改制破产企业遗留房产的管理意见

胡春美

不动产是国有企业的重要经济资源，与对破产企业的管理有着密切的关系，因此要求改制破产企业做好遗留房产的管理工作。基于此，本文从改制破产的概念及改制破产企业在不动产管理方面的不足入手，给出了加强改制破产企业遗留不动产的管理对策，以及改制破产企业不动产保值增值对策。基于本文的分析，其目的就是优化对破产企业遗留房产的管理，实现改制管理的主要目标。

在市场经济体制发展的背景下，我国国有企业开始进行企业改制破产性工作，有助于国有企业市场竞争力的提升，实现国有企业的可持续发展。但是在实际的国有企业改制破产过程中，存在一定的遗留问题，如房产及不动产的管理等，对国有企业的改制破产造成了一定的影响。如果管理效果不理想，将会对国有企业造成严重的经济损失。因此，对于改制破产企业遗留房产的管理的分析是很有必要的。

一、改制破产企业分析

对于国有企业而言，企业改制主要是指改变国有企业的所有制，改制方法有破产、重组以及兼并等方式。其中，改制破产主要是指政府部门利用法律途径，妥善解决国有企业职工生活、社保以及就业等方面的过程，从而实现国有企业的进一步发展。在国有企业改制破产的过程中，存在较为严重的房产遗留问题，企业的不动产处理存在一定的不足，很容易使国有企业出现资产损失，对其可持续发展造成负面影响。具体而言，现行的政府部门通常会成立一个托管单位，来托管企业改制遗留的资产，从目前看来主要存在以下问题：

第一，账外不动产过多，在国资委的调查报告中显示，国资委出资监管的企业中，有近50%的土地使用权没有入账，在国有企业中，房产及土地不入账问题较为普遍；第二，不动产不具备产权证，引发产权纠纷，有些国有企业的不动产来自于政府的无偿划拨以及公建配套，在不动产获取之初没有办理产权证，导致国有企业的合法权益受到侵害；第三，不动产价值被低估，很多改制破产企业都是成立已久，其不动产价值的计量方法是历史成本法，也就是按照不动产刚刚获取时的成本进行计价，与当下的不动产价值存在较大的差距，导致改制破产企业的不动产价值被低估。

二、改制破产企业遗留房产的管理意见

（一）国有破产企业遗留的不动产管理对策

在国有企业选择改制破产方式进行企业改革时，会遗留大量的不动产，包括房产和土地资源等内容。改制破产企业需要对不动产进行科学、合理的管理，在企业改革成功的基础上，保障企业的资产安全。具体而言，托管企业可以从以下几方面入手，对其不动产进行管理。

第一，做好清产核资工作，对于改制破产企业而言，而账外不动产需要及时入账，企业的管理者需要建立健全的不动产房产原始台账，并在台账中准确记录房产地质、房产面积以及租金等信息，实现实物资产的高效管理，进一步规范房产租金的应用。与此同时，在进行保值增值考核时，改制破产企业需要从整体梳理自身的不动产，将账外不动产纳入到账内，实现企业不动产的统一管理。

第二，合理评估不动产的价值，在进行清产核资时，改制破产企业需要对不动产进行价值重估，合理预估改制破产企业的不动产价值。在进行不动产转让时，改制破产企业需要将产权交易所作为中介，完成不动产交易，实现不动产证转让的公正、公平、公开。这样才能够避免改制破产企业的不动产价值被低估，利用市场具备的价值发现功能，确保改制破产企业的不动产转让价格与其市场价值相符，避免国有资产出现损失。

第三，合理应用破产拍卖手段，一般来说，国有破产企业在完成清算工作之后，会对遗留的不动产采取拍卖处理手段，实现不动产的变现。拍卖可以吸引更多的竞买人参与不动产的竞争，尽最大限度实现企业不动产的价值，避免破产企业的不动产因为私下交易而出现经济损失。在实际的拍卖过程中，国有破产企业的最高领导者需要进行不动产低价的制定，并对拍卖的全过程进行监督，保障拍卖活动的顺利进行，以此实现遗留不动产的有效管理，充分发挥出遗留不动产的价值。

第四，加强对租金的管理，通常情况下，改制破产企业会选择出租的方式进行不动产的处理，这就要求改制破产企业加强对租金以及租赁合同的管理，实现改制破产企业不动产的有效管理。具体而言，改制破产企业需要通过集体决策的方式，明确不动产的承租方及具体的租金，而且租金的数额不可以低于周边房产租金的平均值。与此同时，改制破产企业需要在租赁合同中明确限制房产的转租要求，避免权力寻租现象的出现，并根据房产市场的状况适时调整房产的租金，避免国有资产的流失。

（二）国有不动产保值增值对策

要想实现国有不动产保值增值，国有企业需要合理处置其不動产，应用市场手段进行土地资源的合理配置，促进现代企业管理制度的建设，实现不动产的保值增值。具体而言，国有破产企业可以从以下两方面入手：第一扩大不动产的有偿使用范围，对于国有企业而言，破产之后需要改变以往的土地无偿使用的状况，就需要扩大国有破产企业不动产的有偿使用范围，实现国有企业不动产的市场化发展，尽最大限度地降低其房产的划拨；第二，扩大不动产的出让及租赁范围，在国有企业改制破产之后，其房产的处理方式就是出让或者租赁。如果国有企业能够扩大出让及租赁的范围，能够提升国有破产企业不动产的价值，提升不动产的有偿性及流动性，促进不动产的市场化发展。

另外，在上述对策具体实施的过程中，国有企业需要采用科学合理的手段进行不动产的核算，通过计提折旧手段，将不动产进行分类核算，确保企业的具体账目数据和实际状况一直，并在不动产管理制度中明确指出不动产处置收入以及有偿使用收入的相关结算内容，以此为改制破产企业提供宽松的经济环境，实现改制破产企业不动产的最优化配置，实现改制破产企业不动产的保值，甚至增值。

三、结语

综上所述，国有企业需要认识到改制破产过程中不动产管理的重要性，保障自身的经济效益。通过本文的分析可知，改制破产企业需要做好清产核资工作、加强产权管理、合理评估不动产的价值、加强对租金的管理，并通过有效的不动产保值增值对策，促进国有企业的健康发展，实现国有企业的有效改制破产。希望本文的分析可以为相关研究提供理论参考。（作者单位为合肥创信资产管理有限公司）