万科A存货分析

张哲

本文针对房地产企业万科A的存货进行分析，得出万科A存货比例较大，占用资金量大，对企业营运能力和现金流造成很大的压力。针对万科A存货管理存在的问题，进而提出相应的解决对策。

存货作为房地产企业资产的重要组成部分，对于企业健康发展具有重要意义。目前房地产行业整体呈现存货占比较大的特点，此外，在会计核算中，企业通过存货一级科目核算，同时下设包括开发商品、开发成本以及拟开发土地等明细科目。房地产企业存货在账面的结转过程相对较长，根据房地产行业的相关规定，只有房地产企业与房屋购买者签订了销售合同且业主办理入住手续后，才能够结转成本，将存货从企业账面中结转。探寻如何提高上市公司存货管理效率、如何更有效地利用资金、如何扩大经营收益以及如何提升资金的流动能力是一个亟待攻坚的课题。

万科A 存货管理 问题 对策

公司简介

万科全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，于1988年进入房地产行业，经过30年度发展，成为目前中国具有影响力的专营住宅的房地产企业。于1991年1月29日在深交所挂牌上市，证券简称为万科A、证券代码为000002。公司核心业务包括房地产开发和物业服务。

万科A存货存在的问题 万科近年来为了保持企业持续增长，保持市场的占有率，存货呈现持续增长趋势。万科16年存货总规模4655.13亿元，源于土地获取方式多样化，通过合作、股权收购、代建等方式来获得土地。

（1）对营运能力影响

营运能力体现了资产的运转效率，反映企业是否能够以较少的投入获得较高的收益。一般来讲，企业的存货周转率越高，企业资产的运转效率越高，资产流动性越强，将资产转化为企业现金流的速度就越快，即提高资产变现能力。

万科A存货占流动资产比例较大，从2013-2016数据可看出，尽管存货占比呈下降趋势，但存货占流动资产比例均超过60%，存货周转次数0.52，同比下降0.01。存货占比较大以及周转速度慢会影响企业的资产流行性和营运能力。房地产企业存货是房地产等相关项目，其对于市场的需求变动较为敏感，如果存货控制不当，对存货规模较大的万科A来说，影响十分巨大。

（2）对现金流的影响

万科A存货中包括占用大额资金的长期在建和竣工项目，企业存货长期占用企业大额资金，从而降低企业资产流动性，同时也丧失该部分资金进行投资来获取收益的机会成本。房产企业只有将存货销售出去才会为企业带来现金流，而万科的存货大量占用资金，有可能造成资金的短缺，影响企业偿债能力和获利能力。

此外，房产企业的存货也具有潜在损失的可能性。房地产企业存货受到建造成本、国家宏观政策、贷款利率、地区发展水平等因素的影响，存货预计未来现金流量具有较大的不确定性。

解决万科A存货问题的对策

由于房地产企业存货占比较大，且存货转为企业收入的周期较长，加强存货管理对于企业来说就显得尤为重要。此外，房地产企业存货呈现较强的经济周期性特点。由于近年来，国家大力推动城市化发展进程，大量城镇人口涌向城市，给房地产行业带来巨大的市场需求。但大额存货也会给企业营运能力和现金流带来一定的影响，如何在保有高比例存货的前提下，提高企业发展的整体活力是每个房地产企业面临的问题。

（1）宏观市场预测一依需定采购量

万科A通过深入了解房地产未来发展趋势，预估市场需求，以此来决定企业原材料等相关建筑材料的采购规模，在源头上控制企业存货购进数量，控制存货成本。企业可以聘请专业的数据分析人员对主要的几大核心区域（北、上、广、成都）未来市场行情进行预估，根据当地建造成本和以往历史建造成本水平，推断企业未来所需建筑材料成本，制定合理的采购计划。同时结合企业未来发展战略，合理购置土地资源，保证土地资源在资产中占有合理比重。企业可以通过多种途径购置土地，避免出现资金短缺。

（2）事前成本控制一存货目标成本管理

通过建立和完善房地产企业存货的永续盘存制度，实现对房源管控和会计核算的协调一致。万科A可以通过引入目标成本管理理念，建立企业自身的目标管理体系，实现成本的事前控制，进而达到降低存货的目的。根据成本=价格一利润等式，在房产开发之前确定目标成本，同时考虑企业自身有竞争力的销售价格和费用发生的过程。因此，将存货目标成本层层分解到各个车间甚至是个人，在建造过程中促使企业实际发生成本接近预先设定的“目标成本”。

（3）内部管控一建立存货的内部控制制度

建立和践行存货的内部控制制度，实现制度层面的有章可循以及业务流程层面的规划化，建立企业内部关于存货管理的有效牵制和监管控制。建立存货内部控制制度可以有效预防和发现存货管理中存在舞弊的現象，实现事前预防与事后监督管理相结合的全过程网络体系。此外，可以提高企业资产流动性，提供资金使用效率，加强存货周转速度，为房地产企业存货管理提供强有力的保障。

总结

通过对房地产行业2016年存货现状分析，行业整体呈现存货规模逐渐扩大的趋势，同时存货周转率行业也处于提升阶段。但由于房地产行业销售业绩水平和企业规模的差异，大型房地产企业的存货规模和存货周转次数仍然存在一定的风险和提升的空间。万科A作为分析对象，在存货规模和周转速度上存在一定的风险因素，存货管理效率有待提高。

[1]苏璟，房地产公司存货管理一以北京房地产公司为例[N]中国管理信息化，2016（ 21）：120-121.

[2]秦书亚，房地产行业营运资金管理的调查与研究[N].会计师，2016（15）：31-32.