房地产全寿命周期的投资管理与控制

随着我国经济发展和社会进步，作为我国支柱型产业之一的房地产业也不断呈现高速发展的态势，但由于我国房地产投资管理控制缺乏科学规范的管理方法和体系，导致房地产项目的投资管理控制水平较低，影响了企业的经济及社会效益。本文立足于房地产投资建设的全寿命周期，分析探讨了房地产开发建设各阶段的投资管理与控制，旨在能够有效提升房地产投资管理水平。

房地产业的发展关系到我国社会主义现代化建设和国民经济的健康可持续发展。房地产业的开发和投资管理涉及众多环节和部门，我们要抓好房地产项目投资建设的每個环节，对投资项目建设全过程进行严格的监督与控制，采用科学高效的管理技术和方法来提高投资管理水平，在保证工程质量的前提下降低工程造价、减少不必要的损失、提升企业经济效益和社会效益。

一、房地产投资的影响因素

影响房地产建设项目投资的因素有很多，而项目的规模、质量、工期三要素基本决定了整个项目的投资与建设规模。项目规模是影响房地产投资的决定性因素，项目规模越大涉及的建设过程和需要管理并完成的任务也就越多，消耗的资源和资金也就越多、工期也就越长，项目整体质量的要求相对越高。因此，在项目投资建设前，要通过制定科学合理的规划设计和方案来综合确定建设项目的性质、规模等。此外，施工材料及其市场价格也是影响房地产项目投资建设的关键因素之一，要在项目投资建设之前做好相应的市场准备和调研工作。

二、房地产全寿命周期的投资管理与控制

（一）设计阶段的投资管理与控制

设计阶段的方案策划和规划设计是房地产项目投资管理的重点，并直接决定了整个项目的成败，设计费用虽占项目投资总费用的比重低，但设计阶段是决定项目性质及规模的关键阶段，它决定了后期房地产项目的投资规模和项目建设的整体方向，也影响着工程建设质量和项目建设工期，所以我们应重视设计阶段对整个项目生命周期的影响。首先，应选择合适的设计单位，采用公正、公平、公开的设计招标方式来筛选出价格合理、口碑良好、专业水平优秀的设计单位，在保证设计质量的前提下有效降低设计阶段的资金投入；其次，当下我国房地产设计单位的设计思想理念较为落后，往往不能深入的研究设计过程和设计环节，因此，要通过合理的分解和细化设计环节来不断的深化设计过程；最后，加强设计过程中对设计人员的监管并减少不必要的浪费和投入。传统的设计人员成本观念淡薄，在进行设计时只重技术指标和往往忽略成本指标，要制定科学合理的奖罚制度来提高设计人员的成本意识。

（二）施工阶段的投资管理与控制

设计阶段对整个项目的投资管理影响巨大，但施工阶段的投资管理却是最为复杂繁琐。施工阶段的投资管理占据了整个项目生命周期的绝大部分，该阶段的资金投入、资源消耗量、设备及人员管理的工作量是非常巨大的，我们必须要重视并加强各阶段的施工管理控制。首先，业主和施工方都必须严格以工程合同为依据，各尽其责的完成好本职工作，降低工程风险和工程索赔发生的概率，监理方也要充分发挥自己的功能职责，保证建设工程的整体质量和工期；其次，业主应做好施工组织设计审核及工程变更处理工作，采用技术经济综合评价法来审核施工组织设计方案，如遇到工程变更需仔细核对工程量清单和价格表，严格依据合同规定来更改合同，避免施工方故意抬高价格；最后，在实际施工过程中遇到工程索赔时，施工方会寻找各种机会来索要赔款提升自身经济利益，业主方就必须要精通工程索赔的相关规定和索赔制度标准，避免施工方胡乱索要赔款造成额外的成本负担。但在确实应该予以施工方补偿和索赔时，施工方必须严格按照相关标准和规定执行索赔，并以此来保证施工方的经济利益。

（三）竣工阶段的投资管理与控制

竣工阶段的投资管理与控制的重点是要做好工程审核和结算工作，将核定的工程造价限定在合理的范围和限额之内，严把竣工结算审核工作的大关，尤其是对于工程变更及材料价格方面的把控。业主方要根据项目的具体情况和相关规定认真的对竣工材料进行核对与审查，例如：对工程合同、招标文件及设计方案和图纸、工程量清单和价格表等材料的审核，核对过程中业主和施工方发生异议时，需通过监理方来辅助校核和确定，以此来确保工程造价和项目总投资额的真实性。

三、结语

总之，房地产项目的投资建设是一项复杂的系统化工程。房地产行业的发展水平和前景事关我国国民经济发展和我国现代社会主义建设，我们要明确影响房地产建设投资的各项因素，不断抓好并细化房地产项目建设各阶段的投资管理与控制，从整体层次上提升房地产成本的管理能力和管理水平，以此促进房地产行业的健康、快速、稳定发展，从而推进我国可持续发展战略、加快我国社会主义现代化建设进程。（作者单位为石伯男昆仑银行）