽承诺会给予李某补偿，但经李某多次催讨却始终拒不进行支付。无奈之下，李某只能一纸诉状将张某告上法庭。

【法官说法】

法院审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。张某以房屋及门面变卖为由，在租赁期限未到的情况下，擅自要求李某搬出门面租房，解除门面租房合同对李某造成了损失，事后张某承诺补偿李某损失的约定是双方真实意思的表示，未违反法律规定，张某应按约定补偿李某的损失。

据此，法院一审判令房东张某补偿租赁者李某16800元。

（摘自《法制日报》）