机场土地定价方法的选择与应用

高飞

近些年，经济发展水平的提升，促进了我国民航机场行业的快速发展，从而使机场的功能更加完善，使机场成为了客货集散中心与综合开发功能区，而机场企业作为经营主体，在经营过程中对土地运用的频率越来越高，因此，合理土地定价方法逐步凸显。文章以机场土地定价为重点，分析了机场土地利用与经营特点，从而选择合理的定价方法，保障机场企业经济效益的实现。

随着我国机场业的快速发展，我国政府通过机场属地化的方式，对机场土地的产权进行了划分，其中大部分土地都归政府所有，但仍将市场化引入到地方机场的运营中，使越来越的机场企业通过资本运作提高经济效益。而对于机场土地的合理利用与经营，能够为机场建设、发展、投资提供强有力的支持，但是必须选择科学的机场土地定价方法。

一、机场土地利用与土地经营特点分析

（一）机场土地利用特点

规划上体现出时间局限性。机场是我国基础设施建设的一部分，其规划设计必须满足未来长时间内客货吞吐量的需求，如果在未来的应用过程中，无法满足需求，则需要对机场进行扩建。但时间上的局限性不会对土地的用途、建筑密度、容积率等造成影响。

机场土地利用多元化，存在较大程度的差异。通常情况下，大中型的机场用地区域内，可能涉及到商业用地、居住用地以及工业用地，具体划分对机场土地利用有办公、商业、码头、停车场、交通运输、绿化、仓储等多种不同的用途，而这些用途之间有着明显的差异。

机场土地的升值空间大，随着社会经济的发展，城市基础配套设施不断完善，机场的客货运量也在不断提升，机场通过聚集产业，促进第三产业发展，使机场土地的升值空间巨大，尤其是在城市郊区地带的机场，其更发挥着带动周边经济发展，解决劳动力就业问题的作用。

土地使用权具有复杂性的特点，机场土地可以通过划拨、租赁、转让、作价出资或入股等方式获得使用权，不同功能和用途的土地使用权获取方式不同，一般用于经营性的机场土地通常以出让的方式获取使用权。

（二）机场土地经营特点

通常是按照旅客吐吞量、运输起降架次以及货邮吞吐量三项指标评价衡量一个机场的规模与机场的发展水平，近年来我国机场吞吐量逐渐升高，从而也表明经营状态良好。

机场的主要业务有航空性业务以及非航空性业务两项内容，其中起降费、货运服务、食品配餐等属于航空性业务；商业零售、广告等属于非航空性业务，而且这些业务都与机场吞吐量等三项生产目标有所联系，从三项衡量指标的数据可以反映出机场的经营效益情况。

另外，机场土地经营过程中，突出了其投资大、使用寿命长、成本高的特点，机场作为我国基础设施建设内容，对其机场土地的经营也体现着准公共产品的特点，很多区域都有着明显的准经营性特征，但这些收入往往不够弥补最初的投资建设；而航站区、收费停车场、加油站等盈利的经营服务则有着良好的经济收益。但其经营业务会根据政府的特定政策进行调整。所以，机场经营业务也处于变化当中。

二、机场土地定价方法的选择与具体应用

机场用地定价方法常用的有三种，第一种是基准地价修正法，这种方法是在已掌握的城镇基準地价以及基准地价修正系数信息基础上，通过替代的方式，将土地所处区域、自身特征的相关条件进行平均，然后在参照城镇基准地价修正系数进行价格调整，这种方法主要适用于具备基准地价以及修正系数的土地定价上。第二种方法是成功逼近法，这种方法主要是将土地开发过程中消耗的费用作为定价依据，再进行利息、利润、缴税、增值收益等方面的价值计算，但是这种方法不能准确的计算出土地所处位置、受市场价格影响程度、土地用途，主要适用在新开发的土地定价、缺法市场引导的工业地定价上。第三种方法是收益还原法，这种方法是计算土地在未来发展中年预期客观纯收益基础上，分析资本化率，其是一种估价定价法，估价后对比现实中纯收益的情况，其理论基础十分严格，适用于收益或存在潜在收益价值的土地定价中。由于机场用地范围内存在一定具有收益开发的经营性项目和用地，所以利用收益还原法能够更客观的对土地进行还原与定价。

利用收益还原法进行机场土地定价需要利用其理论与计算公式，在了解机场现阶段的经营收益情况下，假设所有因素都不发生变化，根据机场企业的资产情况、经营能力、发展潜力、吞吐量平均增长率估计土地未来的纯收益，然后通过寻找合理的土地还原率，对土地进行定价，有效的保障结果的客观性与有效性。

三、结语

综上所述，土地定价是一个十分复杂的过程，根据机场土地的特点与特征，采用收益还原法能够提升其定价的可靠性与客观性，但这种方法仍具有局限性，随着机场功能以及业务类型的增加，这种方法也应得到合理的修正，以便在土地定价中广泛应用。（作者单位为云南机场集团有限责任公司）