“营改增”后房地产企业的影响研究

李文琳

随着2016年全面实现“营改增”后，房地产企业纳税发生了较大的变化，本文试图从纳税变化出发，旨在对房地产企业“营改增”后的税负、经营情况、现金流和财务管理四个方面进行分析，最后为企业经营提供建议。

一、问题的提出

增值税制度的扩围改革阶段，自上海2012年起实施交通运输业和部分现代服务业的增值税扩围改革试点后，2014年6月，全国的“3+7”个行业也进行了营改增试点，最后，2016年5月，将剩余的建筑业、房地产业、金融业和生活服务业也纳入“营改增”试点。

房地产企业是按房地产管理法，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，主要包括房产与地产的开发和经营。在“营改增”前，房地产企业经营过程中需要缴纳营业税、契税、房产税、土地增值税、所得税等税种。在具体业务发生时，可能存在税种范围划分不明问题，也有可能存在重复征税情况，如在项目开发过程中，同时涉及增值税和营业税业务，仅靠兼营、混合销售等方式对两个税种进行区分常常存在划分不明；在房屋销售环节因无法抵扣开发过程中产生的进项税额会造成重复征税情况。“营改增”后，房地产企业纳税情况会发生哪些改变，又会对企业有哪些重要影响？本文站在企业角度，从对纳税情况的改变，对企业带来不同方面的影响分析，从而提出建议。

二、纳税情况变化

（一）营业税改增值税

原有营业税制度下，企业应纳税额核算简单，即用商品或服务价格乘以适用税率就可计算。而改增值税后，销售收入和销售成本需扣减所含的增值税额，计算复杂得多。作为营改增的一大亮点就是将不动产纳入抵扣范围，企业即可将新增的不动产纳入抵扣，从而使减税规模进一步扩大，有利于企业更新设备、转型升级。

（二）土地增值税扣除项目减少

土地增值税计算依据于增值税额及税率，增值税率等于增值额除以扣除项目。营业税是价内税，是企业成本支出的一部分，计入到扣除项目中，而增值税作为价外税，无法作为企业成本支出，不能纳入土地增值税的扣除项目中，导致增值额和增值率都会升高，从而加重税收负担。

（三）企业所得税核算因营业利润变化而变化

因营业税和增值税税制结构存在较大差异，带来企业营业收入、营业成本等指标都有不小变化，从而影响企业所得税的计算。

三、“營改增”对房地产企业的影响

通过对企业的纳税情况影响，可见“营改增”会给房地产企业带来影响，以下从税负、经营成果、现金流和财务管理水平详细阐述影响。

（一）税负影响

“营改增”政策明确指出“新增试点行业的原营业税优惠政策原则上予以延续，对老合同、老项目以及特定行业采取过渡性措施”，确保“营改增”的实施能够带来绝大部分企业税负降低的政策效果。但具体到单个企业，其税负是增加还是减少，更多取决于企业自身管理水平。

李钊（2017）通过定性评价和定量分析证实这一点，指出“营改增”后从水质改革能降低税负，但因上游供应商可能无法开具专票且对企业资金充足性提出更高要求且会计账务处理难度增大从而加重税负，通过计算盈亏平衡点来说明税负的影响。张福梅、胡细英（2016）亦通过营业税和增值税税负相同临界点计算，从而推出当（地价/应纳收入+可抵扣成本/应纳收入）大于0.495或小于0.495，企业税负较之前降低或加重。孙作林（2015）同样也以案例形式计算“营改增”前后税负相同的点，从而说明若企业偏离该平衡点，将会给企业税负带来不同影响。

（二）经营情况影响

在营业收入方面，营业税为价内税，增值税为价外税，“营改增”后企业销售收入中的增值税额不能作为收入的一部分，从而使企业收入下降；在营业成本方面，因进项税额可以抵扣，企业营业成本随之下降，但需注意房地产企业上游为建筑业，建筑业人员成本占比较大且该部分无法获取专用发票且材料等采购较为来源较广，若建筑业采用简易计税法，则房地产企业只有3%的进项用于抵扣，成本下降幅度较弱甚至成本增加。在营业税金及附加方面，“营改增”后营业税金及附加只含土地增值税和城建税及附加，从而使其下降。

而陆珂（2017）指出了建筑安装成本是房地产企业最主要的成本，建筑业成本的转嫁也有可能企业带来成本的增加。甄月萍（2015）和张运贤（2014）亦通过建筑业成本来说明房地产企业开发成本会增加。

（三）现金流影响

房地产企业经营周期长、投资规模大，为了保障企业运转需有充足的现金流来支持。在实际操作中，企业为扩大现金流，会采取期房销售形式提前回笼资金，减少自身资金的投入从而降低利息费用。这种销售方式使得企业在经营前期形成较大的预售收入，“营改增”后产地产项目前期有较大的进项用于抵扣，且预售阶段减按3%预缴增值税，这些行为使得企业现金流出量减少，有利于企业现金流增加，利于企业长远发展。

（四）财务管理影响

“营改增”带来新旧政策转换、税务核算变化等问题，财务人员在票据管理、会计核算优化和纳税申报等方面遇到了更多挑战。在发票方面，进项发票的取得影响着房地产开发企业能否实现抵扣，就要求企业在采购环节进行管控，严格把控发票管理；在核算上，财会[2016]22 号文件规定一般纳税人应在“应交税费”科目下设置“应交增值税”“未交增值税”等明细科目，然后对收入和费用进行价税分开核算，对于兼营不同税率的应税项目同样进行分别核算，这就要求会计人员不断学习提升，从而适应“营改增”政策变化的要求。

四、建议

通过“营改增”对企业纳税变化，从而对企业的税负、经营情况、现金流和财务管理四个方面进行影响分析，发现“营改增”后，企业税负增减变动和成本控制还是取决于企业自身管理水平。基于此，企业在“营改增”后，应首先要加强知识学习，从而提高相关人员专业知识和管理水平，也可通过成立纳税管理部门，加强财务内部管理，加强发票管理、准确进行账务核算，从而保证成本及收入和应税额准确性。其次，通过调整经营模式和商业模式来降低税负，如增加楼盘的销售数量，减少房地产项目的周期，减少税负压力；大力推广商业地产销售由于商业地产客户获得增值税发票后可以抵扣，房地产开发公司通过商业地产对企业客户的销售，可以转嫁税负，降低自身成本。最后，合理筹划增值税抵扣链条，如房地产内部存在供应链关系，不利于进项税额抵扣，可以改为单独公司，使得可抵扣的进项税额最大化。（作者单位为云南公投建设集团第十工程有限公司）