对我国当前经济形势下的房地产金融的探讨

王林荣

[摘 要]本文针对我国房地产金融市场现阶段存在的问题进行逐一分析，并且提出经济形式下房地产金融存在的必要性。在这一基础上，与实际情况进行结合，提出房地产金融模式在经济形势背景下的构建以及发展，为我国房地产行业的整体发展起到良好的推动作用。

[关键词]经济形势；房地产；金融行业

[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A

在当前社会经济不断快速发展的背景下，房地产行业在其中的整体发展势头比较良好。由于房地产行业本身属于一种高度资金密集型产业，所以在其发展过程中，房地产行业所拥有的资金，对该产业的整体发展而言，具有实质性作用。但是当前由于受到一些经济条件和因素的影响，所以导致行业在发展过程中，不仅需要面临资金问题，而且还需要面临销售的压力。因此，针对这一形势，需要对当前经济形势下房地产金融的整体发展情况进行分析，在保证能够有效规避其中存在风险问题的基础上，能够推动房地产行业的稳定发展。

1 我国房地产金融市场现阶段存在的问题分析

1.1 房地产信贷增长速度过快

现阶段，我国大多数房地产开发商在针对房地产行业进行开发的时候，自己持有的资金数量相对比较少。这些房地产开发商获取资金的来源基本上都是需要依靠银行在其中的支持，通过这种银行信贷间接融资的方式实现，这种方式会直接导致企业自身的负债率普遍比较高。经过相关数据统计结果可以看出，在2012年10月末的时候，房地产开发贷款的余额已经达到1.76万亿元左右。除此之外，在现代社会发展过程中，由于房地产行业的整体销售量严重下滑，所以对房地产的整体抵押贷款风险也造成严重的影响。

1.2 过度竞争

当前在我国社会经济不断快速发展的背景下，在房地产贷款方面，特别是个人住房贷款方面，这些都是现阶段各大银行在日常经营管理过程中的优势资源。同时，这也是导致商业银行相互之间激烈竞争的最根本原因之一。在这种大环境背景下，很多商业银行为了能够在市场中占据有利位置，抢占一定的市场份额，基本上都会选择通过一些违规操作的手段。比如对贷款标准进行降低处理，或者是在审核过程中，减少一些审查的基本步骤等，这些违规操作，会对银行的整个资产安全造成不同程度的影响。由此也可以看出，在现阶段我国房地产市场当中，仍然存在很多问题，特别是内部的不稳定性。与此同时，由于受到经济的影响，所以有部分购房人的收入越来越高，这样就会导致这些购房人自身的贷款成本越来越高。一旦遇到一些金融危机等事件的发生，那么经济的增长势必会被破坏，这样不仅会导致房地产价格越来越低，而且还会造成银行自身的损失影响。

2 经济形势下房地产金融存在的必要性

在当前市场经济形势的影响下，市场本身并不是万能的，政府在其中要起到的良好的监管性作用。在房地产行业的发展过程中，大多数的资金都是来源于商业银行的贷款，如果在这种状态下，政府没有及时采取有针对性的措施对整个过程进行监督，同时还没有对整个风险进行引导，那么势必会导致金融机构在投资房地产行业的时候，受到严重的威胁。特别是在当前金融创新的整个发展趋势过程中，应当科学合理地落实一系列与金融相符和的监管措施，真正将监管的作用和价值发挥到实处。

3 构建经济形势下的房地产金融发展模式

3.1 有利于完善我国房地产金融架构

房地产信托投资基金无论是为房地产开发商的开发或者是对银行的投资而言，具有非常重要的影响和作用，其可以说是具有代表性的一种金融机构。房地产信托投资基金不仅能够对市场信用起到一定的作用和影响，而且还能够实现对银行信用的一种补充。该基金在美国落实的时候，其不仅可以被看作是能够参与到房地产一级市场金融活动当中必需品，而且还能够适当参与一些二级市场活动。在某种程度上，房地产信托投资基金已经逐渐成为房地产金融在发展过程中的重要标志性产物，同时也是推动房地产金融二级市场科学合理运作的重要推动力。该信托基金在实际运作过程中，可以直接将投资者的资金结合实际情况之后，纳入到房地产行业当中，这样有利于从根本上实现对商业银行的金融补充。由此可以看出，我国在实践中逐渐推出和落实这种信托基金，不仅有利于从根本上促使我国现阶段房地产金融体系的完善性，而且还能够推动我国房地产金融逐渐朝着成熟化的方向发展。

3.2 有利于分散和降低系统性风险

银行与市场在面对风险进行分析和具体处理时，需要采取不同的措施，同样两者在面对风险时，所需要承担的方式也具有明显的差异性。在当前我国商业银行的日常经营管理过程中，在针对一些风险进分担时，利用跨时分担的方式比较有效，这样有利于直接风险在未来和现在两者之间进行科学合理的分配。但是房地产信托跨空间风险的整体承担能力相对比较强，这种方式在实际应用过程中，可以实现在不同主体相互之间的有效分摊。其实，跨时风险的出现就是表明我国商业银行在日常经营管理过程中，其所需要承担的风险类型主要是信用风险。但是其拥有的资产交易性相对比较差，而且整个调整难度也比较大，只能在现阶段以及未来这两个因素条件之间形成有效的分配。这种方式很难在实践中对现阶段存在的问题起到良好的解决和处理效果，如果是在某一个时間段出现的风险，该风险已经严重超出了警戒线，那么势必会导致更加严重的危机。房地产信托基金的存在以及在实践中科学合理的利用，可以实现对风险跨空间的有效分散。其一旦出现分散其实就是指在不同的主体之间，可以实现风险相互之间的有效分配，这样能够将风险自身的扁平化功能充分体现出来。这样不仅能够从根本上保证市场当期累积的一些风险得到妥善处理，而且还能够最大限度保证房地产金融行业的整体发展。除此之外，房地产投资信托基金在当前经济形势的发展下，将其科学合理地利用，可以被看作是我国当前房地产市场信用发展过程中的必要前提条件。通过这种方式，不仅有利于从根本上降低系统自身的运行风险，而且还能够促使房地产金融系统在构建和具体应用过程中的风险逐渐被分散和划界。在保证我国金融体系的安全性和稳定性得到有效提升的基础上，能够最大限度保证房地产金融的未来可持续发展。

除此之外，由于房地产投资信托基金本身具有一定的保值增值功能，同时房地产的投资收益具有一定稳定性。所以根据房地产的这些特性，以及必要的条件，能够对一些非系统因素的影响进行有效控制，这样不仅能够从根本上推动我国城市化的规划建设和发展，而且还能够促使我国国民经济的有效增长。

4 结语

综上所述，在当前我国经济形势下，将房地产投资信托基金科学合理地融入其中，这样不仅能够避免我国单一融资体系影响下的银行政策会对房地产行业的整体发展造成严重的冲击影响，而且其能够对房地产金融的协调发展起到良好的推动作用。与此同时，通过这方式的有效落实，还能够促使房地产行业的一些高收益投资者能够有一定的机会参与到投资当中，对我国整个金融体系的矛盾起到良好的缓解性作用。

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