房屋征收项目管理的实施及相关问题研究

【摘要】随着城市化建设的加快，城市土地资源利用逐渐紧张，推动了改造等活动发展的步伐。尤其是在房屋征收项目上，双方利益很难达成共识，为减少补偿资金等问题的不利影响，作为征收管理机构必须加强管理，完全围绕民主、规范征收原则展开项目管理，实现征收项目管理模式的标准化、科学化。

【关键词】房屋征收；项目管理；模式

房屋征收项目管理是复杂且繁琐的过程，如何避免双方冲突，解决钉子户等问题，必须明确活动步骤，确保结局公正。同时处理好房屋征收补偿协议异议等问题，确保征地补偿过程、补偿结果的时效性。实现项目实施的全过程监督、管理，切实改善市容市貌，促进城市化建设。

1、房屋征收项目管理的意义

城市化建设对土地资源利用率有着极高的标准，基于城市土地问题逐年增加，致使城市化建设向房屋征收、拆迁等趋势发展。随着房屋征收项目开展规模的扩大，自身的弊端不断暴露，尤其是居民用补偿、企业征地等方面的问题，直接增加社会不稳定因素。发生问题的原因，与参与方利益无法统一等有关。为减少资金矛盾，确保房屋征收项目有序进行，必须加强管理，监管建设机构必须借助政府职能，优化房屋项目征收管理模式[1]。

2、房屋征收项目管理原则

2.1民主决策原则

房屋征收管理项目展开，必须充分听取人民建议，通过民主决策构建房屋征收管理协议。积极围绕《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋征收前，必须做好社会不良影响评估工作。尤其是大规模的房屋征收，必须经过政府常委会讨论决策。同时做好社会公告活动，广泛获取民主、专家建议，加强对古文化遗产的保护，做到合理征收。

2.2程序正当原则

任何行政行为必须正当合理，对任何行政行为、行政处罚证明活动的展开，必须有明确理论依据。告知当事人的同时，充分听取当事人反馈意见，涉及到大规模房屋征收工程，必须展开听证研讨程序。根据国务院明文规定，行政机关在展开行政行为时，必须听取各参与方的具体意见，严格围绕法律程序，保护各个参与方的法律权益。作为行政机关管理者，必须保证程序民主公正。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋征收项目展开，必须有可行性依据。

房屋征收补偿环节程序必须正规，明确制定房屋征收补偿规划，对涉及公众利益、社会冲突的问题，必须由政府明确审查后调整，与其他部门共同展开风险评估。

公布修改、评估后的征收补偿方案，与其他部门密切配合落实方案，最大程度确保行政目标实现。

实际工作中，房屋征收管理相关部门，必须合理评估被征收房屋财产，为规范征收房屋项目展开奠定良好基础。评估后与被征收者明确签订补偿协议，并提供补偿金。当该期间因为补偿资金出现矛盾冲突时，必须政府展开仲裁调解，确保双方在协议方面达成一致。对难以达到统一意见的，可以向法院提出仲裁申请。房屋征收环节出现的违法行为依法处理，针对于各种协商、仲裁问题，必须积极处理，确保房屋征收企业、房屋产权使用者利益不被损害[2]。

2.3结果公平公正原则

政府部门展开行政行为时，必须本着公平公正原则，同时也是城市房屋征收工程展开不可或缺的举措，无论是拆迁方案，还是安置补偿规划等活动的展开，都要确保结果公正。与此同时，对暗箱操作等行为，房屋征收管理部门必须杜绝，最大程度获取大众的支持与关注、监督。房屋征收项目管理结果的公正，必须有产权证明、价格评估证明等合理的征收依据。房屋征收过程需规范，积极调查房屋产权、居住者实际情况。准确测量房屋面积，评估房屋价值，规范签订房屋征收补偿协议。签订的合同内容需全面、公正，增加提高结果公正性、民主性的项目条款。积极构建房屋征收项目咨询服务的信息化系统，及时公布房屋征收项目管理各项信息，确保房屋征收项目管理规范。借助大众舆论，对钉子户等问题展开监督管理。

3、房屋征收项目管理常见模式

3.1遵守原则理念

实现房屋征收项目管理的规范化，必须积极遵守原则理念，同时构建科学的知识体系，确保市场主导地位。合理利用信息知识，围绕城市化建设实际情况，本着民主、人性化的原则补偿，并以其为基础，实现完全补偿的过渡。

3.2合理把握市场要素

任何房屋征收项目的展开，必须提前做好价值评估工作。但实际上，价值评估工作相对繁琐，涉及到各种市场要素，不仅要对房屋规模、构造进行评估，还要对房屋价值综合分析。与此同时，还要做好周围建筑的市场价值评估，确保经济补偿到位。

针对于棚户区改造，不仅是国家大政方针，更是民生、城市发展所需。针对于棚户区改造的重点、难点地区加强重视，把棚户区作为发展的正能量，盘活资源的同时加以引导，切实改善民生，提升城市面貌。这就要求相关部门在改造中要未雨绸缪、通盘考虑，并积极包装大项目，引进强势力大企业，推动棚户区改造有序进行。

3.3引入第三方监理

为确保房屋评估结果理想性、公正性，必须在价值评估中，引入第三方监理。与此同时，监理单位受国家相关部门管控，可见房屋征收项目管理是多个相关部门共同作用的结果。任何新增设的条款，如管理部门制定的补偿征收条款，必须在管理协议上明确规定。针对于房屋征收补偿程序规划，也必须围绕公平民主原则展开[3]。

总结：

房屋征收项目管理相对复杂，需要相關管理部门的全方位管控，确保房屋居住者、土地征收者的合法权益不受侵害。企业、政府必须积极依法展开房屋征收工作。面对补偿等问题，构建完善的法律体系，鼓励公众、房屋产权管理部门积极参与，利用舆论监督作用推动我国经济可持续发展。

参考文献：

[1]马增良，陶玉峰，刘光启.房屋建筑工程项目管理存在的问题及对策研究[J].建材与装饰，2016（41）.

[2]薛超佳.房屋建筑工程项目管理存在的问题及对策研究[J].工业，2016（8）：00326-00326.

[3]苏永芳.浅谈房建工程项目管理的问题与对策[J].城市建设理论研究：电子版，2016.

作者简介：

王学智，莱阳市房屋征收管理办公室。