我国房地产资产证券化问题的思考

赖慧敏

[摘 要]资产证券化对资本市场的推动有重要的作用，是近三十年来金融领域重要创新之一，本文从房地产角度出发探究房地产资产证券化的问题。文章首先概述了资产证券化与房地产资产证券化的结构内涵等；其次对推行房地产资产证券化的必要性与现状进行了简单的分析；再次对我国房地产资产证券化的难点进行了论述；最后提出了相应的对策以推进我国房地产证券化，包括人才培养、金融体制改革以及加强法律监管。

[关键词]房地产；资产证券化；创新措施

[中图分类号]F832.4 [文献标识码]A

资产证券化是一种新型的融资形式，在金融领域发挥着重要的作用。房地产是我国的支柱性产业之一，自资产证券化这一形式出现，房地产资产证券化获得了迅速的发展，信贷业务获得了极大的增加。这种情况在一定程度上提升了我国经济的发展，但是也存在一定的金融安全隐患，故而需要采取措施，使我国房地产证券化良好发展。本文对该问题进行探究，提出相应的对策，以期为相关部门政策的制定提供一定的参考。

1 资产证券化与房地产资产证券化概述

1.1 资产证券化的结构与特征

20世纪70年代末“资产证券化”这一新兴的融资模式出现，并且在金融领域如火如荼地开展起来。该种方式主要是以基础资产未来所产生的现金流进行偿付支持，在这一基础上发行资产支持证券的一种过程。资产证券化通常包括四类，分别是实体资产证券化、信贷资产证券化、证券资产证券化以及现金资产证券化。无论是何种资产证券化模式，其基本结构流程均如图1所示：

由上图可以看出，资产证券化实际上是一种缺乏流动性但是能产生收益的一种资产转让给投资者从而获得资金支持或者其他收益的一种方式。

1.2 房地产资产证券化的形式与框架

随着资产证券化的不断推进，多个行业开始实行资产证券化，房地产行业的资产证券化主要是以“房地产”为担保而将供方的资金以及需求方的权益联系起来的一种活动。随着房地产资产证券化的不断发展，出现了多种框架结构，其中最主要的有两类四种。

第一类，是有价证券化，其中包括债券方式以及股权方式。债券方式主要是房地产开发公司抵押证券给投资者，投资者委托管理证券管理上等对房地产开发公司进行监管，最后再销售给小业主或者是其他次级开发商的一种模式，反过来，小业主或者次级开发商可以进行披露、分配、投资等活动，以推进房地产的发展。股权方式与债券方式类似，不过委托管理的是股权执行机构或者是董事会。

第二类，是所有权证券化，其中包括信托方式以及组合方式。信托方式主要是将持股权托给信托银行，具体的模式是房地产开发公司将持股权销售给投资者，接下来投资者将持股权信托给信托银行，信托银行再将其全部销售给房地产公司，最终再转给小业主的一种形式。相应地，小业主反过来也具备支付收益、分配、投资等权利。组合方式的类别较多，能够将投资者的出资形式进行任意组合。其流程与信托方式类似。

2 推行房地产资产证券化的必要性与现状

2.1 推行房地产资产证券化的必要性

在当前社会中，适当地推行房地产资产证券化有助于房地产的发展，同时也有助于与房地产相关的金融机构如商业银行的发展，也能够使房地产的运行机制更加完善。

2.1.1 分散和化解金融风险的需要

推行房地产资产证券化能够在一定程度上使利率风险降低，使流动性风险分散，使信用风险降低也能在一定程度上规避提前偿还风险。具体来说，推行房地产资产证券化，则商业银行能够依据人民银行的利率变动而随之调整利率，从而使利率风险降低；还能够将长期被占用的一些房地产贷款转化成证券给投资者，使整个金融系统得以有新的流通方式，从而使风险分散；也能够使住房抵押的违约贷款率降低，也減少了提前偿还的可能性，从而降低违约风险与偿还风险。

2.1.2 完善房地产市场运行机制的需要

推行房地产资产证券化可以在较大的程度上使房地产市场运行机制更加完善，促进房地产市场的发展。具体来说，房地产本身属于不动产，这种不动产的投资时间通常比较长，且有较强的回收期，所以经过较长时间的发展，房地产市场当前将大量的社会资金积攒到一起，房地产资产流动性较低，影响了房地产市场的发展，而资产证券化可以极大地解决这一问题，所以从长远来看，合理的资产证券化利于房地产市场的长期发展。

2.2 我国推行房地产资产证券化的现状

我国房地产资产证券化始于2003年，但是真正开始落实以及试点成功却是在2005年12月，经过十余年的发展，我国房地产证券化也获得较大的发展，且推出多种形式，如ABS方式、CMBS方式以及REITs方式等，ABS方式出现最早，是以资产组合作为抵押担保发行的债券；CMBS方式的切实落地是在2016年8月，该种方式让商业物业的债项工具证券化并流动起来；REITs与则主要是让商业物业的权益证券化并流动起来。方式不同，但均具备以下三种特点。其一是多利用信托的方式来进行住房抵押贷款的证券化。其二则是投资主体并多样化，很多投资主体都是投资机构，且机构也已经有比较成熟的模式。其三则是房地产资产证券化的信用增级形式比较灵活。这些均为房地产资产证券化的发展起到了推动作用。不过也存在一定的问题，亟待解决。

3 我国房地产资产证券化的难点分析

3.1 房地产证券化认识上存在一定的局限性

我国房地产资产证券化虽有极大的发展，但是也存在一定的局限性，且局限性主要表现为房地产的模式仍然不够完善，对房地产资产证券化的特征等认识不足，而且部分方式是直接借鉴西方发达国家的，这些方式与我国的国情有所不符，所以房地产资产证券化难以全面地推广。总而言之，我国房地产资产证券化发展时间较短，与西方发达国家相比仍有一定的差距，需要完善。

3.2 金融体制上较为不适应

房地产资产证券化在金融体制上的不适应主要表现在两方面，其一是证券市场不够规范，其二则是我国的中介服务机构相对较为缺乏。从证券市场贵方角度来看，部分上司公司的法人治理结构存在问题，在信息披露方面存在虚假披露等情况，所以投资者对证券的识别难度较大。从中介结构方面来看，因为中介结构不够完善，所以该行业的资信评级等存在问题，故而机构的作用难以充分发挥，从而影响着整个行业的发展。

3.3 房地产法律以及监督存在一定的滞后性

房地产资产证券化是一种新型的金融方式，需要有相应的法律对其进行监管，方能使所有的活动均不脱轨，从而促进房地产行业的进一步发展。然而当前我国关于该方面的法律极少，没有形成体系，只在部分法律中零星地出现，从而使该行业的协调、监管等不足，进而影响了该行业的发展。

4 推进我国房地产证券化的对策

4.1 加强专业人才培养，积极培育投资主体

房地产资产证券化涉及的机构较多，如银行、房地产开发商、信用评级部门等等，而这些部门也需要较多的人才，所以相关部门必须要加强对专业人才的培养，使这些人才能够在一级抵押市场以及二级抵押市场上充分发挥作用，从而使投资者的后顾之忧解除。另外，当前我国房地产证券化市场中的投资主体相对比较少，多是一些金融机构，这对行业资产的流动不利，故而需要积极培育一些投资主体，以促进该行业的发展。

4.2 深化金融体制改革创新

深化金融体制改革有两种方式，分别是充分发挥市场机制对金融市场的调节作用以及大力发展我国债券市场。具体来说，推进金融机制的改革，重视整个市场的作用，从而使资本市场得以正常发展。另外，还需要推进我国的债券市场发展，因为资产证券化主要是通过资产的“流动”来达到各种经济目标，所以只有大力发展债券市场，方能使MBS的流动更加合理，方能为房地产证券化提供基础。

4.3 完善房地产资产证券化的法律法规，加强金融监管

完善的法律法规能够为房地产资产证券化的发展提供良好的环境。当前我国现行的法律如《證券法》《信托法》《破产法》以及《保险法》中的法律虽然起到了一定的作用，但是不够完善，所以在资产处理方面存在较大的问题，故而需要借鉴国际上相关的管理方法，制定合理的法律法规，从而促进其发展。

5 结语

本文是对我国房地产资产证券化问题进行的探究，文章在简单概述了资产证券化与房地产资产证券化的相关理论之后，对我国房地产资产证券化的现状、存在难点等进行了分析，并且提出相应的措施，以期为相关部门提供一定的参考。同时抛砖引玉，希望有更多的学者参与其中进行探究，以促进我国房地产证券化健康发展。

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