我国房地产市场 存在的五大主要矛盾分析

郎静

自从1998年第一次房改建立起商品住房供给机制以来，我国的房地产市场经过培育引导和发展壮大，目前已经基本形成了极为客观的规模，房地产经济在国民经济中的贡献不可忽视。为解决居民住房问题，实现住有所居目标发挥了显著作用。但是，房地产发展中存在的问题也不少，在许多方面面临着矛盾的选择，直接影响着房地产市场的健康发展，影响着全面建成小康社会目标的实现，必须引起足够重视。

一、住房供应渠道单一与需求多样化的矛盾

1998年起，伴随着城镇住房制度改革的深入推进，我国全面停止了城镇职工自建住房、单位集资建房制度，职工和居民所需住房一律通过市场购买商品住房渠道解决。这一政策虽然对加快住房新制度的建立起到了积极的推动作用，但是，由于住房供应渠道单一，难以满足不同需求群体对解决居住问题的需要。

由政府主导的较为完善的住房租赁市场缺失，一些外来人口、进城务工人员在解决中短期住房问题方面，主要依赖于非政府主导下的租赁市场自行解决。近年来，虽然各级政府加大了保障性住房的建设力度和供应量，但因门槛较高、条件苛刻，致使许多一般家庭被阻挡在保障性住房的范畴之外。对中短期需要通过租赁住房的外来人口、进城务工人员来讲，政府所提供的公共租赁住房也因位置、交通、面积等方面的限制，难以满足大多数一般家庭的居住需求。住房问题成为社会关注的热点持续不退。

住房供应渠道单一与住房需求多样化的矛盾，引发了住房投资“高烧不退”，加大了住房领域里的投机成分。一些买不起商品住房、不能获得政府公共租赁住房的劳动者，迫不得已只能通过商品住房租赁市场寻求解决途径，加大了生活成本。黑中介、黑租赁应运而生，某种程度上影响了城市的社会综合治理。

为此，按市场经济的要求，对住房严格划分层级，实行分层管理、租售并举，就成为化解矛盾的选择途径。

政府负责保障性的住房供应，包括可以用来销售的住房和用以长期租赁的住房，满足一般家庭解决住房需求。面积依据生育政策的调整，按照一般家庭四口人的规模建造，修正以前不超过60平米的政策限制。住房结构按照三室一厅的户型设计，可以满足异性子女家庭长期居住、学习的需求，避免频繁换房造成的装修浪费，节约社会资源，减轻家庭生活负担，满足人们对美好生活的需要。

市场负责提供商品住房的供应和租赁，满足较高收入职工及其家庭的住房购买和租赁需求。在住房面积、户型不做限制，由开发商依据市场需求自行决定。

如果这一矛盾得到缓解，住房租售并举方可真正落实。不同收入职工及其家庭都可以根据自身状况圆满解决居住问题，人民的幸福感将会大大增强。

二、市场高房价与家庭收之间入的矛盾

由于住房供应的单一，一定程度上加剧了房地产上的垄断。房地产垄断联盟的形成，助长了市场住房价格的飞涨。尤其是近年来杠杆工具的多次使用，更是助推了房价居高不下。2016年全国106万亿元的贷款余额中，房地产贷款余额26.9万亿元，占比超过25%。也就是说房地产占用了全部金融资金量的25%。过多的金融资本流入房地产市场，扭曲了住房市场机制。从1998年到现在20年间，全国平均房价上涨了4倍多。一线城市北京、上海、广州、深圳、杭州等城市，房价收入比达到40：1，全国有20多个二线城市房价收入比都在25：1左右，一些小县城也在5-6：1左右。住房价格与居民家庭收入比远远高于发达国家水平，即使伦敦的房价收入比也在10：1以内。这种现象在发展中国家也极为罕见。

过高的房价阻碍了劳动力的合理流动，削弱了年轻人创业的积极性，加剧了社会矛盾。因此，只有痛下决心，坚持租购并举，加大房地产市场去杠杆调控力度，才能消除泡沫促使住房价格回归到正常状态，也才能促进房地产市场健康发展。

三、劳动力流动与城乡住房市场阻断之间的矛盾

由于产业政策的影响和一、二线城市的“虹吸效应”，决定了中小城市在就业方面面临的极大困境，大量的中小城市和农村富裕劳动力向一、二线城市聚集，一方面造成中小城市大量的住房需要去库存，农村的住房“人去楼空”，闲置浪费；另一方面造成一、二线城市住房供给压力，这一人群在城市的生活成本居高不下，心理压力负担极重。加之农村住房没有进入流通领域，城乡住房相互流通阻断，一些在城市生活压力较大的城镇人口不能通过城乡住房置换改善生活，大大降低了人们对美好生活的向往。

所以，通过新一轮房改，将农村住房通过确权纳入住房市场互通有无，可以大大减少住房闲置，使城乡住房资源得到充分利用，满足不同家庭对未来生活的规划和追求，全面提升人们的生活幸福感。

四、保护耕地红线与住宅用地供应之间的矛盾

住房作为附着在土地上的不动产，与土地的关系密不可分。在住房用地供应方面，我们在上世纪八九十年代学习香港的做法，实行了住宅用地招拍挂制度。由于一、二线城市土地资源紧张，导致土地拍卖价格节节攀升，一定程度上助推了房价上涨。同时，住宅用地垄断在政府手里，城市住宅用地实行计划供应，与城市人口总量严重脱节，造成一、二线城市土地供应十分紧张。一方面增加住房供给量需要增加住宅用地，一方面要坚守18亿亩耕地底线不得突破，二者之间的矛盾十分突出。

实际上，住宅用地的供应取决于住宅的需求量，而住宅的需求量取决于城市人口的总规模。所以，将住宅用地与城市人口总量挂钩是解决这一矛盾的有效办法。对城市住宅用地应不再实行计划供应或者平均供应，在全国范围内进行总体平衡和余缺调剂。在确保耕地红线不被突破的情况下，对住房存量过大的城市适当调减住宅用地指标，用以增加人口多、住宅供应缺口大的城市的住宅用地需求。通过土地供应政策的调节，满足不同城市对住宅建设用地的需求。

五、住房市场调节与政府干预之间的矛盾

市场经济是一种自由经济，要求减少政府干预，这就出现了市场调节与政府调控之间的矛盾。商品住房由市场调节天经地义，但商品住房的供应却受政府严格控制，在一定程度上加剧了这一矛盾。在这一矛盾掩盖下，把正常的政府监管也错误地认为是政府干预。比如一些开发商本应在获批土地后两年内启动、五年内完成开发，但却囤积土地，甚至十年也不开发待涨转手，坐享其成。有的开发商买来土地后，在利益驱使下千方百计改变土地用途，突破原定容积率规定。有的开发商融资时向银行、信托举债，有的借高利贷，甚至把手伸向理财资金、小贷公司，在公司内部向员工乱集资、私发企业发债券，乱象层出不穷。其根源在于过分夸大了市场调节与政府调控之间的矛盾，放松了市场监管所致。在维护市场经济健康发展方面，由于一些职能部门监管不力，导致宏观调控过多地触及细节方面频繁反复，一定程度上为夸大市场调节与政府调控之间的矛盾制造了口实。

事实上，政府关于房地产市场的监管和宏观调控是为了促进房地产市场的更加完善。十八届三中全会《决定》明确指出，经济体制“核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”。由此可见，我国社会主义市场经济是在发挥市场配置资源的决定性作用的同时，又要发挥政府的作用。通过政府作用的发挥，最终化解和消除政府干预与市场调节之间的矛盾，促进市场调节作用的发挥。

总之，我國经济社会发展进入了新时代，正确认识当前房地产市场存在的主要问题，化解各种主要矛盾，对于科学合理规划未来房地产市场发展，促进全民住有所居目标的实现意义十分重大。只要我们始终坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，求真务实，坚持住房租购并举，多渠道解决住宅用地供应，多渠道满足人们对解决居住问题的需求，那么，全面建成小康社会和实现“两个一百年”宏伟奋斗目标以及中华民族的伟大复兴进程将会无往而不胜！

（本文作者单位为山东省枣庄市国土资源局）