长租市场AB面

吴梦涵 黄晓军

“广漂”女孩刘洁“返城”后，正在寻找新的出租房。可是大量的长租公寓App躺在手机里，她指尖犹豫，不知该点哪一条信息。

走出大学不到1年，换租2次，这位物流出纳，在心里为自己打着小算盘，想居住条件好，想靠近地铁，想离公司近，还想价格便宜……想租一个好房子的她，却总是失望。

北上广深，每年吸纳着成千上万个“刘洁”这样的年轻人。统计局显示，2016年末，北京、上海、广州、深圳的外来人口分别约为808万人、980万人、534万人、786万人。每个人都要有一个地方落脚，旺盛的租赁需求已经成长为新的巨大市场。

突增的长租市场

刘洁不停翻动手机里的租房App，划定心仪的房子，又犹豫着、盘算着哪一间房性价比更高，哪个平台的服务更好。

2017年11月，北京市开展为期40天的安全隐患大排查、大清理、大整治专项行动，大量的隔断间被清理，一时间各种租户流落街头的报道层出不穷。长租公寓品牌自如的不少隔断间被清理，但自如提出：如果用户被要求搬离，自如将免费换租/免费搬家以及提供一个月房租作为搬家和误工补偿。

自如在一片混乱中负责的样子，让刘洁有了一点好感。在众多选项中，她选择了由普通住宅楼装修改造的自如友家，离公司距离较近的一套四居室正和她意，每月租金约2 000元。

2018年1月16日，自如宣布完成A轮40亿元融资，创行业融资规模纪录。按照融创投资5 000万美元占股1.56%计算，自如目前估值近200亿元。

7年前，自如只是链家旗下的一个事业部。经过这些年发展，自如以分散式公寓起家，已布局9座城市，管理50万间房源，累计服务120万租客，管理资产总价值超过了6 000亿元。

自如巨额融资背后，是全国长租公寓的大爆发。数据显示，2015年长租公寓的门店增长率不足15%，但是在2016年增长率接近35%，2017年为40%。长租公寓发展非常迅猛的同时，竞争也越发激烈。

2017年，房企的竞相拥入，加速了这一市场的成熟。平安不动产布局长租公寓未来三年目标资产管理规模100亿元，碧桂园计划三年内发展100万套长租公寓……它们大多以集中式公寓为主，据不完全统计，排名前30的房企中约10家涉足集中式长租公寓。预计到今年年底，仅北上广深的集中式长租公寓品牌数量超300个，管理房源200多万间。

除了房地产、酒店集团、住房中介机构外，连阿里也联合杭州市住房保障和房产管理局，上线杭州市住房租赁监管服务平台。

长租市场前所未有的热闹，各类玩家，不同的模式，有着不同的痛点。

分散式公寓轻资产，但管理难；集中式公寓便于管理，但重资产。收录整栋房难；商业用地改造成本高；地址选择与成本、销量挂钩；投入大、周期长、回报慢、有风险……其中，产品宣传与现实落差大，得不到客户的认同则是最迫切要解决的。那些没有撑住的，如GO窝、V客青年、Color等都在2017年倒下了。

集中或是分散，轻资产抑或是重资产？所有的参与者都还在探索，每一种模式都需要交给市场验证。

“自如”们的短板

一周后，刘洁喜滋滋地搬进自如，可是不到半年就搬离了，并在知乎以“小欧”为化名，发泄自己对第一次租房体验的不满。

自如的合租规定是一个房间不超过2个人，且租客年龄不超过40岁。但她搬进去后，就遇到了“一男一女和一个50多岁中年人同住”的现象。

货不对板，直接影响用户体验。

最大的问题，还是他们的作息时间与“小欧”差异巨大。中年人早上6点左右起床，捣鼓锅碗瓢盆做早饭，一般7点多起床的“小欧”总被吵醒。此外，其还在公共浴缸里洗衣服，占着卫生间就是1个小时……

“自如是不会管的。”半年来，仅一位综合管家应刘洁要求前来协调，最后也不了了之。刘洁投诉过多次，但还没有解决问题，她已经丧失了信心。

不只是自如，诸多长租公寓品牌都面临这样的用户投诉。在58同城重庆地区的一套公寓里，甚至曾有人在屋里通宵打麻将，一个又一个“刘洁”难以入眠。

为了快速拓展市场，品牌商们倾向于选择轻资产运营。它们大多是在市场上整合分散的房源，统一装修和招租。由于太过分散，对于租客的管理，以及报修、水电气等综合管理都相对滞后。

为了提升用户体验，不少品牌在这方面苦下功夫。

YOU+國际青年公寓声称打造了“整栋房源+开放式装修+社区+活力青年文化”，即租下整栋楼，将一栋楼作为最少分散单位，管理将相对集中。

自如也很清楚自身的短板，近几年增加不同的产品线：除了自如友家，还有整栋且附带配套管理的自如寓；面向游客的短租项目自如驿。

2017年10月，自如CEO熊林曾在一次媒体采访中表示“打造全国统一管理的品质管理中心，核查质量，建设系统和质量标准的管理，自如投入了非常多的人力。”刚刚，自如有了充足的“弹药”，着手对产品、服务等方面升级，期望与对手打出差异化服务的牌。

房企们的焦虑

房企大佬也在长租市场耕耘，也感到焦虑。

早在2015年，万科重整万汇楼，将其改为面向青年人的泊寓品牌。泊寓已在广州、上海、北京、深圳、重庆等13个城市上线。大规模的集中式房源，使其管理的集中度和便捷度天然优于自如们。

刘洁搬出自如后，就在一直寻找地产房企品牌的公寓。

出于对万科品牌的信赖，离公司远一点的泊寓成为刘洁的首选。找到一个高中同学，俩人合租，兴冲冲地搬家，期望一个安逸的新窝。但换来的不过是被迫搬家。

走进刘洁的屋子，外面施工一直没停，挖掘机打桩锤的声音毫无节奏地笼罩在整个公寓上空。

隔音效果不好，已是泊寓被广为吐槽的要素之一。每个周末，刘洁都睡不了懒觉，就连偶尔在公寓里加班都无法静心。墙体看上去并不薄，但楼道里邻居进进出出，能清楚地听到钥匙链撞击的声音。

论坛里躺着各类租客的抱怨：夜里小情侣的打闹声，楼上住户拖动桌椅的声音……“好像整个世界都没有安静过”。这样的评论稍显夸张，但泊寓方面没有相关的公开回应。

当然，泊寓只是不少集中式公寓的一个代表。用户抱怨甲醛问题、简装称精装问题、水电入户问题……需要面对这些问题的不只是它。

房企以重资产模式抢市场，在管理成本的节省中拿利润是不够的。为了突围这样的成本陷阱，房企们也在挣扎。

2016年业绩会上，龙湖首席执行官邵明晓宣布，长租公寓冠寓正成为龙湖的又一个战略性业务。不到一年，冠寓成都开业，之后又落地十几个城市。

起步阶段，龙湖以轻资产模式为主，加速冠寓市场扩张。龙湖副总裁兼冠寓CEO韩石曾透露，在决策体系中，集团初步授权冠寓，保证项目决策时反应要快，从拿地到开业，周期维持在130天左右。

但房地产公司以集中的模式大打规模与成本牌，他们更关心成本与规模的比例。龙湖管理层曾透露，冠寓轻资产的内部回报率可以达到15%以上，毛利率35%以上；而重资产模式的内部回报率在10%左右，毛利率高达65%。

伴随冠寓的扩张，龙湖在轻重比例上的计划也由早期的8：2，逐步变成6：4。不过在成本的压制下，龙湖对长租公寓业务计划是“3年内不考虑盈利”。

万科泊寓也向“轻”靠近。深圳泊寓福永店，是由工厂宿舍楼改造而成，有近400间房。闲置资产的再利用，是降本增效的好方法。2017年3月，其一期开业，半年不到，出租率已达到90%；二期运营更为顺利，一个月的出租率便超过50%。

开发商进入长租领域，拥有先天的资金优势，且融資渠道比较广泛，可以用自己的资金或者银行的授信，贷款成本也比较低。大开发商在地产行业积累了丰盛的自有物业资源和物业管理经验，这些都是创业者们所不具备的。

长租公寓领域的独角兽还未形成，但是第一梯队已经初步形成。自如目前最受资本青睐，魔方长租公寓是该领域最早起跑的选手之一，也是最早跑到C轮融资的集中式公寓品牌。财大气粗的开发商们摩拳擦掌，让没有依靠的互联网品牌们瑟瑟发抖。市场高开高走，玩家们哪敢倦怠？