如何提高房屋登记质量

【摘要】随着我国住房制度的改革，房地产市场得到了快速发展同时也带动了房地产测绘业的快速发展。本文阐述了为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据相关法律法规，制定了《房屋登记办法》，并对如何提高房屋登记质量提出了一些合理化建议。

【关键词】房地产；房产测绘；房屋登记

进入21世纪之后，房地产业快速发展 ，在当前的社会生活中，无论是企事业单位还是普通家庭，房屋都是其生产、生活所必须的场所，也是巨大的物质财富。为了保护其合法权益，就需要对权利的设立、变更、转移和消灭进行及时、正确的登记。为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保護权利人的合法权益，依据《物权法》、《城市房地产管理法》、《村镇规划条例》等法律、行政法规，制定了《房屋登记办法》。若房屋登记发生错误，就会给权利人的合法权益造成损害，给社会经济活动带来混乱，同时给登记机构带来风险。因此，提高房屋登记质量，不仅可以更好的保护权利人的合法权益，同时也避免了登记机构的法律责任和经济赔偿风险。

1、加强测绘管理，提前把好登记关口

《房屋登记办法》的颁布对房产测绘工作提出了更高的要求，《房屋、登记办法》中第十条规定：房屋应当按照基本单元登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或特定空间。该规定与“以图管房”的工作思路是一脉相承的，能真实反映房屋的基本单元就是房产测绘的主要任务。房产测绘是房屋登记工作中一个重要的环节，房产测绘必须服务于产权管理，同时《房屋登记办法》在对国有土地范围内的房屋登记工作中，规定申请房屋初始登记的，要提交的材料中包括房产测绘报告，这就说明房产测绘成果也是建立房屋登记薄的重要基础资料。

房产测绘成果中房屋建筑面积、地理位置、房屋界线范围、房产测绘平面图等均是房屋登记薄记载的重要内容，对房屋的基本状况起到证明作用，能够保证房屋登记薄公示信息的准确、规范。房产测绘的外业工作包括：房地产平面图（分幅、分丘、分户等）测绘以及房地产调查。房地产平面图测绘，实际是对房屋权利范围的测绘，通过实地测量房屋坐标、四至关系、相关地形地物等，反映房屋的实际地理位置和相邻关系，确保房地产地址的唯一性。房地产调查的内容有坐落、产权人、产权性质、建筑结构、建筑层数、房屋用途、用地性质等，为房屋登记提供可靠的第一手资料。

总之房产测绘与房屋登记工作紧密相连，房产测绘是建立房屋登记薄的基础，从事房产测绘的人员应该掌握房屋登记工作的相关测绘的基础知识，同时，房屋登记工作人员也应当具备房产测绘的基础知识，只有这样才可以使房屋登记工作做得更为扎实。

2、加强信息化建设，以楼盘表为登记基础

建立房屋楼盘表，是应用房产测绘成果进行房屋登记的重要依据和步骤，是利用房屋位置固定不变的特点，依据测绘提供的房屋预测绘报告数据，以初始登记的房屋幢为单位建立电子文档房屋楼盘表，在表上给每一套房屋设定一方格，方格的排列是把楼房主体排列为单元，房号转化到表格屏面上，方格内按管理和登记需要设定项目，录入数据和相关信息。

建立房屋楼盘表重点要遵循和把握以下规则：

（1）楼盘表的房屋总面积、分层面积、分户面积（各套、间面积）与房产测绘报告面积完全一致。

（2）楼盘表总层数设置和各楼层布局（地上层、地下层、跃层、夹层、架空层、转换层等）与规划确认的设计图一致。

（3）楼盘表上的房屋用途、房屋结构与规划设计用途一致；与房产测绘成果报告上的房屋用途、房屋结构一致。

（4）楼盘表上的房屋名称、幢号、单元号、室号与房屋测绘编号、商品房预（销）售合同房屋地址编号尽可能统一。

实现房屋楼盘表信息与商品房预（销）售签约系统、房屋登记系统信息的有效关联和数据的统一。房屋楼盘表建立后，实现了房产测绘数据与房屋预（销）售和房屋登记系统信息的共享与关联，为后续的各类房屋登记、数据统计、房地产行政管理工作提供了基础与保障。由此，可进入下一流程的商品房预（销）售网上签约和即时备案管理工作。

3、建立责任追究和质量检查制度

明确各个岗位的工作职责，严格落实错案追究制度，对于错案要实行谁办理谁负责，谁签字谁承担责任。对于因违规和违法登记造成权利人重大损失的，必须追究有关人员的行政责任。同时对于办理业务水平高、差错少以及成绩显著的人员给予适当的鼓励和奖励，不断提高登记人员处理业务的积极性和主动性。

发生错误后的责任追究只是事后惩处，对在办的登记进行质量检查与抽查则可以在登记过程进行监督和预防。通过对房屋登记的抽查和检查，及时发现登记中可能存在的错误，促进登记质量的提高。

4、加强受理窗口从业人员的综合素质的提高

受理窗口房屋登记从业人员，不仅要有丰富的专业知识，而且更需要奉献精神和创新能力，取他人之长补己之短。通过学习新的知识和技能，努力提高自己的综合素质。要加强对房屋登记从业人员的培训，工作人员做到持证上岗。

还要积极参与相关业务的会议，增加与同行交流和探讨。对于工作中发现的典型案件和外地登记案件的信息要及时汇总分析，剖析案例的关键点，让大家参与讨论，发表意见，加深印象，吸取别人的教训，避免发生类似错误。

房地产权属登记涉及千家万户，关系到广大人民群众的切身利益，它工作质量的高低， 服务水平的好坏，直接影响到党和政府在百姓心中的形象和地位。由于这项工作专业性强，普通群众无法熟悉和掌握全部业务和环节，这就需要我们登记机关一切从便民服务的角度出发，牢固树立主动服务意识，从服务设施配置到服务措施制定，多方面满足群众的实际需求。

作者简介：

张辉，工作单位：湖州市房产交易管理所。