房地产经济对国民经济增长的作用评价

2018-05-14纪新华

丝路视野 2018年6期

【摘要】房地产经济在我国是一大经济体系，在过去十年，它甚至已经成为了我国国民经济增长的重要支柱。本文从房地产总体经济宏观层面与开发投资微观层面两方面简单评价了房地产经济对中国国民经济增长的现实作用。

【关键词】房地产经济；国民经济增长；开发投资；作用评价

在我国，房地产经济与国民经济之间是存在较大关联性的，甚至可以将其称之为国民经济增长的重要关键。客观现实评价房地产经济对中国国民经济的增长作用是有必要的。

一、基于宏观层面的房地产经济对国民经济增长的影响作用评价

房地产经济是我国国民经济的重要支柱，所以若想了解它应该从宏观经济总量展开分析，首先，明确国民经济对房地产经济发展的现实作用。本文认为其作用体现在两个方面：那就是国民经济既带动也制约了我国的房地产经济发展。这是因为在国民经济运行过程中就存在经济停滞以及通货膨胀等诸多问题，特别是受到美国次贷危机影响，我国国民经济或多或少被牵连，当前国家经济发展逐渐放缓甚至呈现经济下行趋势，在此背景下房地产经济必然受到影响。简言之，我国国民经济在过去十年甚至更长时间里对房地产经济产生了带动和制约两段式影响，在分析二者关系过程中必须加以分别说明。

反观房地产经济对我国国民经济的影响也存在两点，那就是既促进又牵制。当前我国房地产经济发展在国民经济常规运行机制下相对平稳，房地产经济本身在一定程度上促进了国民经济发展。根据相关数据显示，房地产产业每增加一个单元产值，其周边的相关行业则要至少增加1.5～2个单元产值。如果从另一角度看，房地产经济一旦呈现投资总量不足现象，则国民经济必然受到影响，可能会为房地产行业发展带来巨大限制，经济总量无法实现继续提升。目前我国房地产行业为了提升经济总量，也铤而走险扩大投资量，这种做法会增加国家对土地及资金的迫切需求。考虑到土地资源供给本身是不存在任何弹性特征的，所以如果地价持续上升只会带来无尽的泡沫经济，甚至为国民经济带来负增长后果。20世纪末到21世纪初的日本房地产行业就是例证，他们由于过度投资房地产市场导致产业经济泡沫最终破裂，连续13年房地产价值跌幅，这极大程度地缩减了日本民众的不动产价值及财富总量，不仅如此，日本的当期消费水平与国家经济结构也深受其害，出现了通货紧缩现象，后果十分严重。

我国应该避免日本房地产行业泡沫破裂现象的发生，从容应对房地产货币化形式的现实发展状况，有效规划房地产投资规模合理化，并实现投资效益提高。另外，就是合理分析预测房地产经济对我国国民经济增长的贡献率。就目前来看，我国房地产经济对国民经济的增长贡献率还是呈现上升趋势的，这里假设GDP不变价，利用不变价数据就能计算扣除了价格因素以后的房地产项目增加值，包括这一增加值对经济增长的实际贡献率，这里给出具体的计算公式：

根据这一算式可计算出我国不同年代的房地产经济年平均贡献率，就目前来看我国房地产行业依然是推动国民经济增长的重要因素。

二、基于微观层面的房地产投资开发对国民经济增长的影响作用评价

从微观层面看，房地产投资开发对国民经济增长所作出的贡献同样有目共睹。可通过支出法GDP中所呈现的固定资本形成总额来对我国国民经济GDP增长贡献进行间接计算。

首先，房地产是我国固定资产，它的形成总额要结合国家地方在一定时期内所获得的固定资产与处置固定资产价值总额之差来计算。在固定资产中包括通过生产活动生产出来的相关资产内容，但并不包括土地这一自然资产。由于房地产开发投资行为，许多无形固定资产也就此产生，无形固定资产投资与房地产固定资产投资就构成了全社会固定资产投资。结合现有统计资料，可根据“固定资本形成总额占支出法GDP的比重”来计算，在扣除土地购置费之后再利用固定资本形成总额对GDP的增长贡献率计算出房地产项目开发投资对国民经济GDP的实际贡献率。

需要注意一点，扣除土地购置费的原因在于进一步明确社会全固定资产投资的实际比重，如前文所述土地自然资产并不被包括在房地产经济体系中，所以要扣除它，即不将它计入到固定资本形成总额中。而如果不扣除土地购置费比重，则可能会出现高估房地产开发投资行为的情况，进而导致GDP增长贡献率的计算偏差。

结合下文计算方法：