浅谈公积金贷款与住房需求类型

熊逸邈

居民购房使用资金中的贷款比例较高，住房贷款能对居民的购房行为产生重要影响，公积金贷款是住房贷款的重要组成部分。国家层面的供给侧改革是关键，重视供给侧的同时要兼顾实际需求才能更好地满足居民需求，增加实际需求。本文浅谈公积金贷款和住房需求类型这两个对购房行为产生重要影响的因素，使房地产市场回归健康发展。

房地产 公积金 需求 金融

公积金贷款定义

住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期问缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。

公积金贷款分类

住房公积金贷款的类别有：新房贷款、二手房贷款、白建住房贷款，住房装修贷款、商业性住房贷款转公积金贷款等。但并非所有的公积金中心都提供以卜類别的贷款。

公积金贷款优缺点

公积金贷款的利息大大低于同期商业贷款，住房公积金贷款可贷房源范围广，可以不受开发商银行帐户的限制，按照个人意愿自由选择还款银行，且可以选择部分还款或伞部还款，无需预约。使用住房公积金贷款购买住房时，首付款较低，住房公积金贷款利息可以抵减个人所得税。但公积金贷款也存在一些不足，主要包括：贷款条件多，贷款额度少，审批难度大。

住房公积金申请条件

申请住房公积金购房贷款基本条件主要包括三个方面：贷款对象、贷款用途、住房贷款基本条件。

（1）贷款对象：

1.只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款，没有参加住房公积金制度的职工就不能申请住房公积金贷款。

2.申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月。因为，如果职工缴存住房公积金的行为不正常，时断时续，说明其收人不稳定，发放贷款后容易产生风险。

3.配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。因为，住房公积金贷款是满足职工家庭住房基本需求时提供的金融支持，是一种保障型的金融支持。

4.贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时，除必须具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力外，没有尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能力的其他债务。

（2）贷款用途：

住房公积金贷款用途仅限于购买具有所有权的自住住房，而且所购买的住房应当符合市公积金管理中心规定的建筑设计标准。职工购买使用权住房的，不能申请住房公积金贷款。

（3）住房贷款基本条件：

住房公积金贷款申请人应当有相当于购买住房价格的20%或以上的自筹资金（各地规定各不相同）。住房公积金贷款申请人应同意办理贷款担保，等等。这些都是降低住房公积金贷款风险所需要的。

住房需求类型

（1）投资性需求

投资性需求的含义很简单，买房子就是为了投资，增值保值，房子就像股票、基金一样成了理财产品，已经失去了居住属性。资产配置，分散风险成为一部分高净值人群购房的主要目的。

（2）改善性需求

改善性需求是指对目前的居住条件不满意，需要重新购置房产来满足对居住的要求。根据改善型居住需求的不同性质，一般又将改善型需求分为两类：一类是日前的居住条件比较差，迫切需求改善居住环境而购房；另一类是收入颇丰，平时生活品质比较高，对现有住房不满意，在新的高品质楼盘出现后，为了追求更高的生活质量，而去购买新房。

（3）刚需

目前房地产行业尚未饱和，尤其是一些一线城市或者热门城市，许多外来人口来到这些城市工作，为了实现自身的城市化，对房子有着强烈的需求。只要是可以接受的房价，他们都会出手购买或者贷款购买[4]。中国人一直以来的传统观念就是买房买地，土地对与中国人来说十分重要，房子是社会地位的象征，成家立业都离不开买房的话题。

政策建议

（1）严查开发商拒绝公积金贷款的行为

地产市场是卖方市场，开发商强势。若是公积金贷款，需要协助购房者办理相关手续，这样会相应增加工作量。且公积金贷款放款速度慢，延长了购房周期。但随着公积制度的完善，其速度效率、个人办理的方便程度不比银行商业贷款差，且对购房者有实际利益优惠的，尤其在利息支出方面。有住房公积金，符合住房公积金贷款条件应当选择住房公积金贷款或者与银行贷款补充使用，监管部门应当严查房企歧视甚至拒绝公积金贷款的行为。

（2）淡化户籍制度，发展城市资源

目前我国实行的户籍制度与很多个人利益挂钩，比如社保，医保等，而很多地区政策将购房作为落户的条件，这就造成了很多人为了户籍而选择买房。由于教育资源的分配不均衡，很多家长为了让孩子能够接受好的教育，而不惜重金购买学区房，近年来新闻中“天价学区房”屡现不止。这也从侧面说明了改善性需求对“越涨越买”这种现象的推波助澜，高价学区房现象严重破坏了市场规律，加重了家庭负担，助长了投机炒作的热度，应通过发展城市资源的方法减轻这种与资源紧缺相关的特殊投机方式。

（3）发展多样化金融工具，拓展投资渠道

以股票为例来说，股票的收益来自两个方面：差价和分红。而大多数股民都只能从差价中得到利润，而股市的涨幅又很小，每年的分红也少之又少，让不少投资者对股市望而却步。中央经济工作会议已经明确提出，房子是用来住的，不是用来炒的。与股票和基金相比，虽然房地产投资风险相对较低，但房价虚高带来的泡沫风险不容忽视，一旦房价崩溃，将对经济带来严重冲击。随着金融行业的发展，拓展投资渠道可以从一定程度避免资金大量流人房地产市场的风险，有利于经济健康发展。

[1]吕继承.关于进一步完善住房公积金管理制度的思考[J].红河学院学报，2010，（4）.

[2]季小立，何沛东.中国住房公积金制度运行中的问题与出路[J].常州工学院学报，2006，（6）.

[3]李懋，秦化清.我国大中型城市房地产需求比较及政策启示[J].求索，2016.（7）.

[4]熊剑，李春燕.我国房地产需求影响因素与特征分析[J].统计与决策，2015，（12）.