法官以案释法教您避免二手房交易纠纷

王静 相颖

当下，二手房市场依旧火热，在签订二手房买卖合同时稍有不慎，或者在履行合同过程中对法律的认知存在偏差，就可能导致买卖双方在日后履行合同过程中产生纠纷，引发诉讼。北京市密云区法院法官结合典型案例，以案释法，教您如何避免二手房争议。

案例一看好登记房主莫侵他人利益

田女士与丈夫雷某在2005年3月共同出资购买了一套房屋，产权登记在雷某名下。2016年初，雷某将房屋卖给刘某，并与刘某签订了《北京市存量房屋买卖合同》。2017年11月，田女士得知此事，认为房屋是其与雷某共同出资购买，应属夫妻共同财产。雷某未经过其同意擅自处分夫妻共同财产，严重侵犯自己的合法权益，故将雷某及刘某诉至法院，请求确认房屋买卖合同无效。

雷某对田女士的诉讼请求不持异议。刘某表示在签订房屋买卖合同时，雷某称房屋是其单独所有，双方签订的房屋买卖合同没有违反法律法规，不同意田女士的诉讼请求。法院经过审理，驳回了田女士的诉讼请求。

法官说法

我国《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，涉案房屋虽实际为田女士夫妻共同财产，雷某并无单独处分房屋的权利，但根据该司法解释，未经另一共有人田女士同意处分财产的行为并不影响买卖合同的效力。雷某为登记权人，本交易中也并未存在双方恶意串通违反法律规定的行为，应当认定双方的买卖合同有效。故法院驳回了田女士的诉讼请求。

买卖双方在签订房屋买卖合同前，买方一般情况下会提出查看卖方出卖房屋的所有权登记证书，但买方在查看卖方房屋所有权登记证书时，务必谨慎核查所有权登记证书中记载的有关详细情况，包括房屋所有权人与出卖人是否一致、房屋共有情况、房屋坐落位置与购买房屋的实际位置是否一致、规划用途是否与购房用途一致、房屋建筑面积是否与合同中记载的一致、房屋是否存在抵押、查封等情况。对于登记在夫妻一方名下，以夫妻一方名义对外出卖的房屋，买方应要求卖方出具配偶同意出卖房屋的书面承诺材料，以免日后因处分权引发诉讼。

案例二签好书面协议固定合法权益

2017年2月，王某将自有的一套房屋卖给牛某，双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：房屋价款144万元，王某应当在全款到账7日内将房屋交付给牛某。双方在交房当日办理物业交割。在合同所约定的房款中留存1万元作为物业交割保证金，该保证金在物业交割完毕当日支付给王某。2017年9月7日，王某与牛某办理房屋交付及物业交割等手续，王某交付电费卡时原留存有电费款817元。双方办理完交割手续后，牛某未将保证金1万元及电费817元支付给王某。事后，王某诉至法院，要求牛某给付保证金1万元及电费817元。牛某表示，对于其应支付王某的保证金及电费的数额无异议，但是在签订合同后，王某曾口头答应送给其车棚一个，至今未履行交付义务。因此未向王某支付保证金及电费。对于车棚一事，王某表示，牛某在购房时是提过车棚一事，但自己并没有同意，双方签订的合同中也未标注送车棚事项。对此，王某一方提供了中介公司人员到庭证明，中介公司人员表示，对于送车棚一事，双方签订的合同中没有约定，双方也没有口头约定。

法院经过审理，判决牛某给付王某房屋物业交割保证金1万元、电费817元。

法官说法

《合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方在合同中约定牛某在物业交割完毕当日将物业交割保证金交付王某。事实上，签订房屋买卖合同后，双方已经办理了房屋交付及物业交割等手续。按照合同约定，牛某应向王某支付物业交割保证金1万元及电费卡中原留存的电费817元，故对于王某要求牛某支付物业交割保证金及电费的诉讼请求，法院予以支持。同时，我国《民事诉讼法》第64条规定，当事人对自己的主张，应提供相应之证据。牛某以王某应先交付自行车棚，再支付保证金及电费为由提出抗辩，但双方签订的房屋买卖合同中并未约定购房送车棚事项，且王某在庭审过程中否认购房赠送车棚事宜，并提供了中介公司人员的证人证言，证明双方并未约定购房送车棚之事项，牛某也未向法院提交可以证明其辩解意见的相关证据，故此，对于牛某的辩解意见，法院不予采纳。

买卖双方在订立合同后，如对合同中约定的有关权利义务有所变更，应签订补充协议或其他书面材料。审判实践中，经常会遇到当事人因为出现权利义务变更却未签订补充协议或者其他书面材料，乃至于在诉讼过程中无法提供充分有效的证据证明其主张，而使法院无法采纳其意见的情况。故此，合同签订后，如双方协商一致，达成购房送车棚、送家具等附属设施的意见，或协商一致变更交付房款时间、变更房款给付方式、变更房屋交付时间等其他情形，双方务必签订补充协议或其他书面材料，留有书面证据，以便在日后引发诉讼后可以提供相关证据以证明其主张。

案例三约好户口迁出时间避免双方扯皮

2017年8月，赵先生为了方便孩子上学，购买了张女士的一套学区房，双方在合同中约定：张女士应当在房屋权属转移之日起30日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，逾期超过30日内未迁出的，自逾期超过之日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，张女士与赵先生按照合同约定完成了交付房款、交付房屋、房屋所有权变更登记等权利义务内容。但张女士一直未将户口迁出，导致赵先生无法将自己的户口迁入。赵先生因此诉至法院，请求法院判令张女士支付逾期迁户违约金。庭审中，张女士表示，同意尽快迁户，但违约金约定过高，请求法院调整。最终，经法官主持调解，双方协商一致达成调解意见，张女士向赵先生支付逾期迁户违约金5万元。

法官说法

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，在房屋所有权变更登记后，张女士未按照合同约定及时将自己的户口迁出，该行为系违约行为，赵先生主张张女士向其承担违约责任，符合法律及双方合同的约定。

本案双方在合同中对于迁户事宜及逾期迁户的违约责任均作出了明确约定，但审判实践中部分买卖双方并未明确约定迁户条款导致双方产生争议。因此建议大家在买卖房屋时，明确在合同内将出卖人从出卖房屋迁出户口的时间及逾期迁户的违约责任进行约定。这种约定一方面可以督促出卖人及时迁户，另一方面，对于买受人而言，如果面对的是不按合同约定及时履行迁户义务的出卖人，也可以在诉讼中要求出卖人支付逾期迁户违约金，维护自己的合法权益。但要指出一点，双方在约定逾期迁户的违约责任时，应谨慎约定违约金计算标准，如果双方约定的违约金标准过高的话，法官是可以根据双方履行合同的具体情况、过错责任、损失情况等对违约金的标准进行调整的。