房地产开发企业土地增值税税收筹划

卢育柔

土地增值税历来受到国家相关部门的高度重视和严格管控，土地增值税的缴纳不仅关系到企业发展同样也会影响到国家的建设。所以我国一直在加强土地增值税税收的筹划上不断寻求突破，通过国家职能部门的宏观把控，保证房地产企业合理收益的基础上保持市场的稳步增长。合理的土地增值税筹划方案不仅可以减轻企业土增税负、增加企业盈利，同时对企业树立良好的社会形象也有很好的帮助作用。本文就是从房地产企业土地增值税税收筹划的角度探讨论述企业税收筹划的重要意义，通过对国家相关法规的研究结合企业自身特点，为企业税收筹划提出可行性的方案，借此提高企业税收盈利，提升企业形象和竞争力。

一、我国土地增值税的诞生及意义

（一）就企业而言

针对房价问题国家出台了土地增值税，企业为了在行业竞争中占据有利地位，需要不断对土地增值税进行专项的筹划，以减小企业的土地税收负担，提高企业的盈利，使企业在市场竞争中不断突破自身，完善企业运转，最终实现企业核心竞争力的提高。所以，合理的土地增值税税务筹划是房地产企业发展的重要途径，是企业健康运转的先决条件，这样不仅能实现市场房价的降低，也能保证企业合理发展。

虽然从企业的角度看，土地增值税对房地产行业存在不友好的一面，因为房地产价格的上升也有国家土地税务繁重的原因，再加上一些不法商人故意囤积房产，低入高卖，利用国家管理漏洞为自身谋取利益，最终导致了房地产价格的不断上升。所以政务部门的加入势在必行，只有通过国家强有力的调控管制，才能把房价限制在合理的价格区间内，保证购房人群的利益。而企业则要学会合理的额筹划土地增值税，降低企业税收负担，实现企业健康稳定发展。

（二）就国家而言

近年来，我国房地产市场竞争不断增强，房地产行业一片红海，无数企业在激烈的竞争中被无情的淘汰、取代。我国各地房价普遍高于平均水平，特别是一线发达城市，房价简直寸土寸金甚至发展到有市无价的离谱地步。但由于我国国民固有的思想问题，所以无数人咬牙负债购买房产，更加加剧了房地产行业的乱象，甚至呈现出了病态的增长现象。这就更加说明了政府合理调控的重要性。因此，土地增值税的施行起到了十分关键的重要作用，他不仅可以缓解企业压力，减轻人们购房的困难度。同时，这一政策的制定执行也表明了，国家宏观调控市场，引导货币政策回归正常状态的意图和决心。

（三）税务筹划的意义

有利于保证纳税人的利益。纳税人通过合理的筹划方法进行税务缴纳，可以选择对企业运营负担最小的方式降低税收负担，减小企业经济损失，提高企业在行业中的竞争力，完善企业规划，实现合理高效的发展。

有利于提高企业的运营管理能力。企业资金流动、成本管控、运营利润是体现企业整体水平的三个关键因素，而企业进行专项的税务筹划就是为了将这些因素的利益最大化，从而对企业运行进行合理调整规划，以减少企业损失，提高企业利润。

有利于国家税法的完善。通过对房地产企业税务征收的合理化调控，促进企业税务筹划的完善，不仅可以保证国家法规的顺利实行，促进国家税法制度的完善，还能有效调控市场环境。虽然我国的土地税务筹划制度还不健全，存在许多需要进一步研究探索的地方，但只要政府和企业合作，严格执行税务筹划制度，就能有效监测出政府制度的缺点，通过不断完善制度，规范市场环境，为企业发展提供健康的平台。

二、我国土地增值税税收筹划的方式

（一）利用地域划分进行税收筹划

房地产企業缴纳的税务是根据国家法律规定的方式来计算的，按照实际收入的一定份额缴纳，企业如果想要达到税务减缓的目的，就要从源头上做起，先从建筑规划建造入手进行优化，做到对建筑成本的合理把控，然后在销售环节也要改变传统的模式，以合理的方式缴纳较低数目的税务。也可以通过租赁的方式规避高额税收，通过租赁的办法，企业需要缴纳的税收也会明显减少，可以有效保证房地产企业的经营利润。除此之外，企业可以通过多家联合共同修建的方式筹划建房，由多个合作企业共同分担修建、管理、维护的费用，减小独自承担的压力，通过合理的比例调整分红。

（二）利用增加扣除的项目来进行纳税

我国法律有明确规定，对土地增值税管理提出专项的要求，在法律规定的范围内，企业在缴纳土地增值税时可以扣除一定的项目金额，以节约纳税成本。房地产企业应采用合理的措施，对企业建筑的销售费用以及其他的管理维护费用等进行合理规划，减小企业税负负担。

利用国家减免税优惠政策进行税收筹划，应用合作建房优惠政策，结合不同企业的可利用资源，集中整合为一个完整的建筑集团，共同完成房地产开发工作。因为合作各方的条件限制，不满足缴纳税务的条件，所以这样的合作模式可以有效的规避土地增值税的缴纳，而只需要承担收房时所需缴纳的税务即可。这样的合作共赢模式不仅可以降低企业的生产成本，还能在加强合作的基础上共同学习进步，使企业在激烈的市场竞争中占据优势地位，提高企业竞争力。

房地产开发的成本和当地经济发展的状态有很强的联系，我国许多地区的房地产增值率分布不均匀，起伏波动很大，这些不均匀分布状态会对企业的税收缴纳产生不同的影响。有些企业家大业大，所涉及的地区也很广泛，这就会出现给企业税收带来一定的影响，通常遇到这种情况企业都会选择使用均分的税收筹划方式缴纳税收，这样的做法容易使企业规避土地增值税的缴纳，从而节约企业税负。

（三）适用税率的降低

一般而言土地增值税根据四级税率进行缴纳的，根据企业建筑的修建方式分为普通标准住宅和房地产开发两种模式，利用建造普通标准住宅的优惠政策，企业在开展房地产土增税筹划的过程中，可以有效降低土地增值税税额。同时，也可以通过适当增加房地产开发成本的办法，降低增值额，使增值率低于20%，达到减免税收的目的。

三、纳税筹划的意义

本文所论述的税收筹划可以合理避税，即纳税人在国家修改法律法规的允许范围内，通过合理的筹划达到减少税收缴纳金额的行为。由于我国近几年的房地产行业规范性不够，导致房价普遍偏高，国民购买力不足等问题，国家出台了许多的专项政策进行市场规范，在降低企业成本的同时也增加了企业的营业利润，然后通过国家宏观调控降低房地产价格，保证人民利益。所以，房地产企业使用合理合法的方式进行土地增值税纳税筹划是非常有必要的，他不仅能够提高企业收益，还能提高企业竞争力。企业充分利用有效的资源，通过提高企业对资源的利用，有利于企业树立良好的社会形象，促进国家的发展和社会的进步。

四、结语

为了使企业的利益得到保证，我们需要时刻关注国家税收政策的变动，更新掌握国家房地产税收一线资料，以保证企业土地增值税筹划方案的合理有效性，并且通过国家税法的改变来调整筹划策略，从而帮助企业合理规避国家税收征收。土增筹划要从企业整体出发，全局把控企业税收缴纳，不要局限于某一项税收的高低变化上，要从整体上为企业设立最合理的优化筹划制度，以保证企业利益的最大化。但是，最好的税收筹划方案不一定就是最低的纳税方案，他需要站在企业发展的高度整体筹划如何获取企业的最高利益。所以，税收筹划方法需根据企业的实际发展方案制定可行性计划，为企业发展做贡献。 （作者单位为佛山市荃享房地产开发有限公司）