物业服务管理行业发展现状

吴昕

行业利好政策文件与各类监管法规条例推动物业服务管理行业持续健康发展，经济新常态下物业服务龙头企业领跑万亿市场蓝海。但物业法规制度尚未形成完整体系，执行和监管更需全面落实，互联网+背景下，各行业巨头抢夺社区资源，加剧行业竞争，集团资本驱动和新技术的发展优化了产业结构却也使同质化的竞争局面提早出现，社区平台搭建下的“传统管理+增值服务”已成为老生常谈，除了争相资本化、证券化，何为物业管理发展新模式成为行业的新难题。

根据规定，物业服务管理属于国家鼓励类“其他服务业”。2014年，国务院印发的《服务业发展“小二五”规划》中明确指出要“建立和完善旧住宅区推行物业管理的长效机制，探索建立物业管理保障机制。鼓励物业服务企业开展多种经营，积极开展以物业保值增值为核心的资产管理。继续推进物业管理师制度建设，提升服务现范化、专业化水平。提高旧住宅区物业服务覆盖率，城镇新建居住物业全部实施市场化、专业化的物业管理模式。”十九大提出统筹推进经济、政治、文化、社会、生态文明建设，商务部印发《居民生活服务业发展“十三五”规划》更要求以满足人民群众日益增长的生活服务需求为出发点，促进居民生活服务业集约化、信息化、标准化发展。以创新、协调、绿色、开发、共享五大发展理念为统领，为物业管理行业未来发展指明方向。

国家主管部门通过制定各类法规条例如《物业管理条例》《物业管理企业资质管理办法》《业主大会规程》《物业服务合同》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等建立了企业的资质审查制度，完善了业主委员会的运作，规范了各类物业管理契约，维护了业主的合法权益。与此同时，取消了物业服务企业二级及以下资质的认定并将后勤管理推向社会力量承担，对提高企业服务质量、提升行业形象都将起到积极影响。

从以上的立法速度和涉及面之广可以看出随着物业管理行业的发展壮大，我国的物业管理相关法律也从无到有，从粗到细，日渐完善。但是快速发展的同时，一些深层次的问题也逐渐暴露，例如：各省市政府对有关物业管理法规制度的执行细则均有不同版本，无法统一形成完整、系统的体系，这些法规性的文件之间有着各自的地方特色，甚至相互矛盾；物业管理公约权力不足；现行的法规制度未能全部落实执行监管；缺乏针对商业办公大厦及商场的物业管理法规制度；缺乏有效的物业管理费用追收途径等，这些亟待解决的问题与矛盾也必将带来新一轮物业管理立法的新高峰，也对物业管理行业提出了更高要求，带来更多机遇与挑战。

在长期的价格压制使得物业管理企业的服务价值被严重低估，作为传统劳动密集型行业，人力成本只增不减，虽经发改委对物业价格一定程度的放开，但如何最大程度搭上政策红利所带来的“质价相符”新高速，实现转型升级，是行业现阶段实现增速提档的主要难点之一。 随着经济发展进入新常态，我国服务业需求由生存需求型向舒适享受型转变，“买房一时，住房一世”的理念被业主广泛接受是这一转变在物业服务企业的直接体现。作为提高居民生活品质的重要载体，社区成为资本市场和互联网行业争相抢夺的新金矿，而对于一直掌管物理入口的物业管理企业来说，如何利用企业优势，在提供高质量的基本服务的基础上纵向一体化合理进行房地产前期介入，延伸产业链，横向覆盖社区商业增值服务，培养互联网+背景下的社区O2O用户生态圈，是广大物业服务企业实现收入增速的新思路。在具备已经稳定的大存量市场需求（行政机关、工业园区、商业地产、卫生医疗体系、城市交通等）下，城镇化进程的快速推进，使得房地产在各线城市蓬勃发展，近六成的城市社区面积还亟待物业管理入驻，而中西部城市的市场空间更为广阔，“大行业、小龙头”使得众多物业管理企业在万亿市场蓝海中爆炸性增长。截止至2017年，全国物业管理面积185.1亿平方米，较2008年增长47.5%，企业数量从5.8万家增长到10.5万家以上，并以每年20%的增速不断壮大，从业人员队伍由250.1万人增长到711.2万人以上，累计增长1.8倍，中国物业服务百强企业营收均值达到25734.8万元，同比增长10.2%。百强企业不断深耕已布局城市，積极开拓潜力市场，在过去十年间平均营收CAGR高达24%，预计将来的2-3年增速更为明显。其中，在物业管理行业上市企业共 71家，8家企业登陆香港主板，1家在 A股 上市，62家挂牌新三板。8家企业登陆香港主板，1家在 A股 上市，62家挂牌新三板。绿城、保利、南都、万科、碧桂园服务、彩生活、雅生活、万科等龙头企业借助跨区域经营发挥企业群体优势，优化产业结构；通过并购、联盟、上市融资等资本操作，为行业整合优化行业资源配置提供驱动力；通过提供多元化增值服务，挖掘附加价值和边际效益；依托新科技的发展，实行扁平化、智能化和标准化管理，降低企业成本；专业化分工和行业评价机制促进服务水平提升，使竞争环境更公正透明。但各赛道加入的行业巨头如阿里巴巴、腾讯、小米、奇虎360等抢夺社区资源，加剧行业竞争，“传统管理+增值服务”的方法已被复制滥用，同质化竞争加速优胜劣汰的进程，留下手握社区服务平台APP的各家龙头企业思考着下一个制胜法宝。（作者单位为福建江夏学院 工商管理学院）