房地产税新老划断的依据

赵奉军

每到岁末年初，房地产税就开始搅动众人的神经。2017年年底由于财政部部长肖捷正式表态房地产税将会按照评估价值征收，再度引发了房地产税的讨论热潮。但具体征收方式仍然是众说纷纭没有定论。对此，多年来民间一直有新老划断的说法。2017年9月，建设部前副部长、中国房地产业协会会长刘志峰也建议采用新房新办法，老房老办法。但笔者看了这么多讨论，似乎都没有说清楚为什么要新老划断。

在正式阐述笔者的观点之前，让我们先温习一下基本的金融学原理。比如说某人中了彩票大奖，奖金是100万元。颁奖机构给他三种选择，一是一次性领取100万元；二是一次性领取50万元，然后每年领取2.5万元；三是每年领取5万元。如果资本化率也就是利率为5%，请问这三种方式有何区别？正确答案是没区别。当然，在现实生活中，如果领奖人遇到了流动性问题，或者是金融市场不完善，那可能他会偏爱第一种。如果能够明白这个例子，我们可以将其引申到土地市场上。比如说政府现在要拍卖一块土地。有三种方式出价，第一种一次性收取70年的土地出让金，期间不再收取任何税费；第二种也是一次性收取70年土地出让金，但同时要求土地购买者每年缴纳土地价值的1%；第三种，不收土地出让金，转而要求土地购买者每年缴纳土地价值的5%。很明显，第一种方式就是现在的土地拍卖方式，第二种是政府希望将来房地产税征收后实施的方式；第三种是前几年讨论过的土地年租制。

同样，如果我们假设资本化率是5%，这三种方式其实也是等价的，即存在这样的等式：第一种土地出让金=第二种土地出让金+每年1%的地产税的和的现值=每年5%的年租的和的现值。如果不等价，就一定有套利空间。那么在均衡条件下，第二种方式下征收的土地出让金其实只有第一种的80%，还有20%其实是每年1%收入的资本化。也就是说，如果公开竞争性拍卖土地，土地需求者对土地的第二种土地出让金的报价肯定要低于第一种。这对政府来说并不是一件高兴的事情。有些房地产税的支持者认为房地产税能增加地方政府财政收入，如果按照笔者的分析，可能并不是这么回事，政府的财政收入并没有增加，相反，在短期反而会出现减少，因为现在土地出让价格会降低20%，虽然政府可以以这个1%的土地税为基础发债获得收入，但地方政府发债在我国得不到预算法的支持。

如果第二种方式中的税率不是1%而是2%，那么这种方式下的土地出让金相对于第一种会降低多少呢？会降低40%。如税率升到3%，土地出让金会降低60%；升到4%，降低80%。升到顶5%，那就和第三种年租制一样，土地出让金为0。也就是说，随着税率的提高，这块土地的价格会逐渐降低。高到一定程度，这块土地送给人也未必有人要，因为接受者要承担每年的地产税。明白了这个道理，就知道房地产税降低房价之说只是金融游戏。

我们得到的另一个结论是，现行的商品房的土地出让金中其实已经包含了地产税。注意我在这里说的是地产税而不是房产税。今天全社会关注的房地产税实际上是两块税，一块是房产税，还有一块是地产税，合在一起才是真正意义上的房地产税。居民在购买商品住房时支付了70年的土地出让金，这个土地出让金实际上包含了上述第二种支付方式中的地产税。如果现在要求居民再支付地产税，那实际上是重复征税。要知道很多房地产税的反对者也一直在指责房地产税是重复征税，但是这种指责一直不能令人信服。因为支持者如贾康、安体富等人也雄辩地表明，土地出让金可以和房地产税并行不悖，土地出让金是政府作为土地所有者应该获得的收入，房地产税是政府作为公共产品的提供者应该获得的收入。此种观点在学术界很有市场也确实难以反驳。

究竟如何反驳土地出让金和房地产税是两种性质不同的收入可以并行不悖这种观点呢？在笔者看来，其实贾康等人说的是第二种支付方式，在第二种支付方式下，政府一次性收入了70年的土地出让金，同时要求使用者每年缴纳地产税。只不过在现实生活中，这种方式主要用于工商业用地。我国的工商业用地也是一次性缴纳40-50年的土地出让金，同时使用者每年缴纳建筑物价值的1.2%（须做10%-30%的扣除）作为房产税。由于建筑物的价值中包含了土地成本，实际上就土地而言，政府对工商业者收取的是两笔钱，一笔是一次性的土地出让金，第二笔是每年土地价值的1.2%作为地产税。真正的问题在于，第二种方式的存在并不能否认第一种方式。我国实际上对不同类型的用地采取了不同的出价方式，对居住用地，政府一次性收取了70年的土地使用权的价格，政府当时并没有说要开征住房房地产税。居民房地产税首次进入社会大众的视野是2003年的事情，而此时居住用地的拍卖已经过去了十多年。

可能有人会说，政府在拍卖居住用地时并没有白纸黑字说居住用地绝对不征房地产税。确实如此。但也正因为如此，居住用地才能获得更高的土地出让金。如果政府要求重新开征地产税，也确实没有任何力量能够阻挡。但理有固然，而势不必至。

按照笔者的观点，现行的商品房的购买者由于已经支付了70年的地产税，房地产税如果要开征，这部分群体只能支付房产税，而无需支付地产税（笔者的这个观点与刘志峰会长的观点还是有所区别的）。对一二线城市来说，由于土地价格占到房价的70%左右，如果不征地产税即使不考虑减免也会大幅降低税收压力；相反，对新房的购买者，直接在土地拍卖阶段就申明购房者将来必须缴纳房地产税。这样，以增量代替存量，渐进改革减少冲击。这种征收方式也就是俗称的新房新办法，老房老办法。有些人认为这种征收办法是保护既得利益群体，这种指责其实是没道理的。新房购买者相对于原有住房增加了一笔地产税看似增加了负担，但是在土地出让阶段出让金的下降能显著提高住房支付能力。当然，对于那些期待以房地产税来替代土地财政的人，确实希望落空了。这种征收方式下，地方政府在出让土地时仍然能获得一次性收入。并且一次性收入仍然是大头。另外，在使用权到期后，地方政府确实有权再次获得新的土地出让金，只不过这时候的土地出让金已经是第二种支付方式下的土地出让金。所以，没有任何前置条件的自动续期可能只是一种梦想。当然，彼时政府可以给与优惠条件与原住民。但那是另一个层面的问題。