我国利率政策对房地产价格的影响研究

蔡玲

自从改革开放以来，我国房地产业也在迅猛发展。目前，我国房地产市场过热，房份也居高不下且增速较快。本文从利率影响房价的机制分析出发，探讨利率作为货币政策的重要工具，能否发挥其作用将房价控制在一个比较平稳的区间，最后分析我国目前利率政策调控房价效果较差的原因并提出政策建议。

利率政策 房地产价格

引言

近年来，随着我国经济的持续增长，尤其是自1998年我国实行住房制度改革后，我国房地产业也迅速发展，逐渐发展成为了我国国民经济的支柱性、基础性产业，房地产在促进我国产业结构的调整和经济的快速发展发挥着不可替代的作用。但房地产市场繁荣发展的同时也带动了房价的快速上涨，虽然中间有所涨跌，但房价过高、增速过快、商品房空置率过高、住房供求结构不合理等现象频出，这已经严重影响到了我国经济的健康发展。为了促进我国经济的健康发展，我国政府出台了一系列政策和措施来调控我国的房地产市场，其中，货币政策在调控房地产市场过程中影响效果较大。而在货币政策中，利率一直是西方发达国家调控经济和市场的重要手段。

利率变动影响房价的机制分析

采用货币政策调控房地产市场的重要手段之一是使用利率政策，这也是其中较为灵活、易于操作的手段之一。当局和央行根据市场的变化，出于对宏观经济调控的必要，经常需要使用利率政策来调控房产市场。

从房产供给的角度来说，对于房地产开发商，土地成本是影响房价的重要因素之一，而房地产开发商在进行房地产开发时主要是通过银行贷款进行融资，因此利率水平成为了影响房地产价格的重要因素之一。当银行加息时，开发商的成本会明显增加，在这种情况下，会挤出一部分相对弱小的房地产开发商，使其放弃进行房地产投资和开发，而那些资金雄厚的房产开发商也会因为开发成本的增加而缩小开发规模，从而房地产市场的供应量会变小。而在供求关系的作用下，供给量的减少会致使房地产价格进一步上涨。

从房产需求的角度来说，房产的购买者可分为房产投机者和实际真正对房产有需求者。对于房产投机者来说，投机者愿意购房来进行投资，主要是基于房地产市场有利可图，因此当银行加息时，投机者的投机成本会上升，相应地，投机者从房地产市场上可得利润会变少，从而对于房地产市场的投机需求相应会减少，在供求关系的作用下，需求量的减少会使得房價下降。同时对于消费者来说，由于房产的价值量较大，大多数消费者都需要采用贷款的方式购房，因此利率的高低同样会影响到其对于房产的消费需求，并且利率与消费者的消费意愿呈现负相关关系，即当银行加息时，消费者分期还款的利息会变多，在这种情况下，当收入不变时，会导致消费者的生活成本上升，因此消费者可能会相应地减少对房产的需求。在房产供应不变的情况下，需求的减少会使得房价下降。

我国利率政策调控房价效果较差的原因

从我国近年的房屋销售价格指数及贷款基准利率的变动可以看出，我国的利率变动在一定程度上能够对房价产生影响，但效果具有一定的滞后性且很容易被其他因素抵消或者干扰，效果并不是很理想。我国利率变动在调控房价上能起的作用有限，且无论在哪个时期，它的调控效果都并未达到政策预期目标。这主要是由于：

（l）我国利率市场化改革还不够完善，利率传导机制不够通畅。近年我国利率市场化进程不断加快，利率市场化水平得到了很大的提高，但离完全市场化还存在着一段距离。同时我国目前利率传导途径是由利率决定货币供应量，这与正常的传导顺序是相反的。这导致利率政策发挥存在较长的时滞性，降低了利率政策的真实效果。

（2）房地产市场运行机制存在一定的问题。随着我国经济的发展和收入的提高，民众购房需求在不断增加，但是房价居高不下使得人们只能购买小户型、经适房等保障性住房，但房地产开发商却着重开发大户型及高级住宅，这就造成了供求总量的不平衡。而供求总量的不平衡也就造成了供求结构的不合理。这种不合理的供求结构不仅会抑制低收人人群的购房需求，还会推动房价进一步上涨。

（3）政府相关部门监管不到位。在我国的房地产市场上，很多房地产开发商采用各种不当手段抬高房价，使得房地产市场过热，同时房地产开发商和购房者信息不对称，扰乱了房地产市场的正常秩序。而我国房地产市场起步较晚，监管调控体系还不够完善，无法有效遏制房地产开发商的不良行为。

政策建议

（l）继续大力推进并完善利率市场化改革，畅通我国房地产市场的利率传导途径。央行应该继续深化利率市场化改革，进一步放开利率管制，由货币市场的供需双方来决定市场价格，从而促进资金的合理配置。针对我国房地产市场利率传导机制不够通畅这一问题，我们首先应该要继续大力完善利率市场化改革，给予各个商业银行更多的自主权利，这样能够提高各商业银行的积极性，促进利率政策的发挥。

（2）理清房地产市场的运行机制。针对房地产市场上供求总量及结构的不平衡，我们要从房地产市场的供求两方下手来理清其运行机制。针对房地产开发商，房地产开发商在开发房产时应该以市场需求为导向，建立为我国住房需求服务的房地产供给结构。而针对购房者，购房者也要形成正确的投资理念，进行理性的消费决策。而作为政府，政府要继续大力打击房地产开发商的违规违法行为，建立完善住房管理体系，限制房地产开发商的投机行为，促进房地产市场健康发展。

（3）加强政府部门的调控和监管职能。首先，政府应该加大调控力度，丰富调控手段，引导房地产市场参与者以理性的眼光投资房地产市场。同时政府还应该鼓励房地产开发商以市场有效需求为导向调整房地产供给结构。其次，为了防止过多的剩余资金流人房地产市场从而抬高房价，政府也应该通过利率、信贷等手段来对房地产市场的资金流动进行监管。

[1]顾海峰，张元姣.货币政策与房地产价格调控：理论与中国经验[J].经济研究，2014，49（Sl）：29-43.

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