浅析长租公寓市场现状及发展前景

【摘要】党的十九大报告提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”在这个大背景下，公寓运营企业、房地产开发企业、中介公司纷纷抢滩进入长租公寓市场。本文通过对长租公寓市场的现状、客源需求和运营盈利模式进行分析，对未来的发展趋势进行了预测，对于长租公寓经营者们赢得市场竞争，具有重要的现实意义和指导价值。

【关键词】住房租赁；长租公寓；运营模式

1、住房租赁政策及行业动态

1.1住房租赁政策密集出台

近年来，住房租赁政策密集出台。2016年5月17日，出台了《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，2017年7月20日，住房城乡建设部会同国家发改委等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。目前，住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

党的十九大报告中也提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

1.2银行正式进入住房租赁市场

2017年10月30日，中信银行与碧桂园集团签署合作协议，中信银行未来三年将在长租住宅领域提供300亿元保障性基金。2017年11月2日，中国银行厦门市分行与厦门市国土资源与房产管理局签署《厦门市住房租赁市场金融服务战略合作协议》。2017年11月2日，广东省住建厅、佛山市政府分别与中国建设银行广东省分行达成住房租赁战略合作。2017年11月3日，建设银行深圳分行与招商、华润、万科、恒大、中海等11家房地产公司签署房屋租赁战略合作协议。

1.3借势政策、争相布局

在万科、龙湖、旭辉、碧桂园这样的开发商进入长租公寓之前，市场上更多的是魔方公寓和You+这样的运营企业。但是在传统的销售模式持续走弱、去杠杆、监管趋严、房地产由增量市场转向存量市场的大背景下，越来越多的开发企业开始考虑长租公寓。而由于掌握房源及资金优势，房地产开发商自持经营的长租公寓业务发展极为迅猛。不少房地产企业已开始探索“开发-租赁”模式，全国排名前30位的开发商中，已有半数以上选择进军长租公寓市场。大型房企纷纷抢滩进入长租公寓，除了看好租赁的发展以外，也是为旗下自持用地寻找新的开发思路。

除了开发商，一批中介企业也在进入长租公寓，其中有链家的自如、伟业我爱我家的相寓、世联行的红璞公寓等等。酒店行业中也有入局者，包括窝趣、逗号公寓、漫果等等。

这些现象的发生，与国家鼓励房地产市场租售并举的宗旨相一致，长租公寓迎来新一轮的发展高潮。

2、长租公寓行业现状及客源

2.1长租公寓定义和现状

长租公寓是指公寓运营企业将从存量房市场收集来的房源进行改造和装修升级，并通过提供多样化公共空间配置和标准化物业服务（如水电费缴纳、定期打扫卫生、举办各种分享活动等等），吸引市场人群入住（租期一般在几个月或者一年以上）的出租型公寓。2015 年，国内拥有规模公寓企业超过 500 家，公寓间数超过 100万间。预计至2020年，我国公寓间数会超过1000万间。

2.2长租公寓的客源及特征

长租公寓大多数住客是还未成家购房的85后和90后，其中尤以90后最为突出。这些住客最大的特点是要求个性化与社交，老式的住房毫无个性化，且没有社交平台，很多年轻人会觉得下班后很无聊。90后依旧是独生子女的一代，从小孤独的成长环境使他们很容易以自我为中心，也不太会交际，但是内心又非常渴望交际，因此在设计公寓时就要突出个性化色彩和社交平台。

我国租客年龄结构（来源涵寓咨询）

90后住客分为几种“脸谱”，第一种是职业化，其有一份体面的白领工作，较高的收入，这类人群喜欢商务或小资情结的咖啡、观影等活动。第二类则是自由创业者，这包括了自由摄影或撰稿人这类自由职业者，也有自主创业的年轻人，他们更偏好音乐、健身、电竞游戏等项目。

2.3长租公寓的租客核心需求

2017年7月發布的 《2017年高校毕业生就业及租房趋势报告》显示，“90 后”租房人群已经占比39.9%，首次超过“80后”，成为租房主力。与“80后”的租房前辈们不同，“95后”对于租房最关心的问题已不再是租金，而是生活品质。在经济高速发展的背景下成长起来的“95后”，物质条件比“80后”更加优越，对于租房自然也表现出更高的标准和需求。数据显示，17.55%的毕业生愿意拿薪资30%-50%去租房。交通便利、居住舒适、便于打理、私密性和安全性好是租客主要考虑的因素。

3、长租公寓分类及运营、盈利模式

3.1长租公寓分类

3.1.1按经营背景分类

目前的公寓品牌主要分为三种类型：一是酒店集团旗下的，比如华住旗下的城家公寓、铂涛旗下的窝趣公寓、如家旗下的逗号公寓；二是房地产企业旗下的，比如万科的泊寓和世联行旗下的红璞公寓；三是互联网创业公司的公寓，如YOU+公寓、魔方公寓等。

这些公寓品牌都有各自的优势：对于酒店集团旗下的公寓来说，可以运用自身的运营管理优势，有较强的落地能力；而房地产企业的公寓拥有多年开发经验，可以发挥自身优势，在源头改善房屋结构，使其更适于作为公寓居住。互联网创业品牌的优势在于线上，最大的劣势是资金。

3.1.2按经营模式分类

目前市场上的长租公寓主要分为集中式和分散式两种，集中式多以整栋物业经营为主，而分散式则主要是从房东手上零散收取房源，自行运营出租。两种经营方式对比如下：

集中式出租：企业通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业，主要选取地铁沿线等交通便利区域的工业厂房、整栋公寓签订多年租赁合约，通过精细化的设计、改造与装修，并采用标准化的品牌与服务，同时有利于核心优势--租客社交平台的搭建，最后对外整体出租公寓的模式，与经济型快捷酒店开发模式有诸多相似之处。

分散式出租：企业从分散的房东处获取物业，再通过精细化和标准化装修，最后对外出租的模式。品牌特色上均采用互联网实现看房、交租、维修申报等一站式服务，同时在传统租赁市场痛点基础上进行了改进升级，如统一装修、品牌家具解决住房装修差的问题，专人管家、每周保洁维修解决房东态度差、房东管理费力的问题，真实房源、所见即所得解决虚假房源等问题。

“集中式”和“分布式”两种运营模式，就二者共性而言，空置率、续租率和利润率无疑都是其运营的重要指标。集中式运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行改造升级。而分散式长租公寓模式起步则较晚，其房源来自分散的房东，通过房屋包租经营，标准化的服务与改造，提供全新的租住体验，其挑战在于对公寓的管理与社群运营。集中式和分散式各有利弊，但总体而言集中式公寓的品牌效益更好、盈利空间更大。

3.2长租公寓盈利模式

3.2.1盈利来源

◆批零租金差

这是目前大多数长租公寓的主要盈利来源，包括两部分：

一是整套租入、按间租出实现的溢价，其本质是公寓企业相对房主和租客的议价能力差；

二是通过分拆隔间、增加房间数实现的额外收益，如隔断客厅、增加房间的情况。

◆装修溢价

通过统一装修风格标准化房间，对部分老旧、不方便使用的房屋装修进行改造，对房屋使用价值进行提升。

◆租金增长收益

是指公寓企业向房客收取的年租金涨幅高于支付给房东的租金涨幅的溢价。长租公寓公司从业主端租入房屋时签订的租约一般至少为3-5年，且在租约签订之初就已经确定签约年限和年租金增长幅度。而租出房屋的租期多数为1年甚至更短，公寓企业完全可以随市价进行租金调整，以享受租金上涨的收益。在目前房屋租售比非常低的情况下，租金价格上涨概率远大于下跌概率，使得此项收入成为长租公寓企业未来的一个收入增长点。

◆衍生服务收入

在提供出租房屋的同时，出租企业还可以提供保洁、维修、搬家等等增值服务。以自如的分散式公寓“自如友家”为例，先后推出了39元房间打扫、自如优品家具商城、自如安心搬家等一系列周边服务。

可以预想的是，随着长租公寓品牌价值的提升和规模的扩大，公寓企业从此类业务中将会有更多的收益实现，这也是专业化的长租公寓公司相较于传统二房东的区别所在。

3.2.2盈利周期

伴随规模（管理房屋间数）的增加，长租公寓的间均成本先增后减，导致利润率呈现两端高、中间低的三阶段特征：

第一阶段由于管理房屋间数不多，长租公寓仍然采取传统二房东的模式，主要成本开支仅为装修成本，盈利能力较高；

第二阶段房屋管理间数已上升到一定数量，长租公寓公司需要在营销和运营上加大投入，为后续继续做大规模做准备，导致成本显著提升，间均利润率降低；

第三阶段开始，前期在营销和运营上的投入效果已经开始显现（比如通过线上交租可以大大减少人力成本），取得规模化的成本优势。同时，部分公司开始通过运营模式输出和品牌输出的方式加速扩张，较高的提升了租金差，并在只赚取房屋租金的基础上增加了周边服务的收入，增加了公司的总盈利。

长租公寓是投资周期较长的行业，对于轻资产模式来说，行业投资回报周期基本在5～8年。

4、长租公寓发展前景

4.1市场巨大、空间广阔

庞大的流动人口是住房租赁市场发展的基础，为整个市场提供了巨大的发展空间。21世纪以来中国流动人口呈明显的上升趋势。2014年后，流动人口数量达到高位企稳状态，中国指数研究院数据显示，2017年全国流动人口已达2.45亿，占总人口的18%。预计到2020年我国仍有2亿以上的流动人口，其中1.6億左右是以租房方式解决居住需求的。

每年仅流动人口带来的租赁市场年租金规模便可达1.2万亿元。而流动人口中，青年人占绝对比例及每年的高校毕业生是重要的部分，统计表明目前超过1.5亿的青年人通过租房解决居住问题，这部分市场规模将超过4600亿元。

个人住房出租在我国住房租赁市场中占绝对优势，满足了多数租房者不同层次的需求。但这部分市场长期以来存在合同不报备、租客维权难、二房东及群租现象屡禁不绝等问题。相比个人住房出租，由专业化租赁企业运营或由房地产企业自持经营的长租公寓，正快速崛起，发展迅猛。

目前为止国内大多数长期公寓均分布在住房需求大、频率高，租金承担能力强的北上广深一线城市和较发达的二线城市。各品牌规模都不大，属于典型新兴领域，多品牌混战、各品牌市场占有率低，相对国内1.5房租赁市场正处于启蒙阶段，尚未形成巨头型品牌，依然存在市场机会点。

4.2行业将形成一个完整的生态圈

存量房去库存，公寓行业也是作为化解存量房的一大重要途径，行业的竞争格局愈加激烈。多数公寓企业正处于创业期，只有部分少数企业初具规模，形成品牌。虽然公寓整体盈利不高，但仍是众多资本追逐的新宠。由于众多资本的进入，未来3至5年长租公寓很可能迎来一轮洗牌，能够继续存在的长租公寓必定会有其独特的竞争力。租赁市场目前是一个巨大的蓝海市场，未来一定会围绕着租赁住宅的管理和运营，形成开发商、国企、政府、PE/VC、互联网、创业者、政府资本、产业资本、金融资本齐聚的百花齐放、百家争鸣的生态圈。

作者简介：

赵丽丽，青岛山钢和润商业管理有限公司；

郭洪生，青岛山钢和润商业管理有限公司。