浅析房地产企业资金管理

【摘要】房地产行业作为资本密集型行业，资金管理对该行业的发展有着极其重要的影响。当前，随着偿债期的即将到来以及融资政策的紧缩，资金杠杆高、偿债偿还压力大且高价地集中等资金占压大，资金需求量高的房地产上市公司可能会面临资金短缺风险。同时，一些中小房地产上市公司由于城市布局单一且高度集中在一些销售不景气的热点城市或三四线城市，也将面临较大的资金风险。本文从当前房地产企业面临的资金形势出发，首先分析了房地产企业资金管理的必要性，进而从资金融资、资金投资、资金营运等方面阐明了目前房地产企业资金管理存在的主要问题，最后结合实际情况，提出了房地产企业加强改善资金管理的主要措施。

【关键词】房地产企业；资金；管理

1、绪论

1.1研究背景及意义

房地产行业是我国国民经济的主导产业，对国民经济能否健康持续稳定发展起着举足轻重的作用。随着我国国家经济的发展，国家政策的倾斜，市场的不断开放以及大量资本的涌入，房地产行业正处在一个势不可挡的发展扩张时期。但与此同时，伴随着房地产行业的高速发展，随之而来的是一系列问题和挑战，譬如企业资金链告急，土地供给不足，地价上涨过快，投资规模过大，房地产企业内部管理不健全等。在这种背景下，我们不难看出，房地产资金管理合理与否对于房地产企业的发展的重要性不言而喻，因此研究房地产企业资金管理是十分有必要的。

1.2国内外研究综述

从二十世纪六十年代开始，为达到促进资本市场健康发展的目的，发达国 家开始了金融工具创新之路，尤其是美日等比较发达的国家最为明显。在此过程中，投融资环境实现了单一的银行贷款向多层次的投融资体制的转变，以前主要为以银行信贷为主的间接融资模式，这种模式逐渐被以证券为主的直接融资模式所取代。

发达国家金融工具的频繁创新促进了房地产企业的融资渠道的不断扩宽和创新。房地产企业的融资已不再局限于银行信贷，房地产信托和投资基金等这些新型的金融工具为房地产企业提供了更多的选择。新型金融工具不但为公司的融资带来了新的途径，同样也给投资带来了新的途径。这种新的金融工具带来了企业和普通民众的双赢，这是一种多元化的投资方式，能够将系统性的风险有效分散，尽可能提高投资收益。

由于社会经济形势的发展和房地产相关政策出台的双重作用，我国房地产 企业正在面临着日益严重的资金危机，不仅会影响房地产业的发展，还会影响其他地区市场经济或行业有影响。因此，一些房地产人士和学者开始注重房地产资金管理的研究，他们对资金来源和循环过程、资金管理的特点、资金管理的影响因素以及目前存在的问题和解决措施等方面做了探讨。

银行贷款、自有资金、预售款和建筑企业垫资为我国房地产企业筹集资金的主要来源。买家通过银行获得住房贷款形成大部分的预售，可见我国房地产企业高度依赖银行而获得资金。房地产企业的融资渠道分为内部融资渠道和外部融资渠道，自有资金和预收的购房款是典型的内部融资渠道，而外部融资渠道则主要有银行贷款、发行股票、房地产信托、合作开发和利用外资等。房地产企业的资金循环过程涉及资金来源环节、资金使用环节和资金回流环节。其中的资金来源环节的参与方主要包括银行、投资企业等，资金使用环节的参与方主要包括开发商、建筑商以及管理运营商等，资金回流环节的主要实现形式为销售与租赁方式，而其终端客户为消费者。基于房地产开发的过程，则可把资金的循环分为内部循环和外部循环。从资金管理整个过程的角度出发，房地产开发商的投资计划、资金计划、资金筹集、资金使用这几个重点内容组成了其资金管理进程，其中资金筹集是整个资金管理进程中的重点。

综上所述，在房地产资金管理方面，国外学者较为系统的研究了资金来源方面，国内学者则在资金的循环、资金管理的特点、资金管理的影响因素以及目前存在的问题和应对措施等方面进行了较为全面的研究。我们仍需运用不同的研究方法，逐步完善房地产企业资金管理的研究，为房地产企业资金管理体系的构建和实施打下坚实的理论基础。

1.3本文研究思路

本文从当前国家关于房地产行业的政策大背景及房地产企业面临的资金形势出发，首先从国家宏观调控政策、房地产企业面临经营业绩提升压力、风险管控等方面分析了房地产企业资金管理的必要性，进而从资金融资、资金投资、资金营运等方面阐明了目前房地产企业资金管理存在的主要问题，最后结合实际情况，提出了房地产企业加强改善资金管理的主要措施。

2、房地产企业资金管理的必要性分析

2.1适应房地产宏观调控政策变化的必然选择

房地产是我国国民经济的重要组成部分，土地出让收入也是政府的主要财政收入之一。一直以来，房地产行业是我国宏观调控的重要着力点，其目的是促进我国经济的健康发展，防止房地产过热可能导致的房地产泡沫风险。在我国房地产调控中，无论是消费者的购买力，还是房地产开发企业的资金能力，都是调控监管的主要方向，这也使得房地产行业存在较大的宏观调控政策风险。对于房地产企业而言，特别是房地产开发企业，资金占用量巨大，属于资本密集型企业，资金管理对于房地产企业尤其重要，其在资金管理中应对宏观调控政策有较强的敏锐性与良好的预判，这样能够在宏观政策调控中，获得竞争优势，实现资金充足，促进房地产企业的可持续发展。

2.2适应房地产企业经营业绩提升的必然选择

房地产企业是我国经济发展的重要推动力量之一，而房地产企业的经营业绩，亦是房地产企业员工赖以生存的根本。在当今中国房地产市场环境下，现金流是房地产企业能够持续健康平稳发展的根本，只有现金流充足顺畅稳定，房地产企业项目才能得以建设与出售，新的项目才能有资金补充进来，才能实现良性循环的房地产企业资金链，使得房地产企业的经营业绩不断提升。因此，房地产企业应特别重视与加强资金管理，通过资本运作与资金運营，使得资金健康运转，通过项目实现资金稳定收入，实现更大的资金价值，促进房地产业务的稳步增长。因此，加强资金管理是房地产企业适应经营业绩提升的必然选择。

2.3适应房地产企业风险管理控制的必然选择

资本资金的运作是风险极其丰富的业务，这些风险主要来自资金本身风险，房地产项目，市场的风险，另外还包括宏观经济环境的风险。这些风险错综复杂，使得房地产企业的资金管理充斥着风险。房地产企业风险集中体现的区域之一即是资金管理，这也要求房地产企业在风险管理过程中要加强资金管理，通过资金管理掌控房地产企业整体风险。一方面，房地产企业应制定风险管理政策，提前对风险管理做好预警，制定行之有效的解决方案，另一方面，房地产企业应对资金风险管理进行细分，结合房地产企业的业务情况，对资金风险进行分解。因此，加强资金管理是房地产企业风险管理的必然选择。

3、房地产企业资金管理存在的主要问题

3.1资金融资方面存在的主要问题

目前我国房地产企业特别是中小企业，几乎不可能通过债券和股票方式筹集资金，其主要融资方式还只能依赖于银行等金融企业贷款，然而当前，国家对房地产的调控政策进一步加码。在需求方面，全国各地纷纷出台不同程度的限购政策，通过限制购买多套房和提高首付比例等方式，加大房产购买的难度。在供给方面，房地产企业的融资渠道被进一步压缩，银行开发贷款、证券资管计划、企业债、海外债等各方面的融资审批均加强了政策控制，审批难度加大，审批流程增多，审批资金额度降低，使得房地产企业的资金融资能力下降。同时，在房地产企业的融资管理方面，企业对于宏观政策层面的认识缺乏敏感性及良好的预判，在融资过程中，往往以当前的环境为主要依据，而缺乏细致的研究分析及对未来的预判，在融资中对于期限的设计、金额的大小等方面考虑较少，一般以融资成本为融资的考量第一要素，使得资金在政策偏紧的情况下，融资困难，压力加大，不利于企业的长远发展。

3.2资金投资方面存在的主要问题

房地产企业以房地产开发企业为主，同时包括房地产物业公司、房地产经纪公司等。无论何种房地产企业，都需要在资金投资方面加强管理，以防范投资风险。然而，在实际的房地产企业的投资工作中，往往存在这样那样的问题。有的房地产企业在投资中仅关注土地价格是否在承受范围之内，而对房地产所处位置、客户人群定位等信息缺乏关注与分析，也有的房地产企业将资金集中于某一城市的某一片区，风险过于集中，一旦区域规划或行政设施变动，将影响整个房地产企业的经营运转。这些都是在房地产投资过程中，所实际出现的一系列问题。

3.3资金营运方面存在的主要问题

房地产企业的资金支出主要集中在土地购买和房屋建设上。资金营运方面主要是指房地产企业流动资金的管理，既包括资金流入涉及的应收销售房款、工程建设履约保证金及其他应收款，也包括资金流出涉及的应付工程建设款、工程材料价款及其他应付款。房地产企业销售房款一般是现金流入，而在建设资金支出方面则有一定的账期，这对于房地产企业而言，是相对有利的。在房地产企业营运资金管理中，随着市场环境的变化，房地产企业的销售政策可能会改变，或是将房地产企业金融引入购买端，这些都将对房地产企业的营运资金管理带来更多的挑战。如果房地产企业没有对营运资金管理有较好的把控和市场预判，将在市场环境变化中，难以招架，引起资金危机。

4、房地产企业加强资金管理的主要措施

4.1持续提升资金融资管理

无论宏观经济政策如何变化，资金密集型的企业属性要求房地产公司有较强的资金融资能力，因此房地产企业融资是永恒的话题。房地产企业在融资方面是相对领先的，银行贷款、证券资管计划、债券融资、海外融资等融资渠道都是房地产企业融资的主要方式。在当前国家宏观调控政策下，房地产开发贷款、企业债券、海外融资等渠道被极大限制的情况下，房地产企业应加强金融领域研究，拓宽新的融资渠道，引入私募基金等新兴融资方式，保证房地产项目资金需求。如恒大地产就与国内大型私募基金合作，引入上百亿元基金，有效补充其流动资金，满足其房地产项目发展需求。

4.2持续提升资金投资管理

房地产企业投资方面管理主要应集中于投资风险管控，建立房地产企业发展规划与战略，对未来的投资定位与面临的宏观环境有较清晰的认知。在风险管理方面，要对区域风险进行评估，同时对区域进行分析，论证项目区域未来发展，根据区域风险评估将资金分别放于不同的区域范围内。要对地产项目风险进行评估，如开发住宅地产和开发商业地产，加强地产性质的论证，结合开发周期和受众人群等因素，做出对该项目的投资分析，从而做出相对合理的投资决策。

4.3持续提升资金营运管理

资金营运管理是房地产企业应该予以持续化重视的管理范畴，前文已经对地产销售的资金管理提出了具体措施。同时，应加强对房地产企业业务外包的管理， 特别是销售的业务外包，要不断提高销售的素质与能力，将其作为销售外包的评价条件，同时加强后期管理，确保销售服务质量，以提升房屋销售的流动性。另外，还应加强房地产企业的全周期管理，从初期预算到实际的费用明细，都要做好管控，分析其必要性，促进房地产企业健康平稳发展。

结语：

综上所述，房地产企业资金管理的层次直接影响着企业的经营效益的优劣。良好的资金管理可以促进企业实现可持续发展，长盛不衰。房地产市场本身存在的不可控因素就比較多，而且在建项目一般具有得投资大、风险大、资金回笼慢等特点，从而导致房地产企业的项目在开发建设和经营管理的过程中也存在着诸多的不确定性因素，房地产企业应针对所接项目的具体情况，具体分析，制定好相关的解决对策。房地产企业的决策领导层应该提高对资金管理的重视程度，对房地产企业资金进行科学管理，强化企业全体员工的危机意识，树立良好的企业形象，打造自身品牌优势，通过建立强有力的资金预算管理制度，拓宽房地产企业筹资融资渠道，开展多元化融资方式，建立健全资金管理模式，同时建立与之相应的监督管理体系，进一步提高企业资金管理水平，以保证企业项目的顺利开发，在激烈的房地产企业市场竞争中，提供良好的现金流支持。

参考文献：

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[2]毛帅，王勇.浅议房地产营销渠道的拓宽[J].江苏商论，2004，（8）：71-73. [3]牛成哲，李秀芬，张平.基于价值链思想的企业资金管理研究.社科纵横，2005，6：68—69.

作者简介：

何星烁（1994-12-），男，汉，河北省保定市清苑区，本科，房地产投资与管理。