买房全程防“坑”指南

买房前的虚假宣传、买房中的合同猫腻、买房后的货不对板……作为生活中最大宗的消费行为，买房吃亏，关乎的不仅是居住品质的折损，更有家庭财富的缩水。那么，在房屋的整个交易过程中，处在弱势地位的购房人，如何避免入“坑”呢？

买房前的“坑”

虚假广告陷阱多 记者曾“有幸”追踪采访过这样一则广告：买某某别墅，享受开发商提供的24小时热水……这则现在看来简直是开玩笑的广告词（现在别说别墅，就是最普通的保障房也有24小时热水），放在当时简直是做梦一般。但不久后收到投诉，这个项目所谓的24小时热水，竟然是开发商每家每户发的一根快速热水棒！

如果说热水棒无厘头的故事并未给买房人带来什么实际损失，那么有的广告则严重地影响到了买房人的购房行为。当时出现了大量虚假广告，比如效果图里绿地、会所、幼儿园，到了交房的时候都成了密密麻麻的房子，买房人追究起来，往往得到的答复是只是广告，而负责接待客户的销售员已经辞职了，开发商并不担责任……

随着房地产商场化的不断深入及买房人不断增强的法律意识，明目张胆的虚假广告已经淡出江湖，但一些“新鲜出炉”的虚假广告让买房人防不胜防。比如不标出规划中的市政路，而是以绿地作为效果图，等入住的时候跟业主说有关部门的决定，开发商也提前不知情；再比如，号称国际大师设计的楼盘，很多都是“贴标”之作（大师画草图，其他人实际操作），最知名的案例就是意大利一位世界知名大师根本没来过中国，但所谓他的作品，在中国已经有了两个……

眼见不一定为实 作为开发商常用的一种套路，“饥饿营销”是屡试不爽的手段。开发商经常通过一些活动、促销，吸引大量人流参观售楼处，看房的人当中，有从各个渠道请来的真正买房人，还有相当一部分是所谓的“托儿”。这些“托儿”有的是开发商内部员工及家属冒充的，有的甚至是开发商直接花钱雇的。据知情人透露，一个“托儿”的价格在几年前也就每天50元，而近一两年已经上涨到每天200元。

而所谓的“日光盘”有很多也是“运作”出来的。开发商往往先采取“内部认购”等方式锁定一批潜在的买房人，同时造成一房难求的假象，吸引大量买房人关注，然后根据买房人的基数，确定开多少套房可以“日光”，甚至可以提高价格。

随意虚构赠送面积 “50平方米单身公寓变身85平方米小复式”“买一送一”“两居变三居”……赠送面积成为眼下很多开发商诱人的宣传点。但买房人千万注意，送是送了，但未必你享受得了。

在国内发生过这样的案例：开发商开发的楼盘赠送超大入户花园，5.7米层高。买房人被要求合同中附加一份委托书，让买房人委托另一家公司填平赠送的天井面积。直到入住时买房人才发现，开发商承诺的赠送面积就是从一楼通到19楼的天井，而且天井实质上是开发商为了减少支出土地出让金，隐瞒了有关部门，“偷来”的面积。

因此，专家建议，买房人一定要仔细审阅委托书的内容是否合法合规，否则赠送的面积很可能是违章搭建，存在被拆除或者其他不利法律后果的隐患。

买房中的“坑”

口头承诺赠送难入合同 当购房人决定出手，买卖坐下来沟通交易的细节时，依然有很多“坑”在等待购房人。

一位购房人透露，他两年前购买了一套位于北京某景区的度假型住宅，购买时置业顾问承诺，交房后会赠送业主该景区的会员卡，每年可以免费进出该景区200次。但由于提供会员卡的不是开发商自身，所以并不能写入购房合同。考虑到开发商本身的品牌效应，该购房人就接受了口头承诺。

而交房的时候，事实却不如购房人此前预期所想。原本价值较高的会员卡实际权益大幅缩水，同时还增加了会员卡的管理费。但由于此前会员卡的实际权益也没有出现在购房合同中，购房人索赔无门，只能彼此在业主群中沟通抱怨。

补充协议小心埋雷 有过几次买房经历的购房人都知道，买房时的正式合同中很难有猫腻或陷阱，真正有价值的内容主要都在购房补充协议里。

由于在购房交易过程中，购房人要签上百个名字，很多购房人签到最后，已无暇顾及合同本身的内容，只是机械的签名。但专家建议，购房人对于补充协议，一定要认真地阅读了解，及时提出自己的异议。例如精装修标准和使用的品牌、延期交房的赔付标准及延期交房的责任认定，这些都是买卖双方比较容易发生纠纷的条款。

不过，在购买新房时，无论是正式合同还是补充协议，基本都是确定的，购房人很难左右合同内容本身。而二手房交易，补充协议就尤为重要。专家指出，二手房交易时，补充协议应尽可能覆盖双方可能产生纠纷的一切内容，不仅要考虑到买房过程中的问题，买房后的一些事宜也要做出约定。例如，关于房屋原业主的户口迁出时间期限、对学位的占用等等，这些细节问题都应在补充协议中有所体现。

买房后的“坑”

个人买房信息被泄露 每天被打电话询问房子要不要卖、要不要买新的、要不要出租、要不要装修……这是很多购房人在买房后遭遇的困扰。

专家指出，《中华人民共和国网络安全法》中明确规定，非法获取、出售或者提供行踪轨迹信息、通信内容、征信信息、财产信息等个人敏感信息50条以上的，即构成犯罪，处三年以下有期徒刑或者拘役。

先收房再談整改 买房后面临的另一大问题就是收房。在实际操作过程中，对收房百分之百满意的情况几乎不存在。

一位购房人介绍，他之前收房时，发现了房子的很多问题，地面不平、窗户玻璃开裂，他将这些问题向开发商和物业一项项指出，开发商和物业公司的态度都非常好，但提出，要先办理手续，签收房屋，然后再逐步修复。考虑到开发商和物业公司有解决问题的意愿，他一松懈，就签收了。没想到，一切才刚刚开始，精装修的房屋不断暴露各类质量问题，而且是小区大部分住户的遭遇。

先办理手续，再验收，是不少开发商在收房时采取的手段，一旦购房人验收之后，发现问题再追责就很难了。专家指出，作为业主，有权利坚持先验房，提出整改意见，后办理各项手续。同时，购房人还要了解，预交契税和收房之间没有必然联系。很多开发商都要求购房人在收房之时预先缴纳契税，以此作为收房的前提。而事实上，早在2011年，北京市住建委就曾出台过相关规定，禁止开发商强制代征房屋契税，购房人有权选择自行缴纳契税。（《北京青年报》 2018.3.15）