商业银行个人住房贷款问题思考与分析

郭雅楠

摘 要：随着商业银行个人住房贷款业务的不断发展，房地产市场显现了泡沫化的趋势，商业银行个人住房贷款业务的风险性不断增强。本文将分析商业银行个人住房贷款业务的风险来源，并研究应采用何种方式来规避风险。

关键词：商业银行；个人贷款；风险

一、前言

由于近年来经济高速发展，物质生活水平大幅度得到了提高，住房的价格也随之不断地上涨。个人住房贷款业务，是在当前经济迅速发展的时代背景下产生的，商业银行提供的，为了满足购房者购房需要而提供的业务。商业银行个人住房贷款业务，已经成了购房者和商业银行双赢的一种途径。个人住房消费贷款业务在为购房者提供便捷的同时，也因其能够为商业银行带来持续的收入而成了商业银行目前的一项重要业务。

个人住房贷款有着显而易见的好处，但是现存的个人住房贷款制度也存在着不容忽视的弊端，比如缺乏对高风险的风险防范机制、信用体系不完善等。历史上发生的多次次贷危机，表明了住房贷款业务存在着很高的风险。要想更好地发展商业银行个人住房贷款业务，就必须解决如何降低借贷人信用风险，如何对借贷人进行合理的信用评估以及如何制定适宜的内部管理规则等问题。提高信贷资金收回的比例，将是银行发展个人住房贷款业务要面临的首要问题。

二、商业银行个人住房贷款的含义与特征

根据《个人住房贷款管理办法》，个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人在办理业务时，需要提供担保，可以是所购房屋的房产权益，也可以是已有房屋的产权。当借款人将商业银行发放的全部贷款都还清时，就不必再提供担保了。

个人住房贷款的类型有以下三种：①委托贷款，又称为公积金贷款，是指商业银行接受住房公积金管理中心的委托，为购房者提供相应的住房贷款。委托贷款因为具有一定的政策性，因此利率很低。②自营贷款，是指凭借信贷资金而为购房者提供贷款。③组合贷款，是委托贷款和自营贷款的结合。

商业银行个人住房贷款业务中贷款只能用于购买房屋，贷款金额一般比较大，贷款期限比较长，一般在十年以上。在还款方式上，贷款人需要每月偿还一定的贷款本金及利息。

三、我国商业银行个人住房贷款的发展情况

在商业银行个人住房贷款发展的早期，相比于企业贷款，个人住房贷款的贷款拖欠比例普遍较低。随着购房热潮，商业银行个人住房贷款业务的规模相应地不断扩大。因此，商业银行普遍把个人住房贷款业务作为一种充满前景的低风险信贷品种而大力发展。

虽然个人住房贷款的贷款拖欠比例不高，但是在近些年商业银行个人住房贷款业务的发展中却不断升高，个人住房贷款业务的风险开始增加。房地产行业本身的不确定性更是加剧了这一风险。为防止风险的进一步蔓延和爆发，加强风险评估、完善相应制度刻不容缓。

四、我国商业银行个人住房贷款存在的风险

1.信用风险

信用风险是指借款人因客观情况无力还款被迫违约或虽然有能力还款但主观上放弃还款，从而导致银行收不上本息，因此遭受一定亏损的可能。我国目前还没有可供商业银行合理评估贷款人情况的信用体系，信息库资料的导入还不够全面，相关信用体系还处于建设阶段。信用体系的缺失，直接导致商业银行在对借款人进行评估时存在很大的困难。在判断是否提供个人住房贷款业务的过程中，商业银行只能简单粗略地对借贷人的基本情况进行定性分析，没有办法做相对精确的定量分析，这就极大地增加了借贷人不偿还贷款的可能，增加了信用风险。同时，商业银行只能进行静态审查。而现代社会经济生活频繁，医疗卫生、商业投资等方面的支出都有可能导致借贷人支付能力恶化或者突然下降。静态审查由于只审查借贷人在办理个人住房贷款业务时的还款能力，因而无法及时避免上述情况的出现。

目前来看，我国的借贷信用意识还有待于进一步增强。借贷人为了能成功办理个人住房贷款业务，会给商业银行提供虚假的个人资料，这就成为了银行审查过程中的又一大困难。而且，部分借贷人在发现拖延还贷或者不还贷能带来更高的收益时，就会拒绝还贷。一旦错误的评估过多，将直接导致本就是负债经营的银行产生资金周转上的障碍。

2.业务风险

商业银行在办理个人住房贷款业务的过程中，所承担的风险不仅仅包括因无法正确评估借贷人资產状况而产生的信用风险，还包括房地产市场内在不确定性带来的风险，以及政府调控政策不确定所带来的风险。房屋始终是价格较高的商品，且常常因为区域经济发展速度的提高而伴有一定的涨幅。这就导致了还贷的期间会比较长，一般处于十至三十年。而且购房者为了维持一定的生活的质量，还会承受相当大的压力。这些因素的层层叠加会导致购房者按时还贷的可能性不断降低。一旦房地产市场出现一定的波动，比如房屋跌价，借贷人就会缺乏坚持还贷的动力，亏损最终主要由银行承担。商业银行的业务风险的大小与市场行情的变化紧密相关。

3.内部管理风险

对于商业银行个人住房贷款业务，除了要考虑外部因素所带来的风险，也要客观认识到内部管理上存在的不足。首先，银行在整个贷款业务办理的过程中，始终存在着对借贷人情况审查的不足。银行判断是否为借贷人办理业务时，对借贷人的资产与资格的审核不够细致全面。银行工作人员在办理业务的过程中，仅仅是按照常规的步骤进行简单的审查，缺乏对借贷个人的具体经济情况以及购房用途的审查。由于缺乏动态审查机制，银行也无法及时了解借贷人支付能力的变化情况。

其次，银行内部负责风险管理预警的专业人员的数量无法满足风险评估工作的需要，银行内部的业务人员也存在着为了提高自己业务量而忽视借贷人资格审查的情况。由于商业银行本身对个人住房贷款体系的设置就不够完整，就可能导致业务人员放贷给满足基本借贷要求而实际上并不具备充足还贷能力的人。

最后，商业银行没有对被抵押房屋的变现风险进行全面详细的评估。如果房屋还没有完工，银行就无法立即进行变现；如果房屋已经完工，购房者拒绝还贷且坚持居住在房屋中，即使银行提起诉讼，在实践中也很难做到强制处置，银行还是要蒙受损失。

五、完善我国商业银行个人住房贷款制度的建议

1.完善个人信用体系

个人信用体系在评估贷款人实际还款能力时具有极其重要的作用。完善个人信用体系，将有利于商業银行做出正确的判断。个人信用体系需要综合考虑借贷人的家庭收入情况、是否有过不良信用记录等。相关的信用信息资料越全面，商业银行可供分析的资料就越充足，商业银行对借贷人的选择结果就会越可靠，应发放贷款数额的确定就会越合理。商业银行行业内部也应建立完善的信用体系，在综合考虑个人住房贷款业务特殊性的条件下，科学设置所需要参考的因素，详尽收集影响借贷人支付能力的资料。

商业银行在进行信用体系的设置时，要充分注意运用定量分析与动态分析的方法，以规避一部分可以预测的风险。如果仅仅完善现有的定性分析和静态分析办法，仍然无法从根本上提高风险预测的准确度。商业银行也可以根据实际情况设置一些奖惩制度，如对按时还贷的借贷人，给予适当延长还款截止日期的权利；对拒绝还贷的人，限制其借贷的数额，公布信用差的借贷人的名单，进行追责。

2.优化商业银行的内部控制管理

商业银行在业务办理的过程中，需要始终坚持对借贷人资格的严格审核，要不断加强对借贷人支付能力的审查。在借贷人还贷的过程中，注意动态审查方法的运用，对借贷人生活情况的变化有及时的认识。在人员设置上，增加内部风险控制人员的数量，以便完善商业银行信用评价体系，从而对风险有更准确的认知。提高个人住房贷款业务办理人员的业务素质，提高业务人员在业务办理过程中对借贷人实际经济情况核查的意识。在对业务人员进行评价考核时，不应只局限于业务量这一简单的标准，还应该考虑每一笔业务的还贷率等指标。这样就可以避免业务员因一味追求业务量，忽视业务质量，导致为还贷能力不足的人办理业务的情况。

3.维持房地产市场的稳定

虽然市场经济的发展，需要依靠市场自身的调节机制，但是房地产市场由于其特殊性，是一个需要适当增强管理的行业。政府相关部门应该及时对房地产市场进行调控，以便维持房地产行业的稳定秩序。政府对房地产行业的调控，不仅仅能为房地产行业的发展提供保障，也能降低商业银行个人贷款业务中存在的风险，有利于金融体系良性健康发展。

政府在调控过程中，要注意对房价的调控力度，保证房价在一个合理的价格区间内。政府也要充分注意对购房者的保护，防止借贷人因突发事件发生支付能力的降低而对偿还贷款抱有消极的态度。金融风险的发生与政府不及时进行调控有着密不可分的关系，政府要充分考量市场情况，采取切实可行的政策措施，来降低商业银行的业务风险，以保证金融市场的稳定发展。

参考文献

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（责任编辑：王文龙）