房地产园林景观营建成本的控制

【摘要】园林景观越来越得到人们的重视及青睐，客户对居住生态环境要求也越来越高，让居民体验高品质居住生活环境是每个开发商追求的重点及卖点，但在如何保证景观效果的前提下，控制好成本实现景观高溢价是园林景观成本控制的重点及难点。

本文通过从全过程成本进行分析研究及探讨。

【关键词】房地产；成本控制；优化景观配置；成本分析数据库

园林景观的成本控制目的必须以保证景观品质及必要的生态效益为前提，明确效果与成本之间的关系，使成本控制与效果匹配。通过景观分级体系来锁定客户的关注点，通过不同区域的重点投入来实现最佳的客户体验效果是景观成本管理的精髓所在。

1、房地产园林景观成本控制意义及思路

1.1地产行业的迅速发展，竞争态势日趋激烈

从最初的土地获得，前期规划，产品的设计到工程的实施建设，销售推广再到后期的经营管理环环相扣，成本控制直接影响着工程质量及展示效果。园林景观作为地产行业品质竞争的重要指标引入到房地产营销，其成本的控制直接影响着景观效果及生态效益，影响着后期居民的生活环境。合理的成本适配及景观分级管控具有深刻的意义。

2、全过程成本分析研究及探讨

2.1设计阶段的景观成本控制

2.1.1合理的定位、材料选择、运用地形高差应尽量顺应地势起伏最大化平衡土方，既能体现景观的艺术价值又能做到成本合理控制。

2.1.2标准化的推广与应用。景观标准化涉及多个环节，最终为规范设计及施工管理服务，从而提高其品质及文化价值。硬质景观从铺地、花基、灯座等方面，统一工艺标准落到实处；软质景观从设计层次、软景比例、示范区标准等及部品、细节标准化；实现设计与施工标准化的推广，有利于控制成本、增加销售及其他附加价值。

2.1.3 在保证景观效果的前提下优化景观设计成本配置。合理的软硬景比例是成本稳定的关键因素。硬景成本占比高，在有限的成本下，软景无法达到预期的景观效果；在有限的面积内追加软景投入，导致成本更高。下面以硬软景的石材及乔木为例，在深入剖析后发现：硬景中石材的成本占比最高（如表），软景中大乔木的成本占比最高，所以通过下述几个配置原则可以有效降低景观成本：

目前比较通用的设计比例为：硬景：软景=3：7，根据本企业的项目成本指标数据，硬景面积控制在景观面积的40%以内为合理区间。

设计时尽量选择普通质地的石材，通过精准的施工提高效果及用户体验。50mm厚与30mm厚的同品种石材价格相差一倍。在功能要求满足的情况下，尽量选择厚度适当的石材，可减少造价。

人的最佳视角区在1-3米，在此视觉范围内高灌木产生的效果最好。草坪成本是软景成本中单项最低，可适当提高草坪面积。也可通过同规格同效果不同品种的苗木互换降低成本。

一般入口区、示范区和人行系统需要重点投入，尤其是人行系统。

2.2招标采购阶段的景观成本控制

2.2.1供应商的选择

优质稳定的供应商和合理的发包模式是施工质量的重要保障之一，通过景观分级对展示区、非展示区战略模式的选定，制定标准的项目清单。

2.2.2苗木储备（苗木代生产）

由开发商自主建立苗圃受专业技术团队的影响，投入的成本大，甚至因管理不善导致自有苗木利用率过低。储备市场精品苗木是甲方掌握主动权的利好因素，选择优质的苗木生产商可有效降低及转移风险。甲供苗可有效避免施工方提供的苗木形态难以达到设计效果，节约不必要的苗木更换、降低采购成本。

2.2.3标前图纸答疑、标前会议

发包工程的目的一定是甲乙双方双赢的前提下去实现的。标前图纸答疑、清单答疑、标前会议的组织开展，可让投标方更好的理解项目，合理分析成本。在景观材料、人员施工与管理、机械设备等各方面根据企业自身情况合理安排。

2.3施工阶段的景观成本控制

2.3.1施工前的图纸会审、合同交底

施工进场前的图纸会审及合同交底主要由设计、监理、施工、甲方项目管理部、设计管理及预算部门等各方参加的一项重要会议。主要涉及施工图纸的各项答疑、材料管理、见证事项、施工资料及结算资料要點的一项交底工作。各方明确工作要点，避免设计与成本控制工作任务分离、施工与设计之间缺乏沟通，导致成本增加、设计意图失控。

2.3.2 小区园林景观建设过程中材料规划不合理

园林施工需要用到各类的绿化材料，包括各类树木、花草等。很多施工企业在采购过程中未能根据设计需求与实际情况，制定材料采购计划。另展示区高密度种植导致苗木合理的生长空间缺失，特别低矮苗木在没有科学的种植密度的前提下导致其后期观赏价值降低，苗木生长分化严重失调，换苗换树的费用增加。

2.3.3 小区园林景观项目的招标无法满足成本要求

房地产景观营建往往只注重与前期方案设计阶段的招标，方案设计中标单位直接决定了技术设计和图纸设计，导致技术设计和图纸设计的单位选择缺乏有效的竞争机制，在设计过程中无法提高设计人员成本控制的积极性，从而影响园林施工的总体成本控制。

2.3.4规范施工工艺

规范施工工艺，不允许随意变动工艺；在石材施工时，尽量使用规整拼装，减少碎拼，从而减少人工成本及材料损耗。

3、建立企业的成本景观数据库，实现标准化

通过搭建“企业标准资源库”（如图），有效整合企业资源，实现“三快”——设计快，采购快，实施快。在设计阶段，可快速“组装”部品部件用来模拟最佳成本构成，实现“让好钢花在刀刃上”。在采购阶段，通过沉淀的供应商、部品部件信息实现最佳性价比采购。在施工阶段，对工艺、案例有专题会议培训，如《施工小贴士》等，减少人工和材料浪费。另外，售后服务阶段也可通过客服部门收集相关投诉（建议），生成《品质反馈手册》来优化设计、采购和施工等环节，让客户帮助企业更加完美。

“企业标准资源库”的关键信息应包括：景观专业、品名、设计标准、设计图纸、品牌、规格、附图等，在实际应用中可快速检索部品部件、规格尺寸和价格等信息。

结语：

地产景观本质上是为营销服务，其目的是增加客户体验，景观效应可以弥补房地产建筑缺项，所以景观必须是加分项。我们不仅要把景观做好，更重要的是如何在有效成本下，让景观的收益最大化。因此，景观成本的控制是一个值得我们用心思考的问题。

参考文献：

[1]郭章勤.刍议.如何进行房地产项目成本控制[J].科技风，2010（11）：25.

[2]肖茂福.中国园林绿化产业现状与发展策略研究[D].浙江农林大学，2012.

[3]吴建坚.居住区景观在设计阶段的成本控制[D].南京林业大学，2012.

作者简介：

史惜全，广东保利置业有限公司。