“营改增”对房价的影响

潘倩

对于房价虚高的原因，有土地出让金过高说、购房置业的传统观念说、供需不平衡说等等。从微观角变看，房地产开发企业控制着房屋的建造和销售环节，是购房者与政府部门之间的纽带，其重要性不言而喻。现今又正值“营改增”范围扩大至房地产行业，对房地产开发企业带来重大影响，众所周知，增值税属于价外税，税负最终会由买房的消费者承担。政府想要通过增值税调控房价就必须通过房地产企业，指导其充分运用增值税抵扣以防上务价不必要的虚高。如呆务地产企业能利用好“营改增”这一契机，完善合同管理以避免抵扣不充分等风险，不仅可以增加自身竞争力，还能减轻负税人的压力来达到降低房价的效果，将对国民收入分配有所助力。

影响房地产公司最终定价的因素

根据中国税务年鉴及国家统计局的统计可知：2015年房价的构成中，土地成本占40%，企业毛收入占32.1%，税收成本占16.7%，建筑安装费用占11.1%。因此，影响房地产公司最终的房屋售价因素主要为①土地出让金她价，要有房必须先有地，土地成本是房地产无可避免的洲雪建房工程支出（建筑安装费用+企业毛收入中的工程支出），其中多个环节的新增价值或商品的附加值均须交纳增值税；③税收，主要有城建税、土地增值税、教育费的附加、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。采用中国省际面板数据，实证检验分析房地产税对房价的影响发现：各房地产税中，房产税、土地增值税对房价有正影响；城镇土地使用税、耕地占用税和契税对房价有显著负影响。由于房产税虽有沪渝两地的试点，尚未在全国施行，因此上述统计数据中的“税收”这一房价正影响因素主要指增值税。

已签合同的增值税条款处理

（1）与一般纳税人/小规模纳税人签订合同的处理原则：

严格区分合同执行时间及纳税义务发生时间，如果纳税义务在营改增之前的，按原合同条款执行；如纳税义务在营改增之后的，应与合同方签订相对应的补充协议，增加如下条款：

1.原合同价格已含承包人因履行合同而应承担的全部税款。增值税为价税分离税种，不得计入营业收入和利润表，从商业交易的惯例来看，交易价款应该包含税款，合同中明确交易价款为含增值税价款，可以减少交易双方围绕增值税可能发生的争议，尤其在营改增试点过渡期间。

2.承包人应先给增值税发票再领工程款，否则发包人有权不支付款项。这是为了防止发包人先支付工程款給承包人后，承包人怠于履行开增值税发票的义务，导致发包人无法拿到发票进行后续的抵扣。而这部分损失最终会转嫁给购房者。

3.承包人应提供正确的税务登记信息及真实的增值税纳税人资质证明文件作为合同附件，复印件均应加盖公章。如因承包人提供的信息有误或是虚假证明文件，从而给发包人造成的损失应全部由承包人承担。

（2）对于与自然人签署的合同处理原则

最优的方式是能通过与该自然人沟通，由其挂靠某个劳务单位再签署补充协议，该补充协议将原合同乙方（即该自然人）的权利义务转由新的挂靠单位承受，即更改合同的主体，合同的其它具体条款，在原有基础上参照本文前款内容添加。如果对方不同意挂靠劳务单位则会导致因无法抵扣增值税使得这一部分的成本增加。

新签合同增值税条款处理

（1）合同签订时的一般注意事项

1.签订合同须审查对方的纳税资格，考虑对方是一般纳税人还是小规模纳税人，提供的结算票据是增值税专用发票还是普通发票，增值税率是多少，能否抵扣，再分析、评定报价的合理性，决定是否签订合同。此举有利于节约成本、降低税负，达到合理控税，降本增效。

2.合同中对企业兼营的不同业务的税率应当在合同中明确注明并分项核算。如材料（17%）与服务（11%）适用的增值税税率不同，总承包商在确定分包范围时，需要考虑何种模式才能获取更多的增值税进项抵扣发票，销项税率与进项税率的匹配性，以及考虑自身采购成本与管理成本的增加与税务扣减额的关系。

3.合同中应约定发票的提供、付款条件等条款，也就是说将取得增值税发票作为一项合同义务列人合同的相关条款，同时考虑将增值税发票的取得和开具与收付款义务相关联。尤其是明确仅在收到合规发票条件下，才有付款义务。建议在合同中约定：“每次支付前，乙方应提供合法有效的可抵扣的等额增值税专用发票（支付结算款的95%时，乙方应提供结算款100%的发票），否则甲方有权拒付或延付，由此造成的相应损失由乙方承担。”

4.必须保证“三流一致”。如果三流不一致，则会出现票款不一，涉嫌虚开发票的行政或刑事法律风险，同时也不能发生抵扣，造成房地产公司利润损失。在不一致情形下，要注意通过签订三方协议或第三方付款的方式减少风险。例如，A销售材料给B，发票上的收款方、开票方和销售方都应该为A，采购方和付款方为B；但是由于开票失误等原因导致收款方为C，那么可以通过签订一份ABC的三方协议——A委托C代收该笔款项。

（2）成本类合同注意事项

土地出让合同虽然数额庞大，土地增值税也占房地产企业同一项目当中增值税总额的大部分，但其合同的构成要素并不复杂。相比而言，成本类合同才是房地产企业所签订的最为复杂的一类合同，一般包括工程总包合同，或者涉及分别园林、涂料、钢板等工程的分包合同，其中还要区分甲供材料和乙供材料等不同类别。因此需要将其单独列出，并重点归纳出可能产生的增值税风险。

1.前期招标的注意事项

第一，在招标文件中须明确要求投标人在标书中填报：一是，投标人的税务登记信息，如为一般纳税人，还须提供一般纳税人证明文件。二是，在报价单内增加：适用税率、计税方法、进项税额、能否抵扣等，做到价税分离，便于房地产企业的成本财务部门评估真正的成本。具体可以通过下表理解：

由上表所示，A虽然报价低，但因其税率只有3%，抵扣后的价格反而高于B。

第二，尽可能杜绝自然人投标，并优先选用增值税一般纳税人中标（税率高，可以抵扣的多）。若属于小规模纳税人，则须要求可向税局申请代开增值税专用发票。

第三，对于甲供材料的招标实施，可以将金额大、税款多从而享受税款抵扣好处的事项均纳入甲供材范围，以降低成本。但同时注意到，此举会大大增加管理难度、资金压力（原本可以让渡给总包单位的，由总包单位垫资的事项纳入了自身范围）。

2.成本类合同须明确约定如下内容：

第一，计价方式：“以上合同暂定总价包括但不限于承包人因履行合同而须支付或承担的各项税款，承包人不得以转嫁税款费用为借口要求任何增加费用或赔偿”。若合同采用固定综合总价包干方式计的，还须明确“因物价变化以及包括税法在内的法律法规的变化均不导致本合同总价调整”等。

第二，甲指乙供材料的采购：“承包人采购材料以及设备，应加强自身对供应商的管理并就采购取得增值税专用发票，任何因承包人原因导致增值税专用发票无法抵扣，使得承包人税负增加的，承包人不得向发包人提出赔偿”。

第三，支付方式：“每次付款前承包人须出具承包人开具或由工程所在地税务部门代开的合法有效的可予抵扣的等额增值税专用发票（在支付至结算款95%前，承包人应支付结算款100%的发票）及完税证明。该增值税专用发票须符合税法规定及上述要求，如有不符的，发包方对价款不予结算，并有权延付承包方款项，由此引起的一切法律和经济责任由承包方承担，如给发包方造成经济损失的，还必须赔偿。

（3）商品房买卖/租赁合同处理

1.若是属于过渡期的合同，可以在补充协议内确定选择简易计税方法或者一般计税方法及其各自对应的税率。

2.需要在合同价款中注明房价是否包含增值税，否则持合同到税务部门抵扣时可能产生纠纷而无法抵扣。比如简单表述为“该商品房单价、总价款为含增值税价款”。也可以明確表述为“该商品房单价、总价款中并不包含按照税法规定应由出卖人缴纳并向买受人收取由买受人承担的各项税款，各项税款包括但不限于增值税及其附加税或履行合同须缴纳的相关税金/费用。”

3.合同变更后买受人的协助开票义务。买受人为增值税一般纳税人的，不论任何原因导致合同无效、解除、撤销等出卖人需退还房价款的，或者发生面积差异处理出卖人需返还部分房价款的，出卖人在买受人配合出卖人按现行税法规定办理增值税专用发票开具及履行本合同约定的其他义务后，向买受人退还相应房价款。若买受人未配合办理增值税专用发票有关手续的，出卖人有权不予退还相应房价款。

结语

“营改增”带来的并不仅仅是税率的简单变化，它对企业财务水平、投标方资格要求、房价、公众税务意识等方面都将产生重大影响。合同管理是完善公司内部管理体系中的重要一环，合同条款的具体内容也将直接影响公司的房价成本构成中的税负部分。如果能在合同环节尤其是成本类合同及房屋买卖租赁合同中避免增值税的相关涉税风险，避免将不必要的成本转嫁给购房者，从而一定程度上控制房价虚高。

[1]陈蓉：“浅谈营改增新政对房地产税负的影响及应对措施”，载《中国集体经济》，2016年11月第31期，第84页。

[2]余苗荣：“浅谈营改增后免租期是否要视同销售缴纳增值税”，载《财经界（学术版）》2016年17期，第306页。