我国房价对通货膨胀影响机制的理论研究

王雨思

通货膨胀是社会宏观经济运行的重要影响指标之一，而房地产产业作为市场经济活跃的参与主体，和通货膨胀之间存在着复杂的相互影响关系。本文结合我国房价与通货膨胀的相关理论基础，针对房价居高不下的社会现状，分析了房价对通货膨胀的影响机制，并且提出相应的房地产市场改善意见与措施。

房地产市场

通货膨胀 供给与需求

引言

1998年7月，我国国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，开始在全国范围内实行房地产改革，废除40多年以来的福利分房政策，开启了房屋分配货币化的时代。自此，房地产产业进入了市场化和商品化的历史新阶段，迅速发展成为市场经济重要的运行主体。通货膨胀和房地产市场的相互关系也变成了学术研究的重点与热点。高房价是否对通货膨胀有着刺激的促进作用呢？通货膨胀对房地产供给和需求又有着怎样的联系？

商品住房价格对通货膨胀作用的理论分析

探讨商品住房价格对通货膨胀的影响，要从分析通货膨胀产生的原因人手。根据通货膨胀起因不同，可以分为需求拉动型通货膨胀和成本推动型通货膨胀，前者是由超额总需求引起的，后者是生产成本上升造成的社会总供给减少所引起的。因此，房价对通货膨胀的作用机制就是通过社会总需求和总供给的变动传导的。

（l）房价变动对社会总需求的影响

对于拥有住房者，房价通过财富效应影响社会总需求。当房价上涨时，已经拥有房子的人此时可以将房子出售获得一笔可观的收益，增加的收益造成更多的消费支出，从而增加社会总需求；此外房产本身作为家庭财富的一部分，其价格上升会提高家庭收入预期，對未来收入充满信心，这也会增加消费支出进而增加社会总需求。

对于金融机构，房价通过资产负债效应影响社会总需求。房地产作为价值高且保值增值效果好的优质资产，在进行购房抵押贷款时是银行等金融机构非常青睐的抵押品。当房价上涨时，银行等金融机构发放贷款获得的抵押品价值上升，违约风险降低，会更愿意放出房地产相关贷款，信贷扩张刺激企业的投资需求，进一步提高社会总需求。

对于租房者，房价通过成本效应影响社会总需求。当房价上涨时，购房成本上升会造成生活拮据的消费者更加买不起房，而购房与租房作为替代品，这时租房在巨大的房价压力面前是最好的选择。房价上涨带动租房热潮，租房需求的增加会导致租金上涨，居民生活成本增加，消费支出自然就会减少，降低了社会总需求。

对于购房者，房价通过储蓄效应影响社会总需求。对于购房者来说，房价上涨会给他们带来增加储蓄的压力，增加储蓄就意味着要减少消费开支，最终导致社会总需求的减少。

（2）房价变动对社会总供给的影响

对于一般企业，房价通过成本效应影响社会总供给。当房价上升时，劳动力的居住成本和购房压力提高，进而会对企业提出增加劳动工资的要求，为了维持劳动效率企业一般会选择提高工资，而高工资水平会增加企业的生产成本，企业会减少生产物品或服务的供给，进而减少社会总供给。

对于房地产开发企业，房价通过投资效应既影响社会总需求又影响社会总供给。首先，房价的上涨会带动房地产开发投资额的增加，面对旺盛的投资需求房地产开发企业需要更多劳动力来进行生产建造，劳动者工资水平也会增加，拉动了社会消费水平的上升，增加了社会总需求。另一方面，房价上涨带动的住房投资需求会让房地产企业开发建造更多的房地产，这些房地产最终投向社会，房地产供给的增加也会带动社会总供给的增加。但是，需要注意的是，房地产开发企业的投资效应只是增加了住房供给，社会其他供给是没有受到影响的，因此对社会总结的增加效应是较弱的，投资效应主要还是作用于增加社会总需求。

总的来说，房价的上涨时.财富效应、投资效应和资产负债表效应增加了社会总需求，储蓄效应和成本效应则会减少社会总需求，社会总需求到底是增加还是减少要取决于这两种截然不同效应作用力量的强弱。

结论与政策建议

（1）在制定货币政策时要考虑房地产市场的影响

通货膨胀与房地产市场存在紧密的联系，房价的波动依前文所说是会对通货膨胀产生影响的，虽然这种影响不是一种直接的联系可能会造成滞后效应，但如果不将房价的波动作为影响通货膨胀的因素之一的话，经济政策可能会背离预期的效果。因此，中央银行在制定货币政策时，应该要考虑到房地产市场特别是房价对通货膨胀的影响，货币政策才会更加完美地实施落实。

（2）加强政府对房地产市场的调控力度

房地产市场的各种波动对我国市场经济存在较强的影响力，无论是更好地应对通货膨胀还是改善市场经济运行，政府对房地产市场的合理引导与调控是必不可少的。房价的不合理波动一直是近些年来长久困扰政府的问题，今年刚刚过去的十九大会议中，习近平总书记在十九大报告中强调：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

（3）严格监管信贷资本

近几年我国物价水平一直处于只增不减的势头，居民为了应对通货膨胀预期，往往会采取将资金投入房地产市场来进行保值增值，信贷扩张使大量资金聚集在房地产市场，必然会造成房地产价格的上涨，房价越炒越热。这样既不利于房地产市场的健康发展，也提高了金融机构的投资风险。因此，银行等金融机构应更加严格地把控信贷资金流向，分散投资渠道，监管信贷资金，调节房地产价格的不合理波动，促进房地产市场健康发展。

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